专题｜中原城市群核心圈三四线城市楼市发展空间研究

中原城市群核心圈三四线城市楼市发展空间研究 文/杨科伟、俞倩倩、姚郑康 “十三五”期间，国家进一步加快了城市群建设的步伐，国务院提出将在“十三五”期间建设19个城市群，中原城市群作为大力发展壮大的主要地区之一，得到了中央的高度重视。2018年11月18日，中共中央、国务院发布了《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》，其中明确指出，以郑州为中心，引领中原城市群发展。 当前，中原城市群依靠着“一核四轴”的发展战略，已取得了初步成效：城市规模持续扩大，人口数量与经济体量保持高速增长，产业结构不断优化，人民收入水平稳步提升。不过相比于东南沿海较为发达的长三角和粤港澳城市群来看，仍然存在着较大差距，城市间合作深度不够，以农业为主的产业结构短期内难以得到根本改变。 一、背景：“一核四轴”内陆新增长极，发展成绩斐然但局部待优化 改革开放以来，随着京广、陇海等铁路布局的完善，中原地区关于中原城市群的框架一步步明晰。2016年底国务院《中原城市群规划》落地，宣告中原城市群的概念正式确立。依靠着“一核四轴”的发展战略，中原城市群成型3年以来总体发展良好，城市规模持续扩大，人口数量与经济体量保持高增速，但城市间合作深度不够，产业结构待转型。 （一）战略定位内陆新增长极，“一核四轴”米字型发展轴呼应长江中游城市群（略） （二）经济体量、收入水平处于低基数，人口、经济保持高增速，且产业结构有待转型（部分略） 中原城市群集聚力在不断提升，人口与大城市数量均在按年增长。但相比其他城市群，在经济体量较低，而增速领先。城市群产业结构尚处在转型初期，一产占比过多导致居民收入水平较低。 1、城市群集聚力不断提升，人口保持1.2%高增速，大型以上城市升至21个（部分略） 表：2018年底各城市群土地面积及人口对比（个、万平方公里、万人、万人/平方公里） 城市群 城市数量 占地面积 常住人口 常住人口密度 中原 30 28.9 16310 564 长江中游 31 35.1 7116 203 成渝 16 24.0 15364 641 京津冀 14 22.2 10015 451 长三角 26 21.3 13015 611 粤港澳 11 5.6 11546 2059 数据来源：各城市2018年统计公报、CRIC整理 图：2018年底各城市群常住人口及增速（万人、%） 数据来源：各城市2018年统计公报、CRIC整理 表：城市规模划分标准及2015-2018年中原城市群城市规模数量 城区 常住人口 城市 类型 2015年 数量 2016年 数量 2017年 数量 2018年 数量 数量 变化走势 1000万以上 超大城市 0 0 0 0 500-1000万 特大城市 1 1 1 1 100-500万 大城市 17 18 19 20 50-100万 中等城市 9 9 8 8 0-50万 小城市 3 2 2 1 数据来源：各城市2018年统计公报、CRIC整理 163101.2%2.3%0.8%0.6%0.5%-0.8%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%05000100001500020000中原粤港澳长三角成渝长江中游京津冀常住人口常住人口增速 2、经济体量尚小仅7.21万亿，7.9%的GDP增速领先其他城市群（部分略） 图：2018年各城市群地区GDP及增速（万亿人民币、%） 数据来源：各城市2018年统计公报、CRIC整理 3、整体产业结构持续优化，农业为主，一产占比9%超全国平均水平（部分略） 图：2018年各城市群三次产业结构对比图 数据来源：各城市2018年统计公报、CRIC整理 4、城镇居民收入水平较低仅3万元，以9.7%较高增速上涨（部分略） 表：2018年各城市群城镇人均可支配收入及增速（元、%） 城市群 城镇人均可支配收入 