2020年中报点评：住宅非住均衡发展，社区增值彰显活力

请务必阅读正文后的重要声明部分 1 [Table_StockInfo] 2020年08月25日 证券研究报告•2020年中报点评 买入 （维持） 当前价： 67.70港元 保利物业（6049.HK） 物管业 目标价： 97.10港元 住宅非住均衡发展，社区增值彰显活力 投资要点 西南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：胡华如 执业证号：S1250517060001 电话：0755-23900571 邮箱：hhr@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相对指数表现 数据来源：聚源数据 基础数据 [Table_BaseData] 52周区间(港元) 43.3-90.6 3个月平均成交量(百万) 2.3 流通股数(亿) 5.53 市值(亿) 374.61 相关研究 [Table_Report] 1. 保利物业（6049.HK）：布局“1+2”主赛道，打造平台型央企物管 (2020-08-16) 2. 保利物业（6049.HK）：央企背景物管龙头，“大物管时代”领跑者 (2020-01-02) [Table_Summary]  业绩总结：2020H1公司实现营业收入36.0亿元（+27.6%），实现归母净利润4.0亿元（+27.4%），业绩较去年取得明显提升。2020H1公司毛利率达20.4%，较2019年同期下降3.2pp；净利率达11.4%，与去年同期基本保持稳定。  内生外延持续深化，在管面积快速提升。2020H1公司合同管理项目达1647个，合同管理面积达4.9亿方；在管项目达1142个，在管面积达3.2亿方，同比提升22%。在管面积快速提升，一方面保利系项目在管面积达1.37亿平（+22.1%），营收17.34亿元（+14.9%）；另一方面市场化拓展持续深化，第三方项目在管面积达1.80亿平（+21.4%），营收5.52亿元（+75.7%），第三方营收占比达24.1%，较2019年末大幅提升6pp。  多元业态均衡发展，公共服务彰显活力。公司在住宅、非住宅领域均衡发展，2020H1公司住宅物业在管面积149.8百万方（+23.6%），营收16.3亿元（+19.6%）；商写物业在管面积8.6百万方（+23.1%），营收3.1亿元（+27.3%）；公共服务物业在管面积158.4百万方（+19.8%），营收3.5亿元（+60.5%）。公司积极布局公共服务相关产业，主要包括城镇景区物业、高校教研物业和轨道交通物业，三大业态合计在管项目数176个，公共服务数量占比超过50%。  社区增值服务快速提升，家居服务、社区零售核心引领。2020H1公司物业管理服务营收22.9亿元（+25.4%），非业主增值服务营收5.5亿元（+20.8%），社区增值服务营收7.6亿元（+40.8%），社区增值服务业绩增长亮眼，营收占比提升至21%。其中家居服务创收1.99亿元，相当于2019年全年的104%；社区零售1.76亿元，相当于2019年全年的148%。  盈利预测与评级：预计公司2020-2022年归母净利润分别为8.0/11.7/16.7亿元，EPS分别为1.45/2.11/3.02元。考虑到公司业务跨越住宅、商办和城镇三大赛道，纵向深挖增值服务价值，内生外延作用下在管面积有望持续提升，我们维持“买入”评级，目标价97.1港元不变。  风险提示：第三方项目拓展不及预期：城镇物业模式落地不及期等。 指标/年度 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入（百万元人民币） 4229 5967 8276 11353 15473 增长率 31% 41% 39% 37% 36% 归属母公司净利润（百万元人民币） 336 491 801 1170 1673 增长率 50% 46% 63% 46% 43% 每股收益EPS（元） 0.61 0.92 1.45 2.11 3.02 净资产收益率ROE 51.7% 9.70% 14.28% 18.14% 21.78% PE 115.02 76.26 48.39 33.25 23.23 数据来源：公司资料，西南证券 -22%2%27%51%75%100%19/1220/220/420/620/8保利物业 香港恒生指数 保利物业（6049.HK）2020年中报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 图1：2020H1公司营收增长27.6%至36亿元 图2：2020H1公司归母净利润增长27.4%至4.0亿元 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 图3：2020H1公司在管面积提升22%至3.2亿平 图4：2020H1第三方项目在管面积占比达56.8% 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 图5：2020H1第三方项目营收占比提升至24.1% 图6：2020H1公司非住宅物业在管面积超过一半 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 保利物业（6049.HK）2020年中报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 3 图7：2020H1公司非住宅物业营收合计6.6亿元 图8：2020H1公司社区增值服务增长40.8%达7.6亿元 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 保利物业（6049.HK）2020年中报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 4 附：财务报表 损益表 現金流量表 12月31年结(百万CNY) FY19A FY20E