“人口增长不及城区扩张”之二线城市 ——南京楼市周期变化研究

南京是江苏省省会城市，南京都市圈核心城市，中国东部地区重要的中心城市、全国重要的科研教育基地和综合交通枢纽，是长三角城市群中不可缺少的核心城市之一。在良好的经济基本面之下南京却陷入“人口难题”：常住人口增长尚未破千万，即便提出了各类人才落户新政，但整体效果平平，主城区人口增长历年来逐步走缓，对比近年来高速发展的合肥、长沙、西安等省会城市相差甚远，而反观其楼市成交变化，成交量来看，2006-2012年“跌宕起伏”，波动性较大，2016年显著跳增后，2017-2018年回调，2019年再度步入上行期，总体呈现“牛短熊长”，当前成交规模持稳在1000万平方米左右，房价呈现阶梯式上行，已破3万元/平方米。