“人口增长不及城区扩张”型二线城市 ——重庆楼市周期变化研究

重庆楼市周期变化研究显示，2016年前整体保持平稳，2016年后行情启动，直至2018年达历史高点，年成交突破2600万平方米，而后便处于稳步下行，2020年跌破2000万平方米，2021年稳步复苏，房价也呈现阶梯式上行，已达1.4万元/平方米。城区“大扩张”后遇“人口难题”，2000万平年成交量是否已“触顶”？重庆市人口增量大增速慢，主城“地广人稀”，地均增量处二线“末流”。楼市“稳字当头”，2016年爬升后回落，年成交2000万平高位波动。发展阶段特征：刚需向改善过渡，量价阶梯式爬升、2016年后波动更大。2016年以前市场周期性较为显著，成交规模每间隔3-4年迎来一波拉升，后转为平台期盘整。2009年以来成交中枢从1300万方拉升至1750万方。2016年市场开启上升通道，2018年成交规模冲高至近2700万方后市场遇冷回调，叠加疫情冲击下市场持续下行，一度回落至2000万方以下，基于2020年下半年以来市场热度回升，以今年前8月成交测算，年成交有望回升至2300万方以上，成交进入新一轮平台期。