2020十二月研究报告：中国版的房地产投资信托基金（REIT）即将落地

研究报告 2020十二月 © ZHIWAIFANG | 2020 作者保留所有权利。未经ZHIWAIFANG的明确书面同意，任何人不得对本文档进行复制、发行、转发、分发、传播、销售、出版或用于制作音视频作品。 中国版的房地产投资信托基金（REIT）即将落地 作者： Victor Chukwuemeka博士（主任） ZHIWAIFANG 邮箱：info@zhiwaifang.com 免责声明：本报告由Zhiwaifang编撰，仅代表Zhiwaifang的观点。Zhiwaifang是一家涉及产品、金融和经济领域的独立研究咨询公司。虽然Zhiwaifang已尽全力确保本文所使用和引用的研究数据真实可靠，但将不对其正确性做任何保证。Zhiwaifang对任何错误或遗漏不承担任何责任。本报告仅作研究用途，不构成投资建议，亦不用于招揽证券交易或投资交易。 一段时间以来，中国金融界的人士一致认为中国版的房地产投资信托基金（以下简称为REIT）即将到来。许多消息来源也表明，新冠疫情事实上加速了REIT的到来。REIT的交易方式同股票有很多类似之处。但在中国，普通人投资房地产的金融工具中，REIT尚未被包括在内。不过，随着中国版REIT的推出成为热议，似乎预示着中国经济将会有数万亿美元资金的注入。由于新冠疫情爆发并对经济造成了一定的影响，中国加大了刺激消费的力度。随着经济增速降至一段时间以来的最低水平，目前将REIT引入中国金融市场进行试点似乎是一个理想的选择。卖出地方政府债券刺激了消费，而下调关键利率则促进了流动性的增加。 欧美国家的REIT 房地产投资信托基金（REIT）是一个投资概念，指的是投资者可以买卖那些持有 房地产等相关资产的基金，而基金则主要通过所持有的这类资产获取收益。REIT的一些好处在于，它由专业的公司进行管理，参与经营那些有利可图的房地产项目，这往往能为投资者提供稳定的收益流。REIT可以创建一个风险受到限制的多元化投资组合。REIT通常能够受益于“资本增值”，即资产价值的上升会带来租金收入的增加。任何个人都可以投资于由大型商业地产构成的REIT投资组合，就像他们通过购买股票来投资于其他行业一样。持有REIT的个人通过份额净值的增长来获取主要的收益。个人不需要成为任何房产的出资人——这意味着他们无需实际购买房产。 REIT提供长期投资规划和可预测的收入流。REIT允许将投资组合分散到公开交易的股票、债券和共同基金。这样，投资者可以保障其资本并获得固定收入，也能确信其投资通常具有很好的增长潜力。 不同种类的REIT REIT 类型 REIT 特点 权益型 REIT 投资者可以从房产的租金收入中获得股息，如果房产升值，也可以从出售房产的收入中获得资本收益。 抵押型 REIT 抵押型 REIT直接借钱给房产的业主或贷款给那些使用房产作为担保的借款人。REIT通过贷款的利息获得收益。 混合型 REIT 这以上两种类型的结合。在这种情况下，收益来源包括资本收益、收取的租金和贷款利息。 REIT周期 各种类型的REIT REIT持有的资产类型可以是多元化的。它们可以是办公室、商业零售体、工业或仓库建筑、医院或其他医疗设施、存储场所（通常是大型的）、酒店大楼或多户型公寓。REIT的资质因国家/地区而异。不过，一般而言，REIT所持有的资产中必须至少有75% 是房地产；REIT的收益至少有75% 来自租金、抵押贷款的利息或房地产的销售收入；REIT必须有能力将其收益的一部分作为股息支付给持有其份额的股东；REIT必须纳税，具体税额取决于所涉及的国家。REIT必须有管理实体，该管理实体可以是信托机构或是指定董事的董事会；REIT在成立的当年必须有一定数量的股东（通常为100名）。 REIT可以进行交易，也有不可交易的。以下是每种类型的一些特点。 交易型REIT 就像股票一样，这种类型的REIT可以进行买卖，也可以在公开市场上交易。 非交易型 REIT 此类REIT不在官方的证券交易所里进行交易。就收益来源而言，许多此类REIT可能更为稳定。与交易型的REIT相比，流动性更为有限。非交易型REIT的投资者一般是寻求更长期的投资。 私募型 REIT 此类REIT不在交易所里进行交易，也不受严格的司法管辖。此类REIT的投资者必须是合格投资者（accredited investor）。 以上是对欧美国家REIT的简介，而中国版的REIT在推出时可能会有自己的流程和规则。REIT的推出将释放出可用于再投资的资金，并且REIT的试点可能会集中在某些领域的项目上。中国版REIT的成功推出将为中国经济的发展带来可喜的补充，也将是房地产行业向前发展的积极一步。