时代邻里(9928 HK)是一家优质的物业管理企业,2020年应占核心净利润同比增94%,外拓与增值服务发展亮眼。公司财务数据方面,收入同比增63%至17.6亿元人民币,略低于预期;其中物业管理服务/非业主增值服务/社区增值服务/专业服务收入分别同比增48.9% / 53.3% /135.2%/187.3%至10.1亿 /4.2 亿/1.9亿/1.4亿元,社区增值服务占收入比首次突破10%;应占核心净利润同比增93.7%至2.33亿元,较预期/公司目标高7.7%/5.9%;应占净利润率由19年的11.1%显著提升至20年的13.2%。公司在管面积(不含城市公服)同比增79.1%达到68.8万平方米,按物业类型,非住宅面积占比68.3%;按区域,粤港澳大湾区面积占比66.1%。公司宣布了“4321”核心战略,即深耕大湾区、长三角、成渝和华中四大核心城市群;布局住宅、产业和政府公建三大核心业态;实现物管服务+社区增值服务两大核心增长点;建立一个全生命周期的“科技+服务”平台。我们看好公司清晰的发展战略与推动高质量增长的决心。上调盈利预测,下调目标价至11.24港元。