城镇人均可支配收入增速 中原 30742 9.7% 粤港澳 45101 11.3% 长三角 53249 9.3% 7.217.9%7.9%7.6%7.1%7.0%3.7%2018年全国GDP3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%05101520中原长三角成渝粤港澳长江中游京津冀GDPGDP增速7% 52% 41% 长江中游 35845 9.1% 成渝 35014 9.0% 京津冀 39907 4.8% 全国 39251 7.8% 数据来源：各城市2018年统计公报、CRIC整理 注：城市群城镇人均可支配收入利用城市群内各城市城镇人均可支配收入通过年末常住人口加权平均计算得。 二、总体情况：短期政策面较为宽松，洛阳、商丘、新乡中长期发展前景可期 对于中原城市群核心发展区三四线城市未来房地产市场前景的衡量，我们认为应当从多个层次进行。首先通过考察城市房市调控松紧与棚改政策落实体量对核心发展区13个三四线城市当前的市场环境进行短期分析，再结合包括新房市场供求双方和城市基本面等多层面的硬指标综合得出不同城市中长期市场预判，最后综合分析，得出对核心发展区13个城市未来房地产发展前景的判断。 （一）政策面：调控政策宽松，开封“四限”最紧，棚改力度大减，2018年亳州最强（部分略） 1、核心发展区三四线调控力度普遍较弱，开封政策最紧，焦作、平顶山等宽松（部分略） 在房地产市场调控方面，中原城市群核心发展区内各城市横向对比其他城市力度较为宽松。多数城市尚无限购、限售、限签等政策，首付比例均维持在一套首付30%、二套首付40%的标准。调控手段多集中于限贷、限价两方面。横向对比中原城市群核心发展区内城市可大致分为四类；开封政策最紧，焦作、平顶山、晋城最松。 表：中原城市群核心发展区三四线城市房地产调控政策环境 城市 限贷情况 限价 政策 放松程度 一套 二套 三套 具体情况 开封 首付30%； 利率上浮25%-30% 首付40%； 利率上浮40% 三套需要结清以前贷款，认贷不认房 视项目而定，洋房、别墅物业类型的备案价格高；针对限价限捆绑(车位、储藏室精装等） 严 洛阳 首付30%； 利率上浮25%-30% 首付40%； 利率上浮30%-35% 三套需要结清以前贷款，认贷不认房 根据整体市场均价，房管局每周进行限签价核定，申请通过后方可前行网签；别墅高价产品暂无法签约 趋严 许昌 首付30%； 利率上浮20% 首付40%； 利率上浮30% 三套需要结清以前贷款，认贷不认房 限价（新备案预售商品住房销售均价原则上不高于周边新建商品住房价格水平） 趋严 新乡 首付30%； 利率上浮25% 首付40%； 利率上浮25% 三套认贷不认房 是；新备案预售商品住宅销售均价原则上不高于周边新建商品住房价格水平 趋严 亳州 首付20%； 利率上浮20% 首付40%； 利率上浮30% 三套认贷不认房 从地价来衡量商品房价格，但是住宅类商品房备案价单价不能超过10000元 趋严 商丘 首付30%； 利率上浮30% 首付40%； 利率上浮40% 三套认贷不认房 —— 偏松 鹤壁 首付30%； 利率上浮25% 首付40%； 利率上浮30% 三套认贷不认房 —— 偏松 漯河 首付30%； 利率上浮25% 首付40%； 利率上浮30%-40% 三套认贷不认房 —— 偏松 济源 首付30%； 利率上浮20%-30% 首付40%； 利率上浮30%-40% 三套认贷不认房 —— 偏松 周口 首付30%； 利率上浮20% 首付40%； 利率上浮30%-40% 三套认贷不认房 —— 偏松 焦作 首付20%-30%； 利率上浮20%-30% 首付40%； 利率上浮25%-40% 三套认贷不认房 —— 宽松 平顶山 首付30%； 利率上浮15-20% 首付40%； 利率上浮25% 三套认贷不认房 —— 宽松 晋城 首付30%； 利率上浮10% 首付40%； 利率上浮10% 