平安观点:首批集中供地热度较高,二批供地规则多方面完善。首批集中供地整体较热,22城平均溢价率达15%,较2019年(14%)、2020年(13.1%)呈上升趋势,部分热点城市土地溢价率超30%,高地货比地块占比超40%,甚至出现“面粉比面包贵”现象,与政府“稳地价、稳房价”初衷相违背。为平抑土拍高热情绪,8月自然资源部完善供地制度,各地相继调整土拍规则,涉及下调土地溢价率上限;竞价达上限后由从竞配建、竞自持转为“摇号”等,引入“竞品质”等方案;设置“禁马甲”规则;提高竞拍门槛;限制单一房企参拍土地数量;规范购地资金及参拍企业资质等。二批土拍明显降温,央国企成拿地主力。截至9月末,已发布二批供地公告的20城整体涉宅用地供地面积较首批增长4.3%。从已完成二批供地的城市来看,各地土拍具备以下特征:1)土地市场整体降温,土地溢价率均较首批供地明显下滑;2)重点城市流拍和撤牌率大幅上升,底价成交为主流;3)地块触顶成交比例大多下滑;4)央国企为土拍最大赢家,延续首批供地强劲拿地势头;5)热点地块隐含毛利率较首批略有改善。高价地及热点区域地块测算毛利率区间位于10-33%,平均毛利率为20%。多因素抑制房企拿地意愿,短期低热度仍将延续。房企资金端存在“内外交迫”窘境,楼市调控频频加码叠加按揭端收紧致房企回款压力增加,同时房地产金融审慎管理持续显效,房企出于财务安全考虑,趋于“以销定投”的审慎拿地策略。此外部分地块土拍规则对房企利润端改善相对有限,二批供地拿地紧迫性不及首批,均制约房企拿地热情。我们认为短期行业销售端仍将承压,叠加部分房企信用事件发酵,房企拿地热情或维持低位,预计第二批、第三批集中供地热度仍将处于降温通道。央国企或凭借其稳健的财务状况