营收高增全国化成效斐然，利润率阶段性承压

东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 季报点评 【公司·证券研究报告】 新大正 002968.SZ 营收高增全国化成效斐然，利润率阶段性承压 ——2021年三季报点评 事件 ⚫ 公司发布2021年三季报，2021年前三季度实现营收14.4亿元，同比增长61.7%，归母净利润1.2亿元，同比增长30.4%。 核心观点 ⚫ 营收大幅增长，外拓提速高歌猛进。2021年3Q公司营业收入同比大增61.7%，主要系市场拓展、并购带来的项目落地以及延伸服务及增值服务的持续提升。2021年3Q公司新拓展项目中标总金额约14亿元，其中仅Q3完成外拓6亿元；新签约合同年金额约6.4亿元，较去年同期增长超过160%。我们预计全年营收将继续保持高速增长。 ⚫ 全国化成效斐然，重庆以外地区布局加快。公司新拓展项目重庆以外区域市场的拓展量占比超过80%，全国化拓展能力得到市场检验。截至2021年Q3，公司在管项目数量达到461个，较年初增加92个，其中重庆以外区域新进项目68个。第三季度新签约的长江师范学院、深创投广场、天津党校、成都地铁1号线项目等重要标志性项目。 ⚫ 持续扩张造成当期费用较高，有助于夯实长期竞争力。新进项目因员工培训、固定资产投入等原因，前期成本较高，导致3Q综合毛利率同比下降3.2个百分点；另外，社保政策调整影响净利润金额约1335万元，预计全年影响约1700万元，累计确认股权激励费用999万元，影响净利润约849万元，预计全年影响约1500万元。长期来看，承受盈利压力的阵痛后，随着规模效应、管理效能的提升，公司的长期竞争力将进一步提升。 财务预测与投资建议 ⚫ 维持买入评级，调整目标价至48.26元（原目标价55.44元）。考虑到公利润率阶段性承压，我们下调了毛利率预测，调整公司2021-2023年业绩预测分别为1.78/2.70/4.01亿元（原预测为1.84/2.80/4.41亿元），可比公司2021年估值35X。综合考虑公司2021-2023年业绩CAGR远超行业平均以及在机构物业赛道的竞争优势，我们维持25%的估值溢价，对应2021年PE为44X，对应目标价48.26元。 风险提示 ⚫ 疫情影响竣工交付节奏。外拓市场的不确定性。福利保障政策的不确定性。 Table_ Base Info 投资评级 买入 增持 中性 减持 (维持) 股价（2021年10月26日） 33.2元 目标价格 48.26元 52周最高价/最低价 52.9/30.52元 总股本/流通A股（万股） 16,272/6,968 A股市值（百万元） 5,402 国家/地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2021年10月27日 1周 1月 3月 12月 绝对表现 -6.74 -6.23 -20.7 -13.01 相对表现 -6.37 -13.79 -24.49 -18.06 沪深300 -0.37 7.56 3.79 5.05 资料来源：WIND、东方证券研究所 证券分析师 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 联系人 吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn 联系人 苏若琳 suruolin@orientsec.com.cn 公司主要财务信息 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入(百万元) 1,055 1,318 2,107 3,125 4,558 同比增长(%) 19.1% 25.0% 59.9% 48.3% 45.8% 营业利润(百万元) 124 155 211 320 474 同比增长(%) 19.4% 25.6% 35.9% 51.6% 48.1% 归属母公司净利润(百万元) 104 131 178 270 401 同比增长(%) 18.6% 25.6% 36.0% 51.5% 48.1% 每股收益（元） 0.64 0.81 1.10 1.66 2.46 毛利率(%) 21.1% 21.4% 21.0% 21.1% 21.5% 净利率(%) 9.9% 10.0% 8.5% 8.7% 8.8% 净资产收益率(%) 20.4% 16.4% 19.2% 24.2% 28.9% 市盈率 53.2 42.4 31.2 20.6 13.9 市净率 7.4 6.5 5.5 4.5 3.6 资料来源：公司数据，东方证券研究所预测，每股收益使用最新股本全面摊薄计算， 相关报告 外拓高歌猛进，后续业绩确定性强：——2021年半年报点评 2021-07-23 外拓进展大超预期，全国化布局成效卓著：——2021年半年报业绩预增点评 2021-07-10 新大正季报点评 —— 营收高增全国化成效斐然，利润率阶段性承压 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 表 3：可比公司估值 公司 代码 最新价格（元） 每股收益（元） 市盈率 2021-2023 CARG 2021/10/26 2020A 2021E 2022E 2023E 2020A 2021E 2022E 2023E 保利物业 6049.HK 46.85 1.22 1.60 2.12 2.75 38 29 22 17 31% 招商积余 