房地产行业2020年1~6月国家统计局房地产数据点评：天气因素拖累施工进度，竣工复苏斜率进待观察

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2020年7月17日 房地产 天气因素拖累施工进度，竣工复苏斜率进待观察 ——2020年1-6月国家统计局房地产数据点评 行业动态 ◆短期政策面再次侧重“房住不炒”，下半年新房市场受益于供给驱动 Q2全国商品房销售面积同比+3.2%（Q1同比-26.3%），带动上半年销售面积降幅收窄至-8.4%。其中东部/西部地区复苏较快，Q2销售面积同比增长超过5%，中部/东北地区仍处于环比恢复阶段，Q2销售面积不及去年同期。 6月70城新房和二手房销售价格环比涨幅微扩0.1pc，其中一线城市新房和二手房销售价格环比涨幅微降，二三线城市环比涨幅略有扩大。6月70城中50个城市二手住宅价格环比上涨，13个城市环比涨幅≧0.8%，6个城市环比涨幅≧1%。7月以来，价格出现较明显上涨的杭州、东莞、宁波、深圳陆续加码调控，短期政策面再次侧重“房住不炒”。 展望下半年，预计按揭投放可继续为购房需求释放提供基础，叠加主流开发商推盘量提升，以及中部、东北地区继续恢复，我们维持“全年销售面积同比-5%，销售金额同比转正”的判断。其中7、8月传统淡季，大概率成交同比增长但环比回落，城市轮动特征或更加明显。 ◆上半年土地成交供需两旺，关注优质土地供应持续性以及地价上行风险 上半年土地市场整体供需两旺，其中一线城市成交量/价均出现较高增长，但溢价率总体可控；二线、三线城市成交结构性特征明显，热点城市溢价率维持较高水平。展望下半年，销售预期较好、资金面平稳、以及中型房企补库存压力下，预计热点区域的土地需求仍具备支撑，重点关注后续优质土地供应规模能否保持，以及地价持续提升下出台监管政策降温的可能性。 ◆地产链供给侧“继续硬核”，竣工回升斜率受制于天气因素边际波动 6月单月房地产投资同比+8.5%（环比+0.4pc），1-6月同比转正至+1.9%，施工强度提升以及土地购置费增长继续推动投资“硬核反弹”。6月单月新开工增速提升至+8.9%，1-6月累计同比-7.6%，资金供给相对充裕、销售较快复苏、土地购置回升为新开工修复提供了较好基础。 6月单月行业竣工同比转负至-6.6%，1-6月累计同比-10.5%，复苏斜率较为平缓。我们认为当前局部区域的天气情况和洪涝灾害会对当地施工进度造成一定程度的拖累，但全年竣工还需进一步观察Q4表现（2014-2019年Q4竣工量占全年的43%~51%），我们暂时维持全年竣工面积增长6-7%的判断。 ◆6月到位资金增速续升，预计下半年节奏逐步趋稳，各来源结构更加均衡 6月单月行业定金及预收款增速提升至+15.3%，国内贷款、按揭贷款集中投放同比+20.3%、+19.3%，带动到位资金同比+13.2%。我们预计下半年行业供需两侧资金供给均边际趋稳，各来源结构更加均衡。 ◆投资建议 短期政策面再次侧重“房住不炒”，行业资金供给边际趋稳，预计下半年行业基本面修复节奏更加温和。考虑到龙头房企在业绩/分红稳定性、融资成本优化、以及财务安全边际优势明显，亦是过往外资配置A股地产的主要方向，建议关注A股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团；H股的万科企业、融创中国、中国金茂。 ◆风险分析 海外疫情对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性；局部地区天气情况和洪涝灾害可能会拖累当地施工进度；土地市场持续升温，存在融资监管趋严的可能；行业将迎来债务到期高峰，中小房企信用风险提升。 增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 王梦恺 (执业证书编号：S0930518110003) 021-52523855 wangmk@ebscn.com 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 预计下半年行业资金面边际趋稳——光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年6月） ····································· 2020-07-12 基本面升势明显，更积极地看待2020下半年——A股房地产板块大涨点评 ····································· 2020-07-01 房地产：更积极地看待2020下半年——房地产行业2020年中期投资策略 ····································· 2020-06-22 -12%-2%8%18%28%07-1908-1910-1911-1901-2003-2004-2006-20房地产沪深300 2020-07-17 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 1、前期报告观点回顾 疫情过后房地产行业回暖路径清晰，有迹可循。我们前期提出3月“供给侧硬核反弹，全年投资5%”，4月“需求侧销售转正”，5月“短期基本面升势明显，建议积极配置”，6月中期策略提出“预测2020全年商品住宅销售同比转正，全年投资5%”。 我们在6月17日《短期基本面升势明显，下半年建议积极配置——2020年1-5月国家统计局房地产数据点评》中提出，需求侧销售继续复苏，价格端略有上涨，Q2整体保持乐观展望；供给侧各环节继续“硬核反弹”，新开工、竣工单月同比转正，投资增速续升。 我们在6月22日《房地产：更积极的看待2020下半年——2020下半年房地产行业中期策略》中提出，预计需求侧2020全年商品住宅销售金额同比持平，供给侧地产链硬核反弹持续，竣工受天气因素影响边际波动较大，预测全年房地产投资5%左右。 我们在7月12日《预计下半年行业资金面边际趋稳——光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年6月）》中提出，上半年需求侧新增居民中长贷同比回正，供给侧债券市场相对宽松，预计下半年供需两侧资金供给逐步趋稳，各来源结构将回归均衡。 