地产行业快评：主流房企销量靓丽，集中度持续提升

行业快评 2019年1月1日 请务必阅读正文后免责条款 证券研究报告 强于大市（维持） 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号:S1060514080002 电话 0755-22621493 邮箱 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 郑茜文 一般证券从业资格编号:S1060118080013 邮箱 ZHENGXIWEN239@PINGAN.CON.CN 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容 地产 主流房企销量靓丽，集中度持续提升 事项： 克而瑞公布2018年主流房企销售排名。 平安观点:  业绩完成率高，龙头规模超7000亿：2018年主流房企销售依旧靓丽，百强房企实现销售额10万亿，同比增长35%。其中碧桂园以7286.9亿元雄踞榜首，万科、恒大紧随其后，分别实现销售额6069.2亿元、5511亿元。规模房企凭借前瞻性布局、品牌、产品及资源等优势加速前进，千亿军团已扩容至30家。统计的21家主流房企合计实现销售额5.2万亿，完成全年目标的101%，销售额平均同比增长30%以上。2018H2百强单月增速持续放缓，单月销售额增速由7月的近60%回落至12月的21%。展望2019年，行业仍将延续调整趋势，主流房企亦将由高速增长迈向有质量平稳增长，预计行业增速及规模扩容进程将放缓。  集中度持续提升，大中型房企表现靓丽：2018年行业十强市占率26.9%，同比上升2.7个百分点。各梯队集中度均呈上升趋势，其中TOP100房企集中度升幅最大，同比提升11.3个百分点至66.7%。2019年楼市进一步调整背景下，龙头房企在品牌、融资、管控、拿地方面优势将更加明显，市场集中度有望加速提升。从各个梯队来看，中型房企通过城市深耕、行业并购等形式，销售规模进一步实现突破，龙光、荣盛、金科销售额同比增速分别达到110.8%、93.7%、89.5%。从12月单月数据来看，碧桂园、万科、绿地销售金额分别为641、630、567亿元，排名靠前。  收购兼并、合作开发仍是房企规模快速提升重要推手：在自身强大的销售能力和产品能力基础上，并购及品牌输出、小股操盘成为大中型房企提升规模的强大助推器。2018年招保万金销售额权益占比仅70%左右，TOP100房企销售金额权益比自2016年的85%降至2018年的80%。凭借品牌优势和管理输出，除快速提升规模外，大中型房企以较小权益投资获取更高权益回报，利于维持较高ROE水平，万科、保利等房企ROE均保持在15%以上。随着楼市降温及核心城市地价回落，预计后续主流房企权益占比将逐步回升。  投资建议：展望2019年，楼市趋势下行将更加考验各大开发商应对能力，融资渠道畅通、布局一二线、定位主流产品的房企更具优势。结合当前较低估值及前三轮周期表现，预计行业触底过程中将存在反弹，机会在于政策与基本面博弈。从节奏上来看，上半年建议配置资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，如万科、保利、金地、招商等；下半年随着政策 地产·行业快评 请务必阅读正文后免责条款 2 / 7 环境改善、盈利下调及资金链风险释放，将迎来基本面复苏的反弹，高周转快销售弹性标的表现更佳，如阳光城、新城、中南、荣盛等。  风险提示：1）2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险；2）楼市大幅调整带来的资产大幅减值及净利率下滑的风险；3）若楼市降温超预期，且融资渠道依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险。 地产·行业快评 请务必阅读正文后免责条款 3 / 7 图表1 TOP100房企销售金额及增速 资料来源:CIRC，平安证券研究所 图表2 TOP100房企销售面积及增速 资料来源:CRIC，平安证券研究所 图表3 2018年TOP100房企单月销售规模及增速 资料来源:CRIC，平安证券研究所 3.55.37.410.021.3%50.8%40.5%35.1%0%10%20%30%40%50%60%0246810122015201620172018万亿元销售金额同比3.24.35.67.518.7%35.4%28.8%34.7%0%5%10%15%20%25%30%35%40%0123456782015201620172018亿平米销售面积同比6785529774196997823611164766177588767821389551280058.4%31.0%8.5%28.4%52.5%47.5%58.1%52.2%34.1%32.0%24.5%21.0%0%10%20%30%40%50%60%70%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,0001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月亿元单月销售规模同比 地产·行业快评 请务必阅读正文后免责条款 