华润万象生活（1209.HK）的业绩高速增长，经营效率优化。公司2021H1实现营业收入40.1亿元，同比增长28.1%，其中物管和商管收入占比分别为59.6%和40.4%。实现核心利润7.8亿元，同比增长115.6%。期末全业态物业在管面积提升至1.36亿平。经营效率优化，整体毛利率由2020年同期的24.1%提升至32.2%，其中物管业务同比提升3.9pp至17.9%，商管业务同比提升17.4pp至53.2%。公司积极培育城市空间服务及运营一体化能力，覆盖三大领域九大场景，期内外拓面积中非居业态占比达83.8%，新获取项目涉及市政公园、高铁、机场等新业态，城市空间服务面积期内外拓非居面积占比达69.9%。公司聚焦战略城市，上半年签约华润置地项目9个，面积82万平，外拓项目8个，面积92万平，期末总签约项目119个，总签约面积1245万平，其中长三角、大湾区、京津冀和成渝等重点都市圈的项目合计65个。除购物中心外，公司拥有写字楼运营面积150万平，平均出租率稳步提升至78%，平均物管费达14.98元/月/平方米。公司构建大会员体系，推动会员零售额贡献占比提升，促进多业态交互，期末商业会员1929万人，较2020年底增长19.8%，贡献零售额占比56.6%，写字楼Officeasy用户6万人。预计公司2021-2023年净利润复合增速为47.7%，考虑公司储备项目充足，是上市商管公司中的龙头企业，维持“持有”评级。
