2020年10月房地产行业观察：土地市场供求走低，“十四五”规划促住房消费

1 / 12 请务必阅读正文后的免责声明 2020年11月16日 远东研究·行业研究 摘 要 作 者：陈心洁 邮 箱：research@fecr.com.cn 10月，30城商品房销售同比增速继续回落。或受10月工作日减少影响，经修正的30城商品房成交面积环比下降13.80%，同比上升7.36%，一线城市明显降温。10月末，十大城市商品房库存总量环比小幅下降。百城新建住宅均价环比涨幅小幅扩大，环比上涨的城市个数比上月少3个。10月百强房企整体业绩同比增幅继续收窄，但仍超去年同期两成。 10月，土地市场继续降温。供应方面，各线城市供应土地规划建筑面积同、环比均降。成交方面，百城成交土地面积环比减少24.96%，同比减少9.23%，其中一、三线城市环比降幅均超三成；百城成交土地量价齐跌，三线城市溢价率降幅较大。 房地产政策方面：“十四五”规划建议明确“房住不炒”等政策定位，提出促进住房消费健康发展；发改委等部门支持城镇居民提取住房公积金用于老旧小区改造。绍兴、徐州、无锡、衢州等地出台调控政策稳房价；南京、合肥出台住房租赁相关政策；武汉住房公积金实施流动性风险管理。 重点房企动态方面：金辉控股在港交所挂牌上市；恒大提前偿还15.65亿美元优先票据。 展望未来，在“十四五”规划建议“因城施策”的指导下，各地调控政策将出现分化。11月份，房企迎来年内最大债券到期规模，应特别关注高负债且债务集中到期的房企。未来，房企在积极降负债的同时还应增强自身造血能力，努力将信用风险降至最低。 相关研究报告： 1.《多地收紧调控稳房价，房企信用债频暴雷——2020年9月房地产行业观察》，2020.10.22 2.《房企信用风险事件频出，中央祭出“三道红线”——2020年8月房地产行业观察》，2020.09.16 3.《百强房企销售超预期，多地收紧房地产调控——2020年7月房地产行业观察》，2020.08.12 4.《30城商品房销售同比转正，土地市场供求均走高——2020年6月房地产行业观察》，2020.07.16 5. 《商品房销售基本恢复，土地成交量跌价涨——2020年5月房地产行业观察》，2020.06.11 土地市场供求走低，“十四五”规划促住房消费 ——2020年10月房地产行业观察 2 / 12 请务必阅读正文后的免责声明 2020年11月16日 远东研究·行业研究 一、行业运行动态 （一）房地产市场 1. 10月30城商品房成交面积同比增速继续回落，一线城市楼市降温 国家统计局数据显示，1-10月，全国商品房累计销售面积133294.00万平方米，累计值首次恢复到去年同期水平；10月，全国商品房销售面积16221.33万平方米，同比上升15.27%。从全国数据来看，受商品房供应和需求延后的影响，10月商品房销售情况依旧亮眼。根据经修正（修正方法见图1里的备注2）的Wind 30城数据，10月样本城市商品房成交面积1566.31万平方米，环比下降13.83%，同比上升7.36%（图1）。银十楼市成交环比下滑，30城商品房成交面积同比增速连续第2个月回落，增速放缓可能是受到今年10月工作日减少（去年中秋节在9月，今年中秋节在10月）的影响。 图1：Wind 30城商品房成交情况（2014.01-2020.10，单位：万平方米，%） 注1：Wind 30城样本包括4个一线城市（北京、上海、广州、深圳）、14个二线城市（天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨）和14个三线城市（无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州），其中杭州、南昌、武汉、哈尔滨、昆明、扬州、安庆、南宁、兰州、江阴、佛山11个城市为商品房数据，其它城市为商品住宅数据。30城实际样本数为32个。 注2：10月10日-31日Wind广州成交数据缺失，已用中指研究院数据替换。 资料来源：Wind资讯，远东资信整理 10月，30城中一线城市商品房成交面积374.66万平方米，环比下降26.03%，同比上升51.78%；二线城市商品房成交面积698.27万平方米，环比下降4.91%，同比下降6.18%；三线城市商品房成交面积493.63平方米，环比下降14.75%，同比上升5.51%（图2）。从商品房成交面积同比来看，10月30城中各线城市成交情况有所分化，一、三线城市同比增速均回落，二线城市同比降幅缩小。从商品房成交面积环比来看，各线城市环比均下降，其中一线城市降幅较大。 -80-60-40-2002040608010005001,0001,5002,0002,5003,0003,5002014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-1030大中城市:商品房成交面积30大中城市:商品房成交面积:同比 xXiWzWnMyRzQmPqRoM7N9R7NsQpPnPrRkPmNqReRpOyQ8OtRoMwMtOsPMYqNmQ 3 / 12 请务必阅读正文后的免责声明 2020年11月16日 远东研究·行业研究 图2：Wind 30城中各线城市商品房成交情况（2014.01-2020.10，单位：%） 资料来源：Wind资讯，远东资信整理 分城市来看，10月一线城市持续两个月的热度终于降温。从环比来看，四个一线城市商品住宅成交面积均下滑，其中北京（-43.76%）降幅较大，深圳（-7.85%）降幅较小；从同比来看，除深圳（93.83%）外，其他一线城市增速都不同程度地回落，其中北京回落幅度最大。其他二、三线城市中，成交面积环比上升的个数较9月有所减少，可能是受10月中秋-国庆节假日影响。从环比来看，南昌升幅较大，环比上升52.73%；江阴降幅较大，环比下降80.00%。从同比来看，厦门升幅较大，同比上升296.03%，且扬州、佛山、惠州、东莞同比增幅均超七成；江阴降幅较大，同比下降77.54%。 2. 10月末十大城市商品房库存总量环比小幅下降 国家统计局口径下，10月末，全国商品房待售面积49482.00万平方米，环比基本与上月末持平，同比小幅增加0.34%。其中，全国商品住宅待售面积22268.00万平方米，环比小幅减少0.66%，同比小幅减少0.47%。整体来看，全国商品房待售面积和商品住宅待售面积均与去年同期、上月末基本持平。 根据Wind 数据，10月末十大城市商品房可售面积8445.23万平方米，环比下降0.52%，同比上升12.15%。其中，一线城市商品房可售面积3052.61万平方米，环比下降2.00%，同比上升12.41%；二线城市商品房可售面积5392.62万平方米，环比上升0.34%，同比上升12.00%（图3）。受金九银十期间房企积极打折促销的影响，一线城市库存量环比下降，十大城市商品房可售面积同比增速有所回落。 分城市来看，10月末十大城市库存环比大多下降，其中深圳降幅较大，环比下降6.61%；苏州升幅较大，环比上升6.17%。10月末十大城市库存同比除上海（-9.59%）外均上升，其中苏州和杭州升幅较大，同比分别上升46.83%和35.03%。 -100-500501001502014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-1030大中城市:商品房成交面积:一线城市:同比30大中城市:商品房成交面积:二线城市:同比30大中城市:商品房成交面积:三线城市:同比 4 / 12 请务必阅读正文后的免责声明 2020年11月16日 远东研究·行业研究 图3：Wind 十大城市中各线城市商品房库存情况（2014.01-2020.10，单位：万平方米，%） 注：十大城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门（其中杭州、南昌为商品房数据，其它城市为商品住宅数据）。 资料来源：Wind资讯，远东资信整理 3. 10月百城新建住宅均价环比涨幅小幅扩大 图4：百城新建住宅平均价格与同比增速（2014.01-2020.10，单位：元/平方米，%） 资料来源：Wind资讯，远东资信整理 根据中国房地产指数系统调查数据，10月百城新建住宅均价15705元/平方米，环比上升0.40%（涨幅较上月扩大0.16个百分点），同比上升3.52%（涨幅较上月扩大0.26个百分点）（图4）。其中，一线城市环比上升0.53%，同比上升3.73%；二线城市环比上升0.34%，同比上升3.88%；三线城市环比上升0.33%，同比上升2.64%。从涨跌-40-30-20-100102030405001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0002014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-10十大城市:商品房可售面积:一线城市十大城市:商品房可售面积:二线城市十大城市:商品房可售面积:一线城市:同比（右轴）十大城市:商品房可售面积:二线城市:同比（右轴）-10-5051015202502,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,0002014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-10样本住宅平均价格:百城平均百城住宅价格指数:同比（右轴） 5 / 12 请务必阅读正文后的免责声明 2020年11月16日 远东研究·行业研究 城市个数来看，73个城市环比上涨，26个城市环比下跌，1个城市与上月持平，环比上涨的城市个数比上月少3个，10月新建住宅房价降温程度减