2020年中报点评：夯实非住物业龙头地位，组织构架调整效能提升

东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 中报点评 【公司·证券研究报告】 招商积余 001914.SZ 夯实非住物业龙头地位，组织构架调整效能提升 ——2020年中报点评 核心观点  业绩同比增长110.7%，费用率大幅下降。公司2020年上半年实现营业收入38.7亿元，同比增长49.9%，实现归母净利润1.8亿元，同比增长110.7%。公司营收大幅增长主要系招商物业2019年12月起纳入公司并表范围。资管业务受疫情影响，租金下滑导致毛利率下降。业绩增速超过营收增速，主要有以下原因：重资产的房地产业务剥离导致期间费用大幅下降，报告期内期间费用率为7.2%，同比下降5.8个百分点，其中销售管理财务费率分别下滑0.5、3.0和2.3个百分点；公司收到“新型肺炎疫情防控”捐赠款0.24亿，营业外收入大幅增加；房地产子公司少数股东损益为负，使得少数股东损益下滑到-15.5%，归母净利率略高于净利率。  管理面积持续增长，非住物业维持领跑地位。截止2020年上半年，公司物业管理项目为1315个，管理面积达1.7亿平，较2019年底1.5亿平增长12.6%，稳居上市物管公司前列。上半年公司净增加管理面积1927万平米，其中来自控股股东的有703万平米，表明公司在第三方外拓上成效斐然。报告期新签年度合同额11.3 亿元，其中非住宅业务 9.4亿元，占比 83.2%，保持非住宅物业市场的领先优势。  推动组织变革，落实科技赋能。公司明确了“12347”发展战略，完成了组织架构调整，整合了招商积余、招商物业、中航物业三总部职能，以“大物业+大资管”为主线，设立物业BG、资管BG两大事业群和9个职能中心，实现总部对业务的统筹管理。公司以管理赋能+业务赋能为导向，初步实现业务线上化、管理可视化、设施智能化，并向科技赋能平台升级迈进。 财务预测与投资建议  维持增持评级，维持目标价36.04元。我们维持公司2020-2022年EPS的预测值为0.63/0.87/1.18元。可比公司2020年估值为52X，综合评估业绩增速和公司竞争优势，我们维持公司10%的估值溢价，对应2020年PE估值为57X，对应目标价36.04元。 风险提示  房地产业务剥离具有不确定性。利润率提升低于预期。外拓市场的不确定性。  财务预测与投资建议 （该部分不鼓励重复首页财务摘要中的数字，应提供表内没有的信息，如年复合增速等。目的在于让首页包含更多的信息） 示例：  我们预测公司2019-2020年每股收益分别为1.46、1.86、1.24元，由于*****的原因，我们认为目前公司的合理估值水平为****年的**倍市盈率，对应目标价为****元，首次给予买入评级。 风险提示 （此处简单列示风险，正文需单独对风险提示详细展开描述） Table_ Base Info 投资评级 买入 增持 中性 减持 (维持) 股价（2020年08月24日） 31.73元 目标价格 36.04元 52周最高价/最低价 37.6/12.99元 总股本/流通A股（万股） 106,035/66,686 A股市值（百万元） 33,645 国家/地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2020年08月24日 股价表现 1周 1月 3月 12月 绝对表现 -6.35 -10.01 2.26 144.26 相对表现 -5.12 -15.56 -22.11 119.79 沪深300 -1.23 5.55 24.37 24.47 资料来源：WIND、东方证券研究所 证券分析师 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqi@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860518070003 联系人 吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn 公司主要财务信息 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入(百万元) 6,656 6,078 12,498 15,246 18,965 同比增长(%) 12.9% -8.7% 105.6% 22.0% 24.4% 营业利润(百万元) 1,220 402 888 1,240 1,681 同比增长(%) 305.0% -67.1% 121.3% 39.6% 35.5% 归属母公司净利润(百万元) 857 286 664 926 1,253 同比增长(%) 468.8% -66.6% 131.8% 39.5% 35.4% 每股收益（元） 0.81 0.27 0.63 0.87 1.18 毛利率(%) 19.6% 18.3% 15.4% 15.8% 16.0% 净利率(%) 12.9% 4.7% 5.3% 6.1% 6.6% 净资产收益率(%) 19.0% 4.5% 8.0% 10.3% 12.4% 市盈率 39.3 117.5 50.7 36.4 26.9 市净率 6.9 4.2 3.9 3.5 3.1 资料来源：公司数据，东方证券研究所预测，每股收益使用最新股本全面摊薄计算， 相关报告 受并表影响业绩大增，央企龙头进入发展新阶段： 2020-07-14 获海上世界管理合同，非住业态持续拓展： 2020-07-10 规模持续扩张，强强联合尽显成长风采：——2019年年报点评 2020-04-14 招商积余中报点评 —— 夯实非住物业龙头地位，组织构架调整效能提升 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 业绩同比翻倍，费用率大幅下降 ..................................................................... 