上半年房地产行业数据升势明显，1-6月，全国商品房销售面积、销售金额降幅分别收窄至-8.4%、-5.4%；房地产投资1-6月同比转正至+1.9%（环比+2.2pc）。值得较为关注的是竣工数据，当前竣工复苏的斜率较缓，我们认为当前天气情况和局部区域的洪涝灾害影响了局部区域施工强度的提升，但竣工数据还需要看四季度的表现（2014-2019年Q4竣工量占全年的43%~51%），我们暂时维持全年竣工面积增长6-7%的判断。 展望后续，我们维持前期判断，预计下半年房地产政策仍以稳为主，窄通道紧平衡，严肃落实房住不炒，7月15日深圳出台房地产调控政策“看齐北上”，意图遏制“再抬头的深圳房价”和“不理性的购房需求”；杭州、宁波、东莞等热点城市也出台政策“降温”楼市，短期政策面再次侧重“房住不炒”，资金面央行7月13日重申“把投向房地产金融资源控制在适度范围之内”，预计下半年房地产行业资金面边际趋稳。 原点资产 gWdVuXcZiZ6MbP8OoMqQnPqQjMrRrOlOnMxPbRqQxPuOpNqNuOoMrP2020-07-17 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 2、短期政策面再次侧重“房住不炒”，下半年新房市场受益于供给驱动  我们对1-6月商品房销售数据的核心观点如下： Q2销售整体反弹，6月回升斜率边际有所放缓。6月单月全国商品房销售面积超过2亿方，销售金额超过2万亿，同比增速有所回落，部分由于基数因素。Q2全国商品房销售面积同比+3.2%（Q1同比-26.3%），销售金额同比+6.6%（Q1同比-24.7%），带动上半年销售面积、销售金额降幅收窄至-8.4%、-5.4%。 东部/西部复苏较快，中部/东北仍处恢复期。分区域来看，东部/西部地区复苏较快，Q2销售面积分别同比+6.5%、+5.8%，中部/东北地区受疫情影响时间较长，仍处于环比恢复阶段，Q2销售面积分别同比-1.8%、-10.2%。 70城销售价格环比涨幅微扩，短期政策面再次侧重“房住不炒”。6月70城新房和二手房销售价格环比涨幅微扩0.1pc，其中一线城市新房和二手房销售价格环比涨幅微降，二三线城市环比涨幅略有扩大。6月70城中50个城市二手住宅价格环比上涨，13个城市环比涨幅≧0.8%，6个城市环比涨幅≧1%。7月以来，价格出现较明显上涨的杭州、东莞、宁波、深圳陆续加码调控，短期政策面再次侧重“房住不炒”。 下半年新房市场供给弹性提升，维持“全年销售金额同比转正”判断，城市轮动特征或更加明显。展望下半年，预计按揭投放可继续为购房需求释放提供基础，叠加主流开发商推盘量提升，以及中部、东北地区继续恢复，我们维持“全年销售面积同比-5%，销售金额同比转正”的判断。其中7、8月传统淡季，大概率成交同比增长但环比回落，城市轮动的特征或更加明显。  主要数据图表 2020年6月，全国商品房销售面积单月同比+2.1%，增速较5月-7.5pc；其中商品住宅销售面积+4%，增速较5月-5.3pc。6月全国商品房销售金额单月同比+9%，增速较5月-5.1pc；其中商品住宅销售金额单月同比+12.6%，增速较5月-3.6pc。 1-6月，全国商品房销售面积累计同比-8.4%，增速较1-5月+3.9pc；其中商品住宅销售面积累计同比-7.6%，增速较1-5月+4.2pc。1-6月，全国商品房销售金额累计同比-5.4%，增速与1-5月+5.3pc；其中商品住宅销售金额累计同比-2.8%，增速较1-5月+5.6pc。 2020-07-17 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 图1：全国商品房销售面积单月同比和累计同比 图2：全国商品房销售金额单月同比和累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大证券研究所 图3：全国商品住宅销售面积单月同比和累计同比 图4：全国商品住宅销售金额单月同比和累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大证券研究所 6月，商品住宅销售金额单月同比+12.6%（较5月-3.6pc），其中销售面积同比+4%（较5月-5.3pc），销售均价同比8.2%（较5月+2pc）。 1-6月，商品住宅销售金额累计同比-2.8%，其中销售面积同比-7.6%，销售均价同比+5.3%。 图5：全国商品住宅销售面积、均价、金额单月同比 图6：全国商品住宅销售面积、均价、金额累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大证券研究所 -50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%商品房销售面积:住宅:累计同比 商品房销售面积:住宅:单月同比 -40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%商品房销售额:住宅:累计同比 商品房销售额:住宅:单月同比 -50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%商品房销售面积:住宅:累计同比 商品房销售面积:住宅:单月同比 -40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%商品房销售额:住宅:累计同比 商品房销售额:住宅:单月同比 -60%-40%-20%0%20%40%18-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-0719-0819-0919-1019-1119-1220-0120-0220-0320-0420-0520-06商品房销售均价:住宅:单月同比 商品房销售面积:住宅:单月同比 商品房销售额:住宅:单月同比 -60%-40%-20%0%20%18-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-0719-0819-0919-1019-1119-1220-0120-0220-0320-0420-0520-06商品房销售均价:住宅:累计同比 商品房销售面积:住宅:累