房地产行业周报：销售回暖受阻，土地成交持续缩量

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业周报 ● 房地产行业 2018年05月08日 销售回暖受阻，土地成交持续缩量 推荐 维持评级 投资要点： 一、一周行业热点 1、四部门规范高铁周边区域开发、严控房地产化倾向； 2、坚持房住不炒、差别化调控亟待更加精准化； 3、北京部分银行首套房贷利率升至1.1倍，市场降温或持续。 二、最新观点 1、房企销售方面，百强房企业绩亮丽。2018年1-4月，国内TOP100房企总体销售规模达2.65万亿元，同比增长28.5%，五家房企累计销售额突破千亿。房企股市表现方面，地产股迎来久违回暖，龙头企业表现良好。政策方面，继3月份之后，各地政府为了维稳房地产市场，也开始在严格调控（如控制预售价格）的基础上，适度放开政策，加大楼市供应，允许部分城市的房地产项目批量入市。值得关注的是，“五一”小长假期间，国内各地的众多房企均推出了各种大力度优惠活动，但假期期间的楼市并没有因此实现高成交量，一反往年同期的火热场面，显得较为冷清，虽然五一成交清淡，但我们认为二季度成交情况仍有待观察。 2、投资建议：对于一二线城市而言，随着重点城市高地价项目的逐步入市，供给端政策存在局部改善的可能性，供给的增加或带动成交量的边际增长，对于三四线城市，前期需求端的集中释放，房价的加速上涨，利率的上涨等因素，需求端或呈现逐步增长放缓的趋势。近期主流地产公司年报一季报已披露完毕，业绩增长持续超市场预期，政策也进入一段平稳期，我们看好二季度地产板块的行情，认为加大配置板块的机会已经到来。建议把握三条主线：1）低估值的一二线龙头地产股：招商蛇口、万科A、保利地产、华夏幸福、荣盛发展；2）高成长的优质地产股：新城控股、阳光城、蓝光发展；3）资源优势强劲的地产股：华侨城A。 三、风险提示：房价大幅下跌风险，棚改不及预期风险等。 需要关注的重点公司 投资组合 公司 代码 公司名称 周涨 跌幅 累计涨 跌幅 相对 收益率 稳健型 000002 万科A -5.25% -13.36% -5.61% 601155 新城控股 2.34% 10.44% 18.19% 600048 保利地产 -0.76% -7.92% -0.17% 进攻型 001979 招商蛇口 2.70% 12.93% 20.68% 600340 华夏幸福 -0.55% -7.96% -0.21% 002146 荣盛发展 1.17% 8.50% 16.25% 资料来源：中国银河证券研究部 分析师 潘玮 房地产行业分析师 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 执业证书编号： S0130511070002 相对沪深300表现图 -8.00%-3.00%2.00%7.00%12.00%17.00%22.00%17-1218-0118-0118-0218-0218-0318-0318-0418-04沪深300房地产(中信) 资料来源：中国银河证券研究部 相关研究 【银河地产潘玮】房地产行业周报：一线三线城市成交回暖，二线仍不乐观-2018.05.02 【银河地产】房地产行业周报：成交同比跌幅收窄，土地市场温和回暖-2018.04.24 【银河地产】房地产行业周报：成交环比改善明显，预计二季度将供需两旺-2018.04.17 【银河地产】房地产行业周报：假期因素导致成交下滑，二季度起推盘量将逐步上升-2018.04.10 行业周报/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 目 录 一、一周行业动态及热点 .................................................................................................................................................. 2 二、最新观点 ...................................................................................................................................................................... 3 （一）房地产市场整体状况及土地市场表现分析 ............................................................................................................ 3 （二）房企销售良好、政策紧缩与宽松并行、五一长假表现略冷清 ............................................................................ 3 （三）行业估值及国际估值比较 ........................................................................................................................................ 4 （四）投资建议.................................................................................................................................................................. 10 三、投资组合 .................................................................................................................................................................... 10 （一）稳健型组合.............................................................................................................................................................. 10 （二）进攻型组合.............................................................................................................................................................. 11 四、风险提示 .................................................................................................................................................................... 11 附录： ................................................................................................................................................................................ 12 一、房地产行业数据跟踪 ................................................................................................................................................ 12 （一）新房成交同比跌幅22.9%，环比跌幅11.5% ，回暖面临阻力 .......................................................................... 12 （二）新增供应持续下跌，三线城市供给增长停止，去化周期总体小幅下降 .......................................................... 13 （三）二手房成交回暖受阻，一三线城市表现略优 ...................................................................................................... 15 （四）一二三线城市土地供应停滞，成交缩量趋势继续 .............................................................................................. 16 二、板块市场行情 ............................................................................................................................................................ 18 （一）板块市场表现 .......................................................................................................................................................... 18 （二）个股市场表现 .......................................................................................................................................................... 19 行业周报/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 一、一周行业动态及热点 表 1：热点事件及分析 重点事件 我们的理解 继特色小镇与主题公园后，主管部委再次在新的建设领域提出“严控房地产化倾向”。5月7日，发改委、自然资源部、住建部、中国铁路总公司联合发布《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》(以下简称《意见》)。《意见》提出，个别地方高铁车站周边开发建设存在初期规模过大、功能定位偏高、发展模式较单一、综合配套不完善等问题，并从强化规划引导和管控作用、合理确定高铁车站选址和规模、严格节约集约用地、促进站城一体融合发展、提升综合配套保障能力、合理把握开发建设时序、防范地方政府债务风险、创新开发建设体制机制等八个方面，对高铁站周边区域的开发建设做出部署。（http://news.dichan.sina.com.cn/2018/05/08/1258570.html） 《意见》的提出，体现了高铁站及其周边区域的短期开发思维向长期运营思维的转变，同时体现了相关部门对如何更好地统筹重大交通基础设施与城市发展之间的关系的反思。在规划建设层面，有利于实现规划、自然资源、铁