房地产行业周报：销售端降幅扩大，土地市场处于真空期

销售端降幅扩大，土地市场处于真空期行业评级：看好（维持）报告日期：2021年8月23日房地产行业首席分析师：王嵩SAC执证编号：S0110520110001房地产行业周报 概要房地产行业周报证券研究报告核心观点目录•板块行情回顾•行业政策动态•重点城市商品房成交•重点城市二手房成交•库存及去化周期•推盘及去化率•土地市场•房价指数•市场资金环境•重点房企7月销售情况•房企融资情况•重点公司动态•重点公司估值•上周济南、苏州、杭州、沈阳宣布推迟第二批土拍时间，竞拍规则中多数要求房企资质以及资金来源，并禁止马甲抢地，出让方式多由“限地价+竞配建”规则调整为“限地价+摇号”，最高限价溢价率下调至15%。由于年内首批土拍溢价率高企，房企实际拿地利润空间持续压缩，加上监管层面要求房企拿地销售比不能超过40%的限制，房企参拍动力受到较大影响，因此各地第二轮土拍预计将遵循不提高房企实际拿地成本的原则，控制溢价水平并针对住房品质提出具体要求，保障房企一定的利润空间。•8月前20天重点城市高频数据显示新房和二手房分别同比下降21%和32%，由于下半年按揭额度偏紧的局面较难改善，多个重点城市房贷利率有所上调，需求端资金环境持续收紧，预计年内销售增速将继续下降。•利润率预期改善，龙头个股估值修复空间显著。尽管我们认为各项指标的下降并不意味着中期维度政策预期的转向，但土拍市场规则的优化令市场悲观情绪边际缓解，行业后续需重点关注第二&三轮土拍变化趋势，房地产企业利润率有望迎来底部向上的拐点，中长期来看行业生态将有利于龙头房企实现业绩的稳步增长，选股层面则更加关注龙头房企低杠杆以及资金成本的优势，当前阶段估值向上的修复空间显著。继续推荐万科A、保利地产、金地集团、新城控股。 rQtMxPsQoPvNoNsPqMrOmObRdN7NoMnNnPmNlOqQxPeRnPqM7NqRqMwMmOnMNZnRxP板块行情回顾周度指数表现年初至今指数表现（申万）房地产指数0.13%-14.13%上证指数-2.53%-1.32%行业相对涨跌幅2.66%-12.81%周度指数表现年初至今指数表现恒生指数-5.84%-8.75%内房股（剔除物业板块）-3.73%-6.92%相对涨跌幅2.11%1.83%物业板块-6.68%-4.10%相对涨跌幅-0.84%4.65%资料来源：Wind，首创证券上周（8.16-8.20）申万房地产指数上涨0.13%，沪深300指数下跌3.57%，上证指数下跌2.53%，板块相对上证指数收益为2.66%，板块表现大幅跑赢大盘（5/28名），年初至今申万房地产指数下跌14.13% ，相对上证指数收益为-12.81% 。房地产指数PE（TTM）为7.32倍，沪深300指数PE （TTM）为13.41倍。港股房地产板块方面，我们重点跟踪的内房股（剔除物业板块）上周平均涨幅为-3.73%，相对恒生指数（-5.84%）收益为2.11%，年初至今内房股平均涨幅为-6.92%。物业板块上周平均跌幅为-6.68%，相对恒生指数收益为-0.84%，年初至今物业板块平均涨幅为-4.1%。房地产行业周报证券研究报告0.13%-3.57%-12.0%-10.0%-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%行业涨跌幅0.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.02018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-08房地产指数：PE沪深300：PE 板块个股行情回顾资料来源：Wind，首创证券个股表现方面，上周A股板块中西藏城投涨幅23.7%居首，鲁商发展和格力地产涨幅位居其后；万业企业跌幅居首，招商积余、新大正、三湘印象和华联控股跌幅位居其后。内房股板块中，上周嘉里建设涨幅9.4%居首，首创置业、宝龙地产、建发国际集团、弘阳地产涨幅位居其后；中国恒大跌幅居首，太阳城集团、易居企业控股、时代中国控股和中国奥园跌幅靠前。物业板块中，上周华发物业服务涨幅6.7%居首，宋都服务、浦江中国、弘阳服务及融信服务涨幅位居其后。滨江服务为物业板块下跌最大个股，上周下跌18.6%，中海物业、恒大物业、世茂服务及合景悠活跌幅位居其后。股票代码股票名称涨跌幅600641.SH万业企业-14.2%001914.SZ招商积余-11.1%002968.SZ新大正-8.2%000863.SZ三湘印象-7.6%000036.SZ华联控股-7.6%股票代码股票名称涨跌幅0982.HK华发物业服务6.7%9608.HK宋都服务6.5%1417.HK浦江中国6.1%1971.HK弘阳服务2.2%2207.HK融信服务0.4%股票代码股票名称涨跌幅3316.HK滨江服务-18.6%2669.HK中海物业-17.5%6666.HK恒大物业-17.1%0873.HK世茂服务-15.5%3913.HK合景悠活-15.4%股票代码股票名称涨跌幅0683.HK嘉里建设9.4%2868.HK首创置业8.1%1238.HK宝龙地产5.7%1908.HK建发国际集团3.1%1996.HK弘阳地产2.3%股票代码股票名称涨跌幅3333.HK中国恒大-14.0%1383.HK太阳城集团-13.5%2048.HK易居企业控股-11.9%1233.HK时代中国控股-9.8%3883.HK中国奥园-9.4%A股个股表现（前5名/后5名）内房股（剔除物业板块）个股表现（前5名/后5名）物业板块个股表现（前5名/后5名）股票代码股票名称涨跌幅600773.SH西藏城投23.7%600223.SH鲁商发展22.5%600185.SH格力地产14.5%600890.SH*ST中房13.0%000608.SZ阳光股份10.5%房地产行业周报证券研究报告 行业政策动态资料来源：政府网站，首创证券中央层面，央行、银保监会相关部门负责同志约谈恒大集团高管，提出恒大集团作为房地产行业的头部企业，必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定；依法依规做好重大事项真实信息披露，不传播并及时澄清不实信息。