房地产行业2020年1~7月国家统计局房地产数据点评：土地热度见顶回落，地产投资单价提升

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2020年8月16日 房地产 土地热度见顶回落，地产投资单价提升 ——2020年1-7月国家统计局房地产数据点评 行业动态 ◆短期政策面侧重“房住不炒”，下半年新房市场需求趋稳、供给提升 7月单月全国商品房销售面积、销售金额分别同比增长9.5%、16.6%， 40家主流房企7月销售额同比增长27%。行业销售继续向好主要来自于：1）短期内按揭投放量增价降，为购房需求释放提供了较好环境；2）疫情导致开发商推盘期后延，下半年新盘供给高于去年同期；3）二季度楼市复苏较快，部分城市房价、地价上涨、一二手房价倒挂一定程度上加快了需求释放；4）疫情解控较晚的局部地区楼市处于自然复苏、环比改善的过程中。 展望后续，一方面，政策面中性偏紧叠加货币环境回归常态化下，预计热点城市需求端情绪将趋于平稳；另一方面，主流房企进入集中推盘期，供给端驱动作用不断增强。预计下半年整体处于“需求趋稳+供给提升”的组合下，新房成交大概率可以保持稳中有增的态势，价格端上涨压力将有所缓解。 ◆土地市场热度已出现见顶回落的迹象 7月全国土地购置面积低基数下同比-1.8%，成交总量偏弱；单月成交价款同比增长36.8%，部分来自于成交结构因素。从热度来看，7月全国平均溢价率基本持平，但部分一二线城市热度已开始回落。土地市场相对于政策及流动性更为敏感，我们认为7月市场整体情绪已出现了见顶回落的迹象。 ◆新开工持续向好，竣工斜率波动，房地产投资价格因素短期较强 7月单月行业新开工同比增速提升至+11.3%，资金供给相对充裕、销售快速复苏、前期土地购置回升为新开工持续修复提供了良好基础。 7月单月行业竣工面积同比-14%，斜率波动比较大。我们在前期报告中提示，今年的气候可能会对施工进度造成一定拖累，全年竣工还需要进一步观察Q4表现（2014-2019年Q4竣工量占全年的43%~51%）。 7月单月房地产投资同比+11.7%，环比+3.1pc。单月房地产投资高增一方面来自于7月土地购置费增速基数较低；另一方面推测来自于大宗商品涨价与房企“赶工”共同推动施工单价提升（6月单月建筑工程投资同比增长11.1%，对应施工单价同比增长8.2%）。 ◆到位资金累计同比回正，预计后续资金供给趋稳，关注境内债到期高峰 7月单月行业定金及预收款增速提升至+16.5%，带动1-7月累计同比回正至+0.8%。展望后续，随着货币环境回归常态化，预计房地产行业整体到位资金增速随之趋稳。值得注意的是，三季度开始境内债迎来到期高峰，未来4个季度季均到期额为2253亿元，对比前4个季度季均到期额约1225亿元。虽然行业整体资金储备相对充裕，但仍需要持续关注长尾风险。 ◆投资建议 下半年主流房企进入集中推盘期，供给驱动销售弹性复苏，7月40家主流房企销售额同比增长27%。目前AH主流房企相对估值优势明显，股息收益可观且确定，长线资金持续布局。我们维持“下半年地产股配置可更加积极”的判断，建议关注A股标的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团，H股标的融创中国、中国金茂。 ◆风险分析 海外疫情对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性；局部地区天气情况和洪涝灾害可能会拖累当地施工进度；土地市场持续升温，存在融资监管趋严的可能；行业将迎来债务到期高峰，中小房企信用风险提升。 增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 王梦恺 (执业证书编号：S0930518110003) 021-52523855 wangmk@ebscn.com 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 预计下半年行业资金面边际趋稳——光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年6月） ······································ 2020-08-12 天气因素拖累施工进度，竣工复苏斜率进待观察——2020年1-6月国家统计局房地产数据点评 ····································· 2020-07-17 房地产：更积极地看待2020下半年——房地产行业2020年中期投资策略 ····································· 2020-06-22 -12%-2%8%18%28%07-1908-1910-1911-1901-2003-2004-2006-20房地产沪深300 2020-08-16 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 1、前期报告观点回顾 疫情过后房地产行业回暖路径清晰，有迹可循。我们前期提出3月“供给侧硬核反弹，全年投资5%”，4月“需求侧销售转正”，5月“短期基本面升势明显，建议积极配置”，6月中期策略提出“预测2020全年商品住宅销售同比转正，全年投资5%”。 我们在7月17日《天气因素拖累施工进度，竣工复苏斜率进待观察——2020年1-6月国家统计局房地产数据点评》中提出，短期政策面再次侧重“房住不炒”，下半年新房市场受益于供给驱动。地产链供给侧继续“硬核反弹”，竣工回升斜率受制于天气因素边际波动。 我们在8月12日《需求侧按揭量升价降，供给侧海外发债恢复——光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年7月）》中提出，7月新增居民中长贷同比高增，短期按揭供需较强，下半年需求侧资金面保持平稳向好，供给侧资金来源分化，关注境内债迎来到期高峰。 7月决策层多次重申“房住不炒”，热点城市陆续加码调控，土地市场热度已出现见顶回落的迹象。我们预计后续需求侧新房市场情绪趋稳，房企推盘驱动作用增强，成交规模或稳中有增，价格上涨压力减弱。供给侧短期内新开工动能较高，竣工受气候因素拖累，房地产投资累计同比保持稳步改善。