房地产周报2022第2周：北海调整公积金首付等，政策积极信号不断累积

22年第二周房地产板块回调3.5%，排名第23位：22年第二周地产板块下跌3.5%，继上周领跑后板块出现回调，在28个行业中排名第23位，医药、电气设备及有色表现靠前。板块估值方面，本周末板块PE及PB估值回落至11.55X及0.99X，一周后PB估值再度降至1X以下；相对全部A股PE及PB估值折价幅度分别为40%及46%，若剔除银行股折价分别为58%及61%，相对估值基本与上周末持平。个股方面，本周板块涨幅前五为新华联、南山控股、皇庭国际、滨江集团等，新华联为小市值标的，皇庭国际近期公告股权变动近期涨幅较大；跌幅前五包括宋都股份、招商蛇口、莱茵体育、保利发展等，宋都股份前期受益转型新能源涨幅较大，本周出现回调，招蛇及保利作为行业央企龙头底部回升幅度较大本周同样出现回调。主要公司本周表现分化，物业股涨幅靠前，包括旭辉永升服务、世茂服务、碧桂园服务等，而跌幅靠前的除招蛇及保利外，还包括融创、碧桂园、金地，13日晨融创公告再度配股，当日大跌约22%。 传9央企驰援11家房企、媒体报道部分城市利率松动、北海调整公积金首付等：1）传9央企驰援11家房企：传保利、华侨城、招蛇、金茂和绿发等9家央国企，被要求通过收并购项目资产的方式为有中高风险的11家企业提供流动性支持。11家企业分别是绿地、融创、世茂、中梁、荣盛、奥园、阳光城、融信、佳兆业、富力、中南；2）媒体报道部分城市利率松动：媒体报道，广州首套房贷款利率从5.85%左右普遍降至5.65%左右；二套房贷款利率从6.05%左右降至5.85%左右。深圳部分中小银行开始下调房贷利率，目前首套房贷款利率最低可至4.95%，二套房贷款利率最低可至5.25%。此前，首套房、二套房的主流贷款利率分别为5.1%和5.6%；3）北海调整首付：广西北海印发《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例由60%下调至40%。 维持“强于大市”评级：基本面来看，12月重点房企销售依然维持弱势，而政策端注意到部分城市有放松房贷利率的迹象，此外广西北海下调二套房公积金贷款首付比例，政策力度相对较大，其他城市是否跟进仍有待观察。考虑到基数影响，一季度基本面仍面临压力，我们认为，1）因城施策背景下部分城市可能加速出台行业托底政策，2）供给端及需求端资金面或将继续改善，目前来看对优质房企支持力度更大，行业洗牌预计提速，经营稳健、运营能力强的央企国企及部分优质民企优势进一步凸显。受益政策面不断释放的积极信号、稳增长的预期及市场风格的变化，我们维持推荐1）优质龙头及部分民企万科、保利、中海（未覆盖）、招蛇（未覆盖）、华润（未覆盖）等，2）物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。 1.板块行情回顾 1.122年第二周房地产板块回调3.5%，排名第23位 22年第二周房地产板块回调3.5%，排名第23位：22年第二周地产板块下跌3.5%，继上周领跑后板块出现回调，在28个行业中排名第23位，医药、电气设备及有色表现靠前。 表1：房地产板块与指数行情回顾 图1：房地产行业及沪深300近一年收益率 图2：本周各行业涨跌幅/% 1.2一周后PB估值再度回落至1X以下 一周后PB估值再度回落至1X以下：本周末板块PE及PB估值回落至11.55X及0.99X，一周后PB估值再度降至1X以下；相对全部A股PE及PB估值折价幅度分别为40%及46%，若剔除银行股折价分别为58%及61%，相对估值基本与上周末持平。 图3：房地产板块PE TTM 图4：房地产板块PB LF 图5：房地产板块相对全部A股估值 图6：房地产板块相对全部A股（剔除银行）估值 1.3本周主要公司表现分化，物业股涨幅靠前，融创单日跌幅超20% 本周主要公司表现分化，物业股涨幅靠前，融创单日跌幅超20%：本周板块涨幅前五为新华联、南山控股、皇庭国际、滨江集团等，新华联为小市值标的，皇庭国际近期公告股权变动近期涨幅较大；跌幅前五包括宋都股份、招商蛇口、莱茵体育、保利发展等，宋都股份前期受益转型新能源涨幅较大，本周出现回调，招蛇及保利作为行业央企龙头底部回升幅度较大本周同样出现回调。主要公司本周表现分化，物业股涨幅靠前，包括旭辉永升服务、世茂服务、碧桂园服务等，而跌幅靠前的除招蛇及保利外，还包括融创、碧桂园、金地，13日晨融创公告再度配股，当日大跌约22%。 表2：本周A股板块涨跌幅前五名 表3：本周主要公司涨跌幅前五名 2.行业重要新闻 2.1业绩：保利、华发等发布21年业绩预告 表4：本周主要公司业绩情况 2.2销售：保利、华润等发布12月销售数据 表5：主要公司12月销售数据 2.3融资：合生创展发行美元债、滨江拟发行中票短融等 表6：本周主要公司融资情况 2.4增减持：中交地产、华远地产股东减持 表7：本周主要公司增减持情况 2.5回购：碧桂园服务、万通发展等回购股份 表8：本周主要公司回购情况 2.6公司公告：融创拟配售、阳光城人事变动、世茂发布澄清声明等 表9：本周主要公司其他公告 2.7行业新闻：传9央企驰援11家房企、媒体报道部分城市利率松动、北海调整公积金首付等 表10：本周行业新闻 表11：本周各地楼市新闻地事件 3.投资建议 维持“强于大市”评级：基本面来看，12月重点房企销售依然维持弱势，而政策端注意到部分城市有放松房贷利率的迹象，此外广西北海下调二套房公积金贷款首付比例，政策力度相对较大，其他城市是否跟进仍有待观察。考虑到基数影响，一季度基本面仍面临压力，我们认为，1）因城施策背景下部分城市可能加速出台行业托底政策，2）供给端及需求端资金面或将继续改善，目前来看对优质房企支持力度更大，行业洗牌预计提速，经营稳健、运营能力强的央企国企及部分优质民企优势进一步凸显。受益政策面不断释放的积极信号、稳增长的预期及市场风格的变化，我们维持推荐1）优质龙头及部分民企万科、保利、中海（未覆盖）、招蛇（未覆盖）、华润（未覆盖）等，2）物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。