央行公布新一期LPR，一年期和五年期贷款市场报价利率分别维持在3.85%和4.65%不变，均为连续第16个月维持不变。日期政策概要政策内容8月19日人民银行、银保监会相关部门负责同志约谈恒大集团高管恒大集团作为房地产行业的头部企业，必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定；依法依规做好重大事项真实信息披露，不传播并及时澄清不实信息。8月20日央行公布一年期和五年期贷款市场报价利率（LPR）一年期和五年期贷款市场报价利率（LPR）分别维持在3.85%和4.65%不变，均为连续第16个月维持不变。房地产行业周报证券研究报告 行业政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期区域/城市政策内容8月17日济南推迟集中供地出让时间，将采用限价抽签、禁止马甲公司参拍，参与商品住宅用地竞买的企业须由自有账户交纳竞买保证金。参与竞买企业要说明购地资金来源、提供相应证明并对上述要求做出承诺。住宅用地出让方式由“限地价，竞政府储备性公有房”调整为“限地价，抽签确定竞得人”。8月17日苏州第二次集中土拍延期，公告时间延长至2021年9月5日，报名时间调整为2021年9月6日至9月14日，挂牌截止时间调整至2021年9月16日，竞买人须说明资金来源情况。8月18日杭州终止第二批31宗土地集中挂牌，竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买，溢价率上限由30%调整为20%，“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%，出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。此外，此次集中供地将开展“竞品质”试点。8月18日青岛市辖区第二批集中供地重新挂牌87宗地块，相较第一次挂牌减少13宗地块。总建面765万平方米，起拍总价312亿，将于9月8日-10日开拍。8月18日沈阳第二次集中土拍延期至9月6日，参与城市商品住宅用地竞买的企业须具有房地产开发资质，同一企业及其控股（参股）的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。该次出让住宅用地，涉及限地价的地块采取“限地价、竞更高更优建筑品质”模式，涉及的无偿代建内容取消，竞买人缴纳的购地资金来源均为自有资金。8月16日大连在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区新购买住房的严格限制上市交易。新签订商品房网签备案合同的商品住房需自网签备案之日起满5年方可上市交易；新办理《不动产权证书》的二手住房需取得《不动产权证书》满3年方可上市交易。加大热点区域宅地供应，提高竞买保证金比例，对非理性竞价企业约谈警示；严格新房预售价格备案制度，指导各开发企业合理确定销售均价，严格控制价格涨幅。8月16日北京北京住建委正式印发《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》。规范设置交付样板间并保留至项目交付三个月后；规范新房销售推广, 现场显著位置公示项目不利因素；落实交付前房屋质量查验；认购率超过300%的项目公证摇号优先面向无房家庭、属地家庭、周边企事业单位员工家庭出售。房地产行业周报证券研究报告地方政策方面，济南、苏州、杭州、沈阳宣布推迟第二批土拍时间，竞拍规则中多数要求房企资质以及资金来源，并禁止马甲抢地，出让方式由“限地价+竞配建”规则调整为“限地价+摇号”，最高限价溢价率下调至15%。大连出台楼市新政，要求新商品房网签5年可上市交易，并降低市内4区宅地溢价率；北京规范新建商品住房销售行为。 行业政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期区域/城市政策内容8月17日佛山加强租赁业务监管修订稿，单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，住房租赁企业应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。8月17日广州市南沙区人才卡持卡人才需在限购规定内购买住房。人才卡A卡、B卡的持卡人才，可在符合广州市商品住房限购总套数规定（户籍家庭2套、单身1套；非户籍家庭和单身1套，且能提供购房之日前1年在南沙区连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，不得补缴）的前提下在南沙区范围内购买住房。8月18日广西拟将房企信用划分为4个等级，建立实时“红黑榜”，将通过“黑名单”对企业经营行为有所制约，通过“红名单”鼓励开发企业规范经营，保证房地产交易的顺利进行，维护购房者的合法权益。8月18日上海上海市人民政府与万科企业股份有限公司在沪签署战略合作框架协议。双方将在“未来城市”旗舰项目建设、“物业城市”综合治理创新实践、城市有机更新、住房租赁行业发展、建筑科技应用等方面深入合作。8月18日广州广州住建局发布《广州市住房发展“十四五”规划》的通知，计划十四五期间新增供应宅地2208万方，商品房65万套，保障性租赁住房（含人才公寓）60万套，公共租赁房3万套，共有产权房3万套。8月18日北京发行全国首单公共租赁住房类REITs产品，发行总额4亿元。8月19日深圳严禁炒作回迁房、安置房，将对违规发布违法建筑交易相关信息的中介机构、从业人员、网站、公众号等进行查处；严禁信贷资金买卖小产权房、回迁房等住宅类历史违建。8月19日浙江金华新建商品房公开摇号，优先满足无房家庭购房需求。房地产开发企业应按照优先满足金华市区“无房家庭”首套房购房需求的原则制定销售方案