4 / 7 图表4 2018年房企销售金额及权益金额 排名 企业 销售金额（亿元） 权益金额（亿元） 权益销售比 1 碧桂园 7286.9 5203.6 71.4% 2 万科地产 6069.2 4248.4 70.0% 3 中国恒大 5511.0 5241.0 95.1% 4 融创中国 4600.0 3262.0 70.9% 5 保利发展 4050.0 2875.5 71.0% 6 绿地控股 3812.2 3431.0 90.0% 7 中海地产 2687.9 2511.6 93.4% 8 新城控股 2204.3 1697.7 77.0% 9 华润置地 2106.0 1811.2 86.0% 10 龙湖集团 2006.7 1404.7 70.0% 11 世茂房地产 1761.2 1523.0 86.5% 12 招商蛇口 1705.0 1241.2 72.8% 13 华夏幸福 1680.0 1610.0 95.8% 14 阳光城 1628.4 1250.6 76.8% 15 旭辉集团 1625.2 861.4 53.0% 16 金地集团 1623.5 1136.5 70.0% 17 绿城中国 1563.7 554.8 35.5% 18 中南置地 1520.5 1064.8 70.0% 19 富力地产 1415.0 1310.6 92.6% 20 泰禾集团 1303.4 1095.3 84.0% 资料来源：CRIC，平安证券研究所 图表5 2018年21家主流房企业绩完成率 公司 2018年销售金额（亿元） 2018年销售目标（亿元） 完成率 碧桂园 7287 7500 97.2% 万科 6069 6300 96.3% 恒大 5511 5500 100.2% 保利地产 4050 4000 101.3% 融创中国 4600 4500 102.2% 中海地产 2688 2320 115.9% 龙湖地产 2007 2000 100.3% 金地集团 1624 1800 90.2% 华夏幸福 1680 2100 80.0% 华润置地 2106 1830 115.1% 招商蛇口 1705 1500 113.7% 新城控股 2204 1800 122.5% 旭辉集团 1625 1400 116.1% 世茂房地产 1761 1400 125.8% 地产·行业快评 请务必阅读正文后免责条款 5 / 7 公司 2018年销售金额（亿元） 2018年销售目标（亿元） 完成率 富力地产 1415 1300 108.8% 龙光地产 915 700 130.8% 荣盛发展 1005 880 114.2% 蓝光 1042 1000 104.2% 滨江 850 1000 85.0% 泰禾 1303 2000 65.2% 禹洲 513 600 85.6% 合计 51961 51430 101.0% 资料来源：CRIC，平安证券研究所 图表6 2015-2018年房企销售金额集中度 2015年 2016年 2017年 2018年 TOP10 17.0% 18.7% 24.2% 26.9% TOP20 23.1% 25.2% 32.5% 37.5% TOP30 26.6% 29.4% 38.4% 45.2% TOP50 32.1% 35.3% 45.9% 55.1% TOP100 40.0% 44.8% 55.5% 66.7% 资料来源：CRIC，平安证券研究所 图表7 中型房企销售增速靓丽 资料来源:CRIC，平安证券研究所 110.8%93.7%89.5%77.9%74.8%74.3%72.9%57.9%0%20%40%60%80%100%120%龙光地产荣盛发展金科阳光城世茂房地产新城控股富力地产中南建设销售额同比增速 地产·行业快评 请务必阅读正文后免责条款 6 / 7 图表8 2016-2018年房企销售金额权益比 2016年 2017年 2018年 TOP3 81.5% 79.5% 77.9% TOP4-10 84.1% 82.5% 79.2% TOP11-30 81.9% 79.9% 75.0% TOP31-50 90.3% 84.4% 81.1% TOP51-100 90.0% 91.9% 88.8% TOP100 85.2% 83.1% 79.7% 资料来源：CRIC，平安证券研究所 图表9 部分主流房企市销率 资料来源:CRIC，平安证券研究所 0.43 0.35 0.80 0.24 0.27 0.34 0.13 0.62 0.49 1.10 0.31 0.38 0.36 0.17 0.00.20.40.60.81.01.2万科保利招商新城金地荣盛阳光城PS（当前市值/2018年销售）权益PS 平安证券综合研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐 （预计6个月内，股价表现强于沪深300指数20%以上） 推 荐 （预计6个月内，股价表现强于沪深300指数10%至20%之间） 中 性 （预计6个月内，股价表现相对沪深300指数在±10%之间） 回 避 （预计6个月内，股价表现弱于沪深300指数10%以上） 行业投资评级: 强于大市 （预计6个月内，行业指数表现强于沪深300指数5%以上） 中 性 （预计6个月内，行业指数表现相对沪深300指数在±5%之间） 弱于大市 （预计6个月内