1-7月行业到位资金累计同比已回正，预计后续随货币环境回归常态化，行业资金供给亦趋于平稳，关注境内债到期高风险下的长尾风险。 oPsNrQzQrPtMmPnRtNsQyRaQcM6MtRqQpNpPlOpPxPiNoPrO6MnMmMwMsRnNMYmPmP2020-08-16 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 2、短期政策面侧重“房住不炒”，下半年新房市场需求趋稳、供给提升  我们对1-6月商品房销售数据的核心观点如下： 按揭投放与新房供给支撑7月销售继续向好。7月单月全国商品房销售面积、销售金额分别同比增长9.5%、16.6%，与我们跟踪的40家主流房企7月销售额同比增长27%趋势一致。我们认为7月楼市继续向好主要来自于：1）短期内按揭投放量增价降，为购房需求释放提供了较好环境；2）疫情导致开发商推盘期后延，下半年新盘供给高于去年同期；3）二季度楼市复苏较快，部分城市房价、地价上涨、一二手房价倒挂一定程度上加快了需求释放；4）疫情解控较晚的局部地区楼市处于自然复苏、环比改善的过程中。 二三线城市楼市持续分化。分区域来看，东部地区热度最高，7月单月销售面积同比增长16.2%；中部、西部销售变现较好，7月单月销售面积分别同比增长6.6%、4.7%；东北地区销售恢复偏慢，7月单月销售面积同比-2.2%。分城市能级来看，CRIC 70城数据显示，7月一线、二线、三四线销售面积分别同比+13%、-2%、+16%。一线中广州和上海成交热度较高，北京和深圳同比基本持平；二线中杭州、南京成交增长较快，武汉、青岛、宁波等热度延续，但重庆、天津、昆明、长春等城市成交偏弱；三四线热度较高的城市集中在长三角及粤港澳。 短期政策面侧重“房住不炒”，涨价预期逐渐回落。7月决策层多次重申“房住不炒”，多个热点城市陆续加码房地产调控政策，楼市涨价预期将逐渐回落。7月70城新房销售价格指数环比涨幅回落0.1pc，其中一线、二线分别回落0.1pc、0.4pc，三线城市持平。7月70城二手住宅价格指数环比涨幅持平，其中一线回落0.3pc，二线、三线持平。贝壳研究院数据显示，7月以来18个重点城市二手房成交量、新挂牌量、中介带看量、业主调价中涨价占比均持续微幅回落。 下半年需求趋稳、供给提升，新房成交大概率保持稳中有增的态势。展望后续，一方面，政策面中性偏紧叠加货币环境回归常态化下，预计热点城市需求端情绪将趋于平稳；另一方面，主流房企进入集中推盘期，供给端放量将会成为驱动新房市场一个重要因素。我们预计下半年整体处于“需求趋稳，供给提升”的组合下，新房市场成交量大概率可以保持稳中有增的态势，同时价格端上涨压力也可以得到缓解。  主要数据图表 2020年7月，全国商品房销售面积单月同比+9.5%，增速较6月+7.3pc；其中商品住宅销售面积+9.9%，增速较6月+5.8pc。7月全国商品房销售金额单月同比+16.6%，增速较6月+7.6pc；其中商品住宅销售金额单月同比+17.7%，增速较6月+5.1pc。 1-7月，全国商品房销售面积累计同比-5.8%，增速较1-6月+2.6pc；其中商品住宅销售面积累计同比-5.0%，增速较1-6月+2.6pc。1-7月，全国商品房销售金额累计同比-2.1%，增速与1-6月+3.3pc；其中商品住宅销售金额累计同比+0.4%，增速较1-6月+3.1pc。 2020-08-16 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 图1：全国商品房销售面积单月同比和累计同比 图2：全国商品房销售金额单月同比和累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大证券研究所 图3：全国商品住宅销售面积单月同比和累计同比 图4：全国商品住宅销售金额单月同比和累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大证券研究所 7月，商品住宅销售金额单月同比+17.7%（较6月+5.1pc），其中销售面积同比+9.9%（较6月+5.8pc），销售均价同比+7.2%（较6月-1.1pc）。 1-7月，商品住宅销售金额累计同比+0.4%，其中销售面积同比-5%，销售均价同比+5.7%。 图5：全国商品住宅销售面积、均价、金额单月同比 图6：全国商品住宅销售面积、均价、金额累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大证券研究所 -50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%商品房销售面积：累计同比 商品房销售面积：单月同比 -40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%2018-092018-102018-112018-122019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-022020-032020-042020-052020-062020-07商品房销售额：累计同比 商品房销售额：单月同比 -50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%商品房销售面积:住宅:累计同比 商品房销售面积:住宅:单月同比 -40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%商品房销售额:住宅:累计同比 商品房销售额:住宅:单月同比 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%18-1018-1118-1219-0219-0319-0419-0519-0619-0719-0819-0919-1019-1119-1220-0220-0320-0420-0520-0620-07商品房销售均价:住宅:单月同比 商品房销售面积:住宅:单月同比 商品房销售额:住宅:单月同比 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%18-1018-1118-1219-0219-0319-0419-0519-0619-0719-08