001914.SZ 14.01 0.41 0.60 0.79 1.01 34 24 18 14 30% 华润万象生活 1209.HK 42.10 0.48 0.67 0.92 1.23 88 63 46 34 36% 宝龙商业 9909.HK 17.82 0.49 0.70 0.98 1.35 36 26 18 13 39% 碧桂园服务 6098.HK 64.05 0.96 1.31 1.99 2.86 67 49 32 22 48% 最大值 88 63 46 34 48% 最小值 34 24 18 13 30% 平均数 53 38 27 20 37% 调整后平均 47 35 24 18 35% 新大正 002968.SZ 0.81 1.10 1.66 2.46 50% 数据来源：Wind，东方证券研究所 新大正季报点评 —— 营收高增全国化成效斐然，利润率阶段性承压 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 3 附表：财务报表预测与比率分析 资产负债表 利润表 单位:百万元 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 单位:百万元 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 货币资金 618 677 703 781 1,139 营业收入 1,055 1,318 2,107 3,125 4,558 应收票据、账款及款项融资 139 203 256 424 625 营业成本 832 1,036 1,666 2,467 3,580 预付账款 3 6 6 11 16 营业税金及附加 7 9 13 20 29 存货 1 2 2 3 6 营业费用 17 23 39 59 82 其他 66 86 121 193 280 管理费用及研发费用 80 120 198 281 410 流动资产合计 826 974 1,088 1,412 2,066 财务费用 1 (5) (7) (7) (0) 长期股权投资 0 0 0 0 0 资产、信用减值损失 5 4 0 0 0 固定资产 123 129 136 140 150 公允价值变动收益 0 0 0 0 在建工程 7 6 6 6 6 投资净收益 1 6 2 3 4 无形资产 2 5 6 9 14 其他 10 17 11 13 14 其他 36 118 81 81 81 营业利润 124 155 211 320 474 非流动资产合计 169 259 230 236 251 营业外收入 0 0 0 0 0 资产总计 995 1,233 1,317 1,648 2,317 营业外支出 2 1 0 0 0 短期借款 0 0 0 25 271 利润总额 122 155 211 320 474 应付票据及应付账款 37 83 77 140 218 所得税 17 23 32 48 71 其他 195 287 229 253 276 净利润 105 132 180 272 403 流动负债合计 232 369 306 418 765 少数股东损益 1 1 1 2 2 长期借款 0 0 0 0 0 归属于母公司净利润 104 131 178 270 401 应付债券 0 0 0 0 0 每股收益（元） 0.64 0.81 1.10 1.66 2.46 其他 8 10 0 0 0 非流动负债合计 8 10 0 0 0 主要财务比率 负债合计 240 379 306 418 765 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 少数股东权益 1 3 4 6 8 成长能力 股本 72 107 163 163 163 营业收入 19.1% 25.0% 59.9% 48.3% 45.8% 资本公积 497 462 462 462 462 营业利润 19.4% 25.6% 35.9% 51.6% 48.1% 留存收益 184 271 383 600 919 归属于母公司净利润 18.6% 25.6% 36.0% 51.5% 48.1% 其他 0 10 0 0 0 获利能力 股东权益合计 755 853 1,011 1,230 1,552 毛利率 21.1% 21.4% 21.0% 21.1% 21.5% 负债和股东权益总计 995 1,233 1,317 1,648 2,317 净利率 9.9% 10.0% 8.5% 8.7% 8.8% ROE 20.4% 16.4% 19.2% 24.2% 28.9% 现金流量表 ROIC 20.2% 15.9% 18.6% 23.5% 26.2% 单位:百万元 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 偿债能力 净利润 105 132 180 272 403 资产负债率 24.2% 30.8% 23.2% 25.4% 33.0% 折旧摊销 11 28 57 84 125 净负债率 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 财务费用 1 (5) (7) (7) (0) 流动比率 3.56 2.64 3.55 3.38 2.70 投资损失 (1) (6) (2) (3) (4) 速动比率 3.56 2.63 3.55 3.37 2.69 营运资金变动 (47) 49 (151) (159) (195)