4 管理面积持续增长，非住物业维持领跑地位 ................................................... 5 推动组织变革，落实科技赋能 ........................................................................ 5 盈利预测与投资建议 ...................................................................................... 6 盈利预测：2020-2022年EPS分别为0.63/0.87/1.18元 ................................................... 6 投资建议：维持增持评级，目标价36.04元 ....................................................................... 7 风险提示 ........................................................................................................ 7 oPpQoOtMrMpPoPoPtPqPqM7N9RbRsQqQtRoOkPmMxPeRmOmRbRnMpPwMnPoQwMnNmQ 招商积余中报点评 —— 夯实非住物业龙头地位，组织构架调整效能提升 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 3 图表目录 图 1：2020H1营业收入38.7亿元，同比增长49.9% .................................................................. 4 图 2：2020H1归母净利润1.8亿元，同比增长110.7% .............................................................. 4 图 3：毛利率有所下滑，归母净利率有所提升 ............................................................................. 4 图 4：少数股东损益占比下滑至-15.5% ....................................................................................... 4 图5：2020年上半年在管面积1.7亿平，较去年年底增长12.6% .............................................. 5 招商积余中报点评 —— 夯实非住物业龙头地位，组织构架调整效能提升 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 4 业绩同比翻倍，费用率大幅下降 公司2020年上半年业绩同比增长110.7%，符合市场预期。公司2020年上半年实现营业收入38.7亿元，同比增长49.9%，实现归母净利润1.8亿元，同比增长110.7%，落在此前业绩预告的区间范围内，符合市场预期。公司营收大幅增长主要系招商物业2019年12月起纳入公司并表范围以及2020年获取新的项目所致。公司毛利率有所下滑，主要是资管业务受疫情影响，租金下滑导致该项业务毛利率下降。 业绩增速超过营收增速，主要有以下原因：1）重资产的房地产业务剥离导致期间费用率大幅下降，报告期内期间费用率为7.2%，同比下降5.8个百分点，其中销售管理财务费率分别下滑0.5、3.0和2.3个百分点；2）公司收到“新型肺炎疫情防控”捐赠款0.24亿，营业外收入大幅增加；3）房地产业务子公司少数股东损益为负，使得少数股东损益进一步下滑到-15.5%，导致归母净利率略高于净利率。 图 1：2020H1营业收入38.7亿元，同比增长49.9% 资料来源：公司公告，东方证券研究所 图 2：2020H1归母净利润1.8亿元，同比增长110.7% 资料来源：公司公告，东方证券研究所 图 3：毛利率有所下滑，归母净利率有所提升 资料来源：公司公告，东方证券研究所 图 4：少数股东损益占比下滑至-15.5% 资料来源：公司公告，东方证券研究所 68%-12%17%-7.7%49.9%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%0510152025303540452016H12017H12018H12019H12020H1营业收入（亿元）同比增长-103%-4280%-190%-32.6%110.7%-5000%-4000%-3000%-2000%-1000%0%1000%(2)(2)(1)(1)011222016H12017H12018H12019H12020H1归属于母公司净利润（亿元）同比增长21.3%20.7%22.7%20.5%13.8%0.1%-5.9%4.5%3.3%4.6%-10%-5%0%5%10%1