房地产行业2020年1~5月国家统计局房地产数据点评：短期基本面升势明显，下半年建议积极配置

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2020年6月16日 房地产 短期基本面升势明显，下半年建议积极配置 ——2020年1-5月国家统计局房地产数据点评 行业动态 ◆销售维持较高复苏斜率，70城房价略有上涨，Q2整体维持乐观展望 前期积压需求释放、房企加大推盘力度、置业情绪短期回温下，5月单月全国商品房销售面积、销售均价、销售金额增速均转正至+9.7%、+4%、+14%，继续保持较高复苏斜率。5月70城各线城市新房价格指数环比涨幅均有所扩大，二手房价格指数环比涨幅走平或微扩。 6月高频数据显示楼市成交继续回升，基于当前信贷环境宽松、新房供应持续增加、以及一线楼市热度或逐步向二线传导，我们对Q2整体销售复苏维持乐观展望，后续重点关注7、8月淡季销售持续性。 ◆土地市场热度或阶段性见顶，二线、三四线成交同比转负 5月单月全国土地购置面积、成交价款同比增速回落至+0.9%、+7.3%，百城平均溢价率小幅回落至14.84%。1-5月购置面积、成交价款分别同比-8.1%、+7%，回升斜率放缓。 分结构来看，5月百城中一线城市成交建面、成交金额分别+7%、+196%，平均溢价率由4月的4.96%提升至15.23%。二线、三线城市成交建面、成交总价均同比转负，溢价率较4月高点有所回落。 ◆供给侧各环节继续全线反弹，新开工、竣工单月同比转正，投资增速续升 5月单月新开工同比转正至+2.5%，1-5月累计降幅收窄至-12.8%。我们认为资金供给、销售预期、土地购置为后续新开工持续修复提供了较好基础，但回升斜率可能会受到单月新开工规模饱和边界的制约。 5月单月竣工同比转正至+6.2%，1-5月累计降幅收窄至-11.3%。2019年行业进入竣工复苏小周期方向确定，考虑到预售交付约束以及上市房企业绩压力，预计2020年行业竣工大概率可实现正增长。 5月单月房地产投资增速进一步提升至+8.1%，1-5月累计降幅收窄至-0.3%，施工强度提升以及土地购置费增长共同推动房地产投资“硬核反弹”。 ◆5月销售回款开始兑现，行业资金“缺口”收窄趋势明确 我们前期报告中已指出，行业供需两侧资金支持相对充裕，国内贷款、自筹资金、按揭贷款已基本恢复至去年同期水平，行业资金“缺口”主要体现在定金及预收款。5月定金及预收款、按揭贷款增速分别环比+16.7pc、+15.6pc，显示销售回款开始兑现，后续资金面改善趋势明确。 ◆投资建议 预计下半年房地产政策仍以稳为主，窄通道紧平衡，“房住不炒”是大前提，因城施策防失速。近期国内北京等局部区域出现小范围的新冠疫情反复，但得益于国内全面细致的疫情防控管理，“疫情防控常态化”的全面落实将对后续行业影响控制在较小范围。我们认为房地产短期基本面升势明显，叠加海外资金回流可能性增强，建议下半年对地产股配置可更加积极。 考虑到龙头房企在业绩/分红稳定性、融资成本优化、以及财务安全边际优势明显，亦是过往外资配置A股地产的主要方向，建议关注A股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团；H股的万科企业、融创中国、中国金茂。 ◆风险分析 海外疫情扩散对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性；近期国内局部区域出现小范围的新冠疫情反复；若土地市场持续升温，存在触发融资监管趋严的可能；行业将迎来债务到期高峰，中小房企信用风险提升。 增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 王梦恺 (执业证书编号：S0930518110003) 021-52523855 wangmk@ebscn.com 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 疫情冲击渐弱化，供需资金均趋稳——光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年5月） ····································· 2020-06-11 销售转正预期提升，警惕小概率事件——2020年1-4月国家统计局房地产数据点评 ····································· 2020-05-18 需求侧按揭逐步改善，供给侧ABS短期放量——光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年4月） ····································· 2020-05-12 -22%-14%-6%2%10%04-1907-1910-1901-20房地产沪深300 2020-06-16 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 1、前期报告观点回顾 我们在5月18日《销售转正预期提升，警惕小概率事件——2020年1-4月国家统计局房地产数据点评》中提出，需求侧销售复苏加快，高能级城市降幅收窄，预计Q2整体保持回升趋势，5月单月销售或同比转正；供给侧“硬核反弹”，土地成交继续升温，新开工明显改善，投资增速大幅提升。 我们在6月11日《疫情冲击渐弱化，供需资金均趋稳——光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年5月）》中提出，5月单月按揭投放回归常态，需求侧资金“缺口”持续减小；海外发债重启，境内融资回落，供给侧资金支持或边际趋稳。 行业回暖路径清晰，有迹可循，我们前期提出3月“供给侧硬核反弹”，4月“需求侧销售转正”，5月统计局数据出炉，整体来看，行业短期基本面升势明显。 需求侧来看，综合房企推盘力度加大，叠加地区人才引进、人口落户条件放宽，购房者置业情绪提振等因素，商品房销售回暖弹性十足，5月单月销售价量齐升，面积同比+9.7%，单价同比+4%，金额同比+14%。1-5月全国商品房销售面积、销售金额降幅分别收窄至-12.3%、-10.6%。 供给侧来看，“硬核反弹”持续，5月单月新开工同比+2.5%，竣工同比+6.2%，房地产开发投资当月同比+8.1%，1-5月房地产开发投资累计同比降幅收窄至-0.3%。 展望后续，预计下半年房地产政策仍以稳为主，窄通道紧平衡，“房住不炒”是大前提，因城施策防失速。