FY21E FY22E 12月31年结(百万CNY) FY19A FY20E FY21E FY22E 营业总收入 5,967 8,276 11,353 15,473 经营活动现金流 694 1,238 1,667 2,462 营业成本 4,756 6,498 8,806 11,866 净利润 491 801 1,170 1,673 销售费用 0 0 0 0 折旧摊销 40 31 29 28 管理费用 574 770 1,056 1,439 少数股东权益 13 8 12 17 财务费用 -25 -49 -56 -66 营运资金变动及其他 151 398 456 744 营业利润 624 1,009 1,492 2,167 投资活动现金流 -3 5 19 26 利润总额 685 1,093 1,597 2,284 资本支出 -47 -20 -20 -20 净利润 503 809 1,182 1,690 其他投资 43 25 39 46 少数股东损益 13 8 12 17 筹资活动现金流 4,039 -245 -333 -440 归属母公司净利润 491 801 1,170 1,673 借款增加 0 0 0 0 EBITDA 664 1,039 1,521 2,195 普通股增加 4,208 0 0 0 已付股利 -160 -245 -333 -440 资产负债表 其他 -8 0 0 0 12月31年结(百万CNY) FY19A FY20E FY21E FY22E 现金净增加额 4,715 997 1,353 2,048 流动资产 7,303 8,606 10,413 12,977 现金 6,509 7,506 8,859 10,907 财务比率 应收账款 391 450 675 879 12月31年结 FY19A FY20E FY21E FY22E 存货 46 84 98 142 成长能力 其他 357 566 781 1,049 营业收入 41.07% 38.70% 37.18% 36.28% 非流动资产 268 269 269 265 归属母公司净利润 45.96% 63.32% 46.04% 43.01% 固定资产 86 82 79 77 每股收益 50.8% 63.32% 46.04% 43.01% 无形资产 109 102 96 91 盈利能力 其他 73 85 94 98 毛利率 20.29% 21.49% 22.44% 23.31% 总资产 7,571 8,875 10,682 13,242 净利率 8.43% 9.78% 10.41% 10.92% 流动负债 2,424 3,164 4,122 5,432 ROE 9.70% 14.28% 18.14% 21.78% 短期借款 0 0 0 0 偿债能力 应付账款 253 333 410 527 资产负债率 32.34% 35.93% 38.82% 41.21% 其他 2,171 2,830 3,713 4,905 流动比率 3.01 2.72 2.53 2.39 非流动负债 25 25 25 25 速动比率 2.99 2.67 2.47 2.33 长期借款 0 0 0 0 营运能力 其他 25 25 25 25 总资产周转率 0.79 0.93 1.06 1.17 总负债 2,449 3,189 4,147 5,457 应收账款周转率 15.25 18.40 16.82 17.61 少数股东权益 67 75 87 104 应付账款周转率 18.77 19.50 21.50 22.50 股本 533 533 533 533 估值比率 留存收益和资本公积 4,522 5,078 5,915 7,148 P/E 76.26 48.39 33.25 23.23 归属母公司股东权益 5,055 5,612 6,448 7,682 P/B 4.87 7.52 6.55 5.49 负债和股东权益 7,571 8,875 10,682 13,242 EV/EBITDA 64.41 41.16 28.12 19.49 数据来源：公司资料，西南证券 保利物业（6049.HK）2020年中报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，报告所采用的数据均来自合法合规渠道，分析逻辑基于分析师的职业理解，通过合理判断得出结论，独立、客观地出具本报告。分析师承诺不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿。 投资评级说明 公司评级 买入：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅在20%以上 持有：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅介于10%与20%之间 中性：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅介于-10%与10%之间 回避：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅介于-20%与-10%之间 卖出：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅在-20%以下 行业评级 强于大市：未来6个月内，行业整体回报高于恒生指数5%以上 跟随大市：未来6个月内，行业整体回报介于恒生指数-5%与5%之间 弱于大市：未来6个月内，行业整体回报低于恒生指数-5%以下 重要声明 西南证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会核准的证券投资咨询业务资格。 本公司与作者在自身所知情范围内，与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制、静默措施的利益冲突。 《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，本报告仅