三套认贷不认房 —— 宽松 数据来源： CRIC整理 2、13城中亳州棚改体量高、货币化安置力度大，未来整体棚改力度大幅减弱（部分略） 表：中原城市群核心发展区2018年棚改开工量与货币化安置比例及2019年棚改目标（套、%） 城市 2019年 棚改目标 2018年 棚改开工量 2018年 货币化安置套数 2018年 货币化安置比例 棚改对于改善性需求的刺激作用 亳州 28224 35944 15808 44% ⭐⭐⭐⭐⭐ 周口 65476 91475 4943 5% ⭐⭐⭐⭐ 平顶山 25359 16163 366 2% ⭐⭐⭐⭐ 商丘 16600 72969 9795 13% ⭐⭐⭐⭐ 晋城 5019 6764 / / ⭐⭐⭐ 焦作 4428 29497 1842 6% ⭐⭐⭐ 漯河 3342 7049 0 0% ⭐⭐⭐ 开封 2893 6398 3040 48% ⭐⭐⭐ 许昌 1228 41946 9764 23% ⭐⭐ 新乡 1141 2814 0 0% ⭐⭐ 洛阳 822 21067 1637 8% ⭐⭐ 鹤壁 142 538 0 0% ⭐⭐ 济源 / / / / ⭐⭐ 数据来源： CRIC整理 （二）潜在供给：土地成交量普遍偏大，洛阳、商丘、新乡土地消化最健康 在经营性用地供应方面，中原城市群核心发展区三四线城市土地供应普遍大且足。统计2016-2018年土地成交量可以看到，13个城市中近7成共9个城市三年累计成交面积超千万平方米，以亳州、商丘为首，2城三年累计土地成交量超4千万平方米。在复合增 长速度上各城市也不逊色，仅平顶山、鹤壁负增长，焦作、新乡、周口复合增长率超50%。可见中原城市群核心发展区土地供应体量大增速足，多数城市在供地方面富有“激情”。 表：中原城市群核心发展区2016年-2018年土地成交量及复合增长率（万平方米、%） 城市 2018年土地成交量 2017年土地成交量 2016年土地成交量 2016年-2018年土地成交量 复合增长 亳州 1632 1310 1381 4324 9% 商丘 2038 1328 834 4200 56% 周口 1872 918 1163 3953 27% 许昌 1626 934 870 3430 37% 平顶山 859 843 1344 3047 -20% 开封 1241 939 842 3021 21% 新乡 1375 845 482 2702 69% 漯河 546 544 411 1501 15% 焦作 773 436 187 1396 103% 鹤壁 301 162 331 795 -5% 洛阳 247 261 234 741 3% 晋城 371 169 170 710 48% 济源 / / / / / 数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统 值得注意的是，能否有效消化已成交土地是评估城市商品房市场健康与否的主要指标。面对“量大劲足”的城市土地成交量，我们从商品房土地消化周期和宅地消化周期两方面综合衡量中原城市群核心发展区各城市能否健康消化已成交土地，并转化为有效商品房供应。 图：中原城市群核心发展区商品房土地消化周期及宅地消化周期（年） 注：商品房土地消化周期计算跨度为2016年-2018年；宅地消化周期计算跨度为2014年-2016年。 表：中原城市群核心发展区商品房土地消化周期及宅地消化周期（年） 梯队 城市 2016年-2018年 2014年-2016年 供应活跃程度 商品房土地消化周期 宅地消化周期 第一梯队 洛阳 2.0 2.8 ⭐⭐⭐⭐⭐ 新乡 3.2 1.8 ⭐⭐⭐⭐⭐ 鹤壁 3.6 3.7 ⭐⭐⭐⭐⭐ 商丘 4.0 1.5 ⭐⭐⭐⭐⭐ 第二梯队 焦作 4.8 2.4 ⭐⭐⭐⭐ 许昌 5.9 2.1 ⭐⭐⭐⭐ 晋城 5.9 2.8 ⭐⭐⭐⭐ 周口 6.8 1.6 ⭐⭐⭐⭐ 第三梯队 开封 6.5 2.9 ⭐⭐⭐ 漯河 7.1 4.5 ⭐⭐