近期国内北京等局部区域出现小范围的新冠疫情反复，但得益于国内全面细致的疫情防控管理，“疫情防控常态化”的全面落实将对后续行业影响控制在较小范围。我们认为房地产短期基本面升势明显，叠加海外资金回流可能性增强，建议下半年对地产股配置可更加积极。 考虑到龙头房企在业绩/分红稳定性、融资成本优化、以及财务安全边际优势明显，亦是过往外资配置A股地产的主要方向，建议关注A股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团；H股的万科企业、融创中国、中国金茂。 mNvNmPvNoOqNoMvNnRtPqOaQcM6MoMpPsQnNkPqQtNeRoPqP7NoOzQxNmMnPwMmQoR2020-06-16 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 2、销售维持较高复苏斜率，70城房价略有上涨，Q2维持乐观展望  我们对1-5月商品房销售数据的核心观点如下： 三因素保障短期销售复苏斜率。2020年5月单月商品房销售面积、销售金额增速分别环比+11.8pc、+19pc至+9.7%、+14%。5月销售增速转正，继续保持较高复苏斜率，我们认为主要来自于：1）前期积压的购房需求仍在释放；2）房企推盘力度加大，新房供给持续增加；3）地方呵护政策以及房贷利率下行预期下，居民置业情绪短期升温。 全国销售均价同比转正，70城房价略有上涨。5月全国商品房销售均价同比转正至+4.0%（3月、4月同比-0.5%、-2.9%。5月70城各线城市新房价格指数环比涨幅均有所扩大，二手房价格指数环比涨幅走平或微扩，统计局解读为“总体稳定，价格略有上涨”（4月解读为“价格稳中略涨”，“总体仍较为稳定”）。 结构层面有所分化，一线热度较高，二线等待轮动。分区域来看，5月东部、西部地区销售面积分别同比+13.8%、+12.8%，复苏较好；中部地区销售面积同比+5.2%，亦优于去年同期水平；西部地区销售面积同比-16.1%，降幅有所扩大。CRIC 300城数据显示，5月一线、二线、三四线城市销售面积同比增速分别+24pc、+1pc、+8pc至+7%、-13%、-4%。 6月高频数据延续回升趋势。我们跟踪的高频数据显示，6月1日-6月12日，49个主要城市商品房网签面积同比增长24%，对比5月当月同比增长4%。 Q2销售复苏维持乐观展望，重点关注7、8月淡季持续性。展望后续，考虑到：1）当前信贷环境宽松，银行按揭投放短期内存在一定路径依赖；2）上市房企年中业绩冲量，预计5、6月份推盘力度将进一步提升；3）一线城市楼市率先复苏，热度或逐步向二线传导。我们对二季度销售复苏维持乐观展望，后续重点关注7、8月淡季销售持续性。  主要数据图表 2020年5月，全国商品房销售面积单月同比+9.7%，增速较4月+11.8pc；其中商品住宅销售面积+9.3%，增速较4月+10.8pc。5月全国商品房销售金额单月同比+14%，增速较4月+19pc；其中商品住宅销售金额单月同比+16.2%，增速较4月+18.8pc。 1-5月，全国商品房销售面积累计同比-12.3%，增速较1-4月+7pc；其中商品住宅销售面积累计同比-11.8%，增速较1-4月+6.9pc。1-5月，全国商品房销售金额累计同比-10.6%，增速与1-4月+8pc；其中商品住宅销售金额累计同比-8.4%，增速较1-4月+8.1pc。 2020-06-16 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 图1：全国商品房销售面积单月同比和累计同比 图2：全国商品房销售金额单月同比和累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大证券研究所 图3：全国商品住宅销售面积单月同比和累计同比 图4：全国商品住宅销售金额单月同比和累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大证券研究所 5月，商品住宅销售金额单月同比+16.2%（较4月+18.8pc），其中销售面积同比+9.3%（较4月+10.8pc），销售均价同比+6.3%（较4月+7.4pc）。 1-5月，商品住宅销售金额累计同比-8.4%，其中销售面积同比-11.8%，销售均价同比+3.9%。 图5：全国商品住宅销售面积、均价、金额单月同比 图6：全国商品住宅销售面积、均价、金额累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大证券研究所 -50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%18-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0219-0319-0419-0519-0619-0719-0819-0919-1019-1119-1220-0220-0320-0420-05商品房销售面积：累计同比 商品房销售面积：单月同比 -40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%18-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0219-0319-0419-0519-0619-0719-0819-0919-1019-1119-1220-0220-0320-0420-05商品房销售额：累计同比 商品房销售额：单月同比 -50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%18-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0219-0319-0419-0519-0619-0719-0819-0919-1019-1119-1220-0220-0320-0420-05商品房销售面积:住宅:累计同比 商品房销售面积:住宅:单月同比 -40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%18-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0219-0319-0419-0519-0619-0719-0819-0