粤港澳大湾区政策研究专题系列003：从宏观的视角理解深圳“715”新政的内涵

证券研究报告 区域政策 从宏观的视角理解深圳“715”新政的内涵 2020年07月15日 粤港澳大湾区政策研究专题系列003 公司具备证券投资咨询业务资格 相关报告： 粤港澳大湾区政策研究专题系列001（2020-05-15） 粤港澳大湾区政策研究专题系列002（2020-06-01） 经济预测（一致预期） 单位% Q2/E 20/E GDP 2.2 2.4 CPI 2.6 2.5 PPI -3.1 -2.0 工业增加值 4.1 2.4 固定投资增速 -3.5 2.7 出口增速 -3.1 -9.8 进口增速 -10.6 -3.0 社消增速 2.7 1.6 M2增速 11.2 10.3 人民币汇率 6.98 7.05 数据来源：Wind资讯 请务必阅读文后重要声明及免责条款 核心观点： 1) 深圳“715”地产新政力度超预期。2020年7月15日深圳住建局、深圳银保监局等八个政府部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，明确了深圳购房的资格、标准、条件或要求等规定，其力度超出市场预期。比如深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在深圳落户满3年，且需三年个税或社保证明，方可购买商品住房；对于夫妻离异的，购房资格将倒追3年来计算套数；此外在购房贷款比例的认定及税费的认定上均有调整。 2) 深圳成为七月以来全国第四个调控升级的城市。从时间顺序上看，这是今年7月自杭州、东莞、宁波进行房地产政策调控后，深圳是第四个进行调控的城市。而我们对比其他四个城市的房地产措施，深圳房地产“715”新政从对购房资格及标准的规定，是超出市场预期的，体现了深圳政府主管部门对行业整治的重视和整顿市场的决心，尤其是它在具体调控细则的布局上，较其他三个城市更为全面且更具有力度。 3) 深圳自二季度以来哄抬房价、炒房行为频繁出现。二季度以来深圳楼市的乱象包括：内部认筹喝茶费、更名费、借棚改概念进行炒作、捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为。而在深圳发达宽松的自媒体运营环境下，部分不负责任的自媒体也通过夸大和不实报道的方式，对消费者进行了误导性的宣传，因而导致了自4-7月，深圳的楼市频繁出现过热的表现。 4) 深圳上半年住房均价双位数上涨引人关注。在“房住不炒”的基调下，深圳在今年4月就出现了一些哄抬房价的不实传言，导致4月中发生集中网签事件，今年第16周的网签数量暴涨了133%，而在平静数周后，近两个月以来特别是七月初每周的网签数量又迅速上冲至3893套，环比上涨40.7%。楼市炒作行为再次抬头，同时深圳上半年的房价也有14.37%的涨幅，位居全国前列。 5) 对“715”新政的理解：稳定市场，合理引导。深圳“715”措施，体现了对房地产市场秩序进行整顿的开始，也是响应了中央“房住不炒”政策的一贯性原则。“715”新政有利于增加二手市场信息透明度，规范中介机构交易行为，引导市场理性交易，稳定二手住房价格。打消市场预期，稳定楼市才是目标。此外有利于对于市场资本和民间资金的合理引导，比如深圳双区建设项目，城市更新项目、新兴科技项目等，更符合深圳经济发展的趋势和经济新动能的转向。 6) 风险提示：市场对政策理解出现偏差，导致或出现较强负向反应，如房地产成交骤减或楼市价格出现明显下跌。 过去一年上证综指与沪深300指数的表 -10%-5%0%5%10%15%20%19-0619-0719-0819-0919-1019-1119-1220-0120-0220-0320-0420-0520-06沪深300上证指数分析师：冯乐宁 执业证书号：S1030511010001 电话：0755-83199599 邮箱：fengln@csco.com.cn 2020年7月 请务必阅读文后重要声明及免责条款 市场有风险 入市需谨慎 - 1 - 正文目录 一、主要内容 ................................................................................................................. 2 1、“715”新政的定调基础及目标 .................................................................................................. 2 2、“715”新政的调控措施包含的几项关键性要素 ........................................................................ 2 二、深圳“715”新政出台的背景 ..................................................................................... 5 1、深圳的