房地产行业周报2022第3周：12月数据继续低迷、时隔近2年再度降息

本周地产板块上涨2.22%，开年三周延续亮眼表现：下跌一周后本周地产板块再度上涨2.22%，在28个行业中排名第8位，计算机、银行、食饮表现靠前。开年前三周房地产板块延续去年末的表现，继续呈现明显收益。 板块估值方面，本周末板块PE及PB估值回升至11.82X及1.02X，一周后PB估值再度升至1X以上；相对全部A股PE及PB估值折价幅度分别为38%及44%，若剔除银行股折价分别为57%及59%，相对估值折价幅度继续收窄，自去年8月以来板块估值持续修复。个股方面，本周板块涨幅前五为广宇发展、新城、华远、金科等，广宇发展收购鲁能新能源完成过户，此外本周重点二梯队房企新城及金科表现靠前；跌幅前五包括奥园美谷、宋都股份、莱茵体育等，奥园美谷、宋都股份、莱茵体育前期受益医美、新能源及体育概念涨幅较大，近期持续回调。主要公司本周表现分化，物业股涨幅继续靠前，包括新城悦服务、世茂服务、金科服务，此外融创及世茂表现同样靠前，而跌幅靠前的包括世联行、泰禾、招商积余等。 统计局发布12月行业数据、5年期LPR下调、中央再提房住不炒及三稳、自贡公积金贷款认贷不认房等：1）统计局发布12月行业数据：1-12月份，房地产开发投资同比增长4.4%，比2019年1-12月份增长11.7%，两年平均增长5.7%。商品房销售面积同比增长1.9%；比2019年1-12月份增长4.6%，两年平均增长2.3%；（详情见外发报告《拿地开工表现疲软，地产投资同比连降_国家统计局前12月房地产行业数据点评》）2）5年期LPR下调：1月20日5年期LPR利率下调5BP至4.6%；（详情见外发报告《时隔近2年再度降息，政策力度变化值得关注----关于5年期LPR下降的点评》）3）中央再提房住不炒及三稳：国务院新闻办公室举行新闻发布会，金融市场司司长邹澜表示，下一步，人民银行将坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照探索新发展模式的要求，全面落实房地产长效机制，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展；4）自贡公积金贷款认贷不认房：自贡市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金政策问题的通知》提到，放宽住房套数认定政策，实行只认贷不认房的认定标准。 维持“强于大市”评级：基本面，下半年来基本面迅速转冷，供给端表现尤为疲软，有基数前低后高的影响，也有政策及资金面收紧的影响，并且目前来看前期政策面的改善对基本面的提振效果并不明显。近期政策端注意到部分城市有放松房贷利率的迹象，广西北海下调二套房公积金贷款首付比例等，政策力度相对较大，此外中央本周再提房住不炒及三稳的同时，也强调了因城施策。考虑到基数影响，一季度基本面仍面临压力，我们认为，1）因城施策背景下部分城市可能加速出台行业托底政策，2）供给端及需求端资金面或将继续改善。受益政策面不断释放的积极信号、稳增长的预期及市场风格的变化，我们维持推荐，板块估值有望继续修复，个股方面推荐1）优质龙头及部分民企万科、保利、中海（未覆盖）、招蛇（未覆盖）、华润（未覆盖）等，2）物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。 1.板块行情回顾 1.1本周地产板块上涨2.22%，开年三周延续亮眼表现 本周地产板块上涨2.22%，开年三周延续亮眼表现：下跌一周后本周地产板块再度上涨2.22%，在28个行业中排名第8位，计算机、银行、食饮表现靠前。开年前三周房地产板块延续去年末的表现，继续呈现明显收益。 表1：房地产板块与指数行情回顾 图1：房地产行业及沪深300近一年收益率 图2：本周各行业涨跌幅/% 1.2板块估值回升，去年8月以来板块估值持续修复 板块估值回升，去年8月以来板块估值持续修复：本周末板块PE及PB估值回升至11.82X及1.02X，一周后PB估值再度升至1X以上；相对全部A股PE及PB估值折价幅度分别为38%及44%，若剔除银行股折价分别为57%及59%，相对估值折价幅度继续收窄，自去年8月以来板块估值持续修复。 图3：房地产板块PE TTM 图4：房地产板块PB LF 图5：房地产板块相对全部A股估值 图6：房地产板块相对全部A股（剔除银行）估值 1.3本周主要公司表现分化，物业股涨幅继续靠前 本周主要公司表现分化，物业股涨幅继续靠前：本周板块涨幅前五为广宇发展、新城、华远、金科等，广宇发展收购鲁能新能源完成过户，此外本周重点二梯队房企新城及金科表现靠前；跌幅前五包括奥园美谷、宋都股份、莱茵体育等，奥园美谷、宋都股份、莱茵体育前期受益医美、新能源及体育概念涨幅较大，近期持续回调。主要公司本周表现分化，物业股涨幅继续靠前，包括新城悦服务、世茂服务、金科服务，此外融创及世茂表现同样靠前，而跌幅靠前的包括世联行、泰禾、招商积余等。 表2：本周A股板块涨跌幅前五名 表3：本周主要公司涨跌幅前五名 2.行业重要新闻 2.1业绩：电子城、宋都股份等发布21年业绩预告 表4：本周主要公司业绩情况 2.2融资：碧桂园发行港币可转债、阳光城发行资产支持票据等 表5：本周主要公司融资情况 2.3增减持：阳光城、嘉凯城等股东减持 表6：本周主要公司增减持情况 2.4回购：碧桂园服务、万通发展等回购股份 表7：本周主要公司回购情况 2.5公司公告：华润万象生活收购中南服务、世茂集团转让上海子公司等 表8：本周主要公司其他公告 2.6行业新闻：统计局发布12月行业数据、5年期LPR下调、中央再提房住不炒及三稳、自贡公积金贷款认贷不认房等 表9：本周行业新闻 表10：本周各地楼市新闻 3.投资建议 维持“强于大市”评级：基本面，下半年来基本面迅速转冷，供给端表现尤为疲软，有基数前低后高的影响，也有政策及资金面收紧的影响，并且目前来看前期政策面的改善对基本面的提振效果并不明显。近期政策端注意到部分城市有放松房贷利率的迹象，广西北海下调二套房公积金贷款首付比例等，政策力度相对较大，此外中央本周再提房住不炒及三稳的同时，也强调了因城施策。考虑到基数影响，一季度基本面仍面临压力，我们认为，1）因城施策背景下部分城市可能加速出台行业托底政策，2）供给端及需求端资金面或将继续改善。受益政策面不断释放的积极信号、稳增长的预期及市场风格的变化，我们维持推荐，板块估值有望继续修复，个股方面推荐1）优质龙头及部分民企万科、保利、中海（未覆盖）、招蛇（未覆盖）、华润（未覆盖）等，2）物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。