房地产行业研究：安徽发改委引导降首付，需求侧积极信号明显

事件 2022年1月26日，安徽省发改委发布《关于印发进一步做好近期促进消费工作若干措施的通知》，其中提到“引导房产、汽车、家电销售企业在春节消费旺季，通过分期免手续费、赠送抵扣券、降低首付比例、补贴臵换等方式，扩大大宗商品消费。”（省经济和信息化厅、省商务厅、省住房城乡建设厅、省财政厅等按职责分工负责） 评论 安徽发改委引导降首付，需求侧积极信号明显。我们在2022年1月16日外发的报告《紧迫性加剧，政策组合拳出台可期》中曾明确提出，未来两周出台对销售企稳有帮助的政策具有紧迫性，也提出降低首付比例是放松路径之一。此后也确有诸多城市出台了相关政策。比如，2022年1月18日，四川自贡市放宽住房套数认定政策，实行“只认贷不认房”；本周，四川资中县印发了《对符合国家二孩、三孩生育政策和合理住房需求者购买商品房的“两奖一补”实施方案》。此前的这些政策更多是城市单一主体独自出台的。本次安徽省发改委针对全省下发通知，明确提出要引导房产消费，我们认为这意味安徽全省，包括合肥这样的新一线城市，芜湖、马鞍山等经济相对发达城市，都会迎来降低首付比例相关政策的落地。这对其他热点二线城市和三四线城市，具有积极指向标的作用。本次发文中也明确提到安徽省住房城乡建设厅对其中的建议按职责分工负责，我们预计后续执行落地会较快。未来其他城市在认房认贷、甚至个别城市在放松限购限贷上的调整也都值得期待。 需求端仍需更多政策助力。银行按揭放款自去年10月同比开始转正，2021年10-11月房企开发资金来源中的按揭贷款同比增速分别为+1.0%和+10.6%。但2021年12月，按揭贷款同比增速再次转为负值，为-7.9%。我们认为这背后的核心原因是销售的持续下行。30大中城市商品房成交面积2021年12月同比增速为-23%，其中三线城市甚至为-45%。在销售大幅下滑的情况下，按揭的放开犹如无米之炊，即使银行愿意加快发放，所能起到的效果也不大。当前购房者信心仍然较弱，我们认为需求端仍需更多政策助力。 短期供给端政策调整仍有必要。近期全国各地工程款纠纷事件频发，这反映出工程款的支付仍是各个房企的一大难点。考虑到2022年3月是房企的一个偿债高峰，而改善政策落地到销售企稳之间仍需时间，所以短期而言，我们认为供给端上的一些政策调整仍有必要。目前金融机构和国企均在加速并购事宜，这固然可以解决部分风险，但当前尚未出险的房企现金流也依然紧张，我们认为预售资金监管合理化调整有一定必要性。当前全国各地对预售资金的监管比例和执行的严格程度差异较大，甚至松紧同时存在。我们认为在这一点上，中央给予统一指示或更有利于短期维稳。 地产企稳可期，看好民营物管公司估值修复。随着地产改善政策持续兑现，我们认为后续优质民营房企的风险会逐步减小。当前物管板块里的国企、民企估值显著分化现象或将有所改变。从PEG（2022年PE/2022年归母净利润增速）来看，目前华润万象生活、保利物业、中海物业这三家关联房企为国企的物管公司PEG均值为0.86x，而碧桂园服务、旭辉永升生活、滨江服务三家关联房企为经营相对稳健民企的物管公司PEG均值仅为0.38x，前者是后者的2.3倍。我们认为这背后的核心原因还是市场对民营房企安全性过于担忧。随着后续地产放松政策的见效，民营物管公司的关联房企安全性将有边际改善，同时因为民营物管公司业绩增速更高，未来估值修复的弹性会更大。 投资建议 我们认为后续市场关注重心会逐渐从稳健为主的国企切换到高弹性的民企，比如融创中国、新城控股。此外，我们也依然看好以绿城中国为代表的2021-22年销售实现逆势增长的房企。物业板块，我们看好弹性较大的优质民营物管公司，比如碧桂园服务和金科服务。 风险提示 房地产改善政策出台速度不及预期；房地产改善政策落地效果不及预期 图表附录 图表1：30大中城市商品房成交面积同比增速和按揭贷款同比增速 图表2：全国商品房销售金额同比增速和房贷利率走势 图表3：国企物管公司和民企物管公司估值分化 测值为国金预测，其他公司预测值为wind一致预期 图表4：A股地产公司PE走势 图表5：港股地产公司PE走势 图表6：港股物业公司PE走势 图表7：覆盖公司估值情况 风险提示 房地产改善政策出台速度不及预期。我们预计未来有更多更大力度改善政策出台。若届时政策尚未出台，房企销售或将继续恶化，年后可能会有更多房企暴雷，原先较为稳健安全的房企可能也会面临一定危险。 房地产改善政策落地效果不及预期。当前中央和各个城市均出台了一些改善政策，诸如加快按揭和开发贷的发放，下调房贷利率，给予购房补贴等措施。但政策落地需要时间，基层工作人员推进工作自有其流程，购房者观望态度扭转也需要一定时间，若政策落地的效果不及预期，上市房企业绩或受到影响。