收入利润高增，管理效能持续提升

营收利润高增，管理效能提升。2021年实现营业收入47亿，同比增长50.8%，公司归母净利润6.2亿，同比增长58%。公司业绩增速高于收入增速主要由于：（1）销管费率同比下降0.8个百分点达到9.9%，且已经连续四年下降，科技投入降本增效显著；（2）其他收入及其他收益占收入比重同比提升2.9pct至2.6%。2021年三大业务齐头并进，基础物业/社区增值/非业主增值服务收入增速分别为51.1%/ 39.2%/ 51.7%。 毛利率有所下滑，但总体维持在健康水平。2021年公司综合毛利率为27.6%，同比降低3.8pct，其中基础物管/社区增值/非业主增值/城市服务毛利率分别为23.1%/44.9%/20.9%/15.5%， 前三者同比分别-2.3pct/-4.7pct/-3.7pct（城市服务为新增业务）。基础物管毛利率下降主要因为社保减免撤销；社区增值服务毛利率下降因为新的社区保养及维修业务和美居业务尚在成长期，毛利率较低；非业主增值服务毛利率下降主要因为房地产市场调整以及结构调整（低毛利的专向定制服务和房修服务占比增加）；再加上新引入低毛利的城市服务业务拉低了整体毛利率。 第三方外拓快速增长，持续收并购补充多元赛道。2021年公司在管项目数量1032个，面积1.7亿方，同比增长68.3%，新增6941万方；合约项目数量1409个，面积2.7亿方，同比增长49.4%，新增超8950万方。公司第三方拓展持续发力，在管面积中第三方物业来源占比同比增长2.6pct至81.3%。此外通过收并购增强区域密度补充多元业态，2021年分别收购华熙鑫安、上海星悦、山东鑫建、美中环境、美凯龙物业和郑州锦艺物业等，在管面积非住宅业态占比增长5.8pct至34.4%。 坚持平台+生态的战略，BU模式驱动增值业务成熟化。公司社区增值服务中家居生活/物业经纪/停车位管理销售/公共区域增值服务分别收入5.7/3.2/1.2/0.8亿元，同比增长25.4%/68.0%/19.1%/111.2%。公司将初具规模的业务独立为业务单元（BU），并进行组织升级和人才引进推动业务在平台上独立成长。目前已BU化的包括社区维修、美居业务以及经纪业务，均持续取得高速增长。 投资建议 ：我们预测公司2022/2023/2024年营业收入分别为70.2/97.2/129.5亿元，归母净利润分别为8.6/12/16.4亿元，对应摊薄EPS为0.49/0.68/0.95元/股，对应的PE为18.3/13.2/9.6倍。我们认为公司合理市值为297.6亿港元，对应目标价格17港元/股，对应2022年PE28倍，维持“买入”评级。 风险提示：疫情影响超预期，第三方拓展不及预期，社区收并购项目整合不及预期，增值服务发展不及预期。 财务指标 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 现金流量表（百万元）