房地产行业周报：一二手房环降扩大、降准释放流动性

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 一二手房环降扩大、降准释放流动性 ■市场跟踪：申万一级房地产行业周换手率2.01，较上周大幅收缩34.70%，从申万一级其他行业表现来看，房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等偏下位臵。周收益率+1.68%，较上周收益率提升3.05pct，上周各板块收益率大部分实现正收益率，国防军工、非银金融、计算机等板块领涨，地产板块收益率排名中等偏上。当前股票组合万科A、保利地产、招商蛇口。 ■一手房成交环降19.91%：全国41城一手房成交面积453.03万方，同比下降22.65%，环比下降19.91%，累计同比下降22.65%；其中一线4城成交面积69.33万方，同比上升35.91%，环比下降24.58%，累计同比上升35.91%；二线19城成交面积283.90万方，同比下降31.03%，环比下降23.00%，累计同比下降31.03%；三线18城成交面积99.79万方，同比下降18.88%，环比下降4.94%，累计同比下降18.88%。 ■二手房成交环降35.80%：全国15城二手房成交面积80.97万方，同比下降19.93%，环比下降35.80%，累计同比下降19.93%；其中，一线2城成交面积20.13万方，同比下降25.82%，环比下降42.04%，累计同比下降25.82%；二线9城成交面积57.42万方，同比下降13.15%，环比下降33.08%，累计同比下降13.15%；三线4城成交面积3.42万方，同比下降56.55%，环比下降38.93%，累计同比下降56.55%。 ■可售库存环降0.51%，去化周期减少0.84周：1）全国15城可售库存套数同比上升24.60%，环比下降0.51%；其中一线4城同比上升31.68%，环比下降1.34%；二线8城同比上升25.13%，环比上升0.25%；三线3城同比下降2.44%，环比下降0.51%。2)全国15城可售库存去化周期33.78周，较上周减少0.84周；其中一线4城去化周期37.50周，较上周减少1.42周；二线8城去化周期35.90周，较上周减少0.62周；三线3城去化周期18.97周，较上周减少0.26周。 ■土地成交量价齐升：1）100大中城市供应规划建筑面积4516.76万平米，累计同比+15.49%，相对过去四周变化幅度为+28.77%；100大中城市挂牌均价2996元/平米，同比+33.87%，环比+96.85%；2）100大中城市成交总建面4038.93万平米，累计同比+6.73%，相对过去四周变化幅度为+16.15%；100大中城市成交总价1174.31亿元，累计同比-2.56%，相对过去四周变化幅度为+27.64%；100大中城市成交楼面价2907元/平米，同比-3.55%，环比+38.03%；3）100大中城市土地溢价率6.92%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别为3.90%、8.83%、6.33%。 ■政策方面：央行下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。同时，2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。此次降准将释放资金约1.5万亿元，加上即将开展的定向中期借贷便利操作和普惠金融定向降准动态考核所释放的资金，再考虑今年一季度到期的中期借贷便利不再续做的因素后，净释放长期资金约8000亿元 ■投资建议：当前地产行业类似于11年末12年初，相似的小周期、相似的土地购臵费增速发力、相似的融资环境紧张、相似的土地市场逐步转冷、相似的政策底；但不一样的是，我们认为这一轮政策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程，博弈不同于以往周期中的全面松开。基于适度纠偏的判断，因城施策的导向或将持续，从而使得城市间的轮动效应更为明显；城市轮动的分化也将陆续传导到微观企业层面，进而影响企业经营与业绩等。1）行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用，建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科A、招商蛇口、保利地产等；2）关注险资积极入股的企业，如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等；3）成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现，建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股（H股）、融创中国（H股）等；4）在行业由增量进入存量时代，园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势，这一类企业可关注如张江高科等；另外，物业服务类企业在未来具备一定的发展空间，可关注南都物业、碧桂园服务（H股）等。 ■风险提示：政策调控超预期、市场成交不及预期、销售不及预期 Table_Tit le 2019年01月07日 房地产 Table_BaseI nfo 行业动态分析 证券研究报告 投资评级 同步大市-A Table_Fir st St ock 首选股票 目标价 评级 001979 招商蛇口 25.30 买入-A 600048 保利地产 15.00 买入-A 000002 万科A 30.00 买入-A Table_Char t 行业表现 资料来源：Wind资讯 % 1M 3M 12M 相对收益 -2.74 -11.46 1.75 绝对收益 -7.32 -23.18 -24.90 黄守宏 分析师 SAC执业证书编号：S1450511020024 huangsh@essence.com.cn 021-35082092 张春娥 报告联系人 zhangce@essence.com.cn 相关报告 周报：中央会议定调，因城施策、分类指导 2018-12-23 土地成交量跌价升、政策限制边际趋松 2018-12-16 2019年度策略 2018-12-10 周报：土地成交量价齐跌、信贷端利率松动 2018-11-25 周报：可售库存续升、房企融资改善 2018-11-17 -41%-34%-27%-20%-13%-6%1%201 8-01201 8-05201 8-09房地产 沪深300 行业动态分析/房地产 2 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 市场跟踪............................................................................................................................ 3 1.1. 行业动态 ................................................................................................................... 3 1.2. 个股动态 ................................................................................................................... 4 2. 住房成交与可售（统计区间：18.12.28-19.01.03） ............................................................ 4 2.1. 一手房成交 ............................................................................................................... 4 2.2. 二手房成交 ............................................................................................................... 5 2.3. 可售库存 ................................................................................................................... 6 3. 土地供应与成交（统计区间18.12.24-18.12.30） ............................................................... 7 4. 投资建议............................................................................................................................ 8 5. 风险提示............................................................................................................................ 9 图表目录 图1：申万一级房地产行业-周换手率 ...................................................................................... 3 图2：申万一级行业周换手率.................................................................................................. 3 图3：申万一级行业-周收益率 ................................................................................................ 4 图4：申万一级行业风险溢价.................................................................................................. 4 图5：周涨幅前十与跌幅前十个股情况.................................................................................... 4 图6：一手房成交套数（按城市能级分类）............................................................................. 5 图7：一手房成交套数同环比、累计同比 ................................................................................ 5 图8：一手房成交面积（按城市能级分类）............................................................................. 5 图9：一手房成交面积同环比、累计同比 ................................................................................ 5 图10：二手房成交套数 .......................................................................................................... 6 图11：二手房成交套数同环比、累计同比 .............................................................................. 6 图12：二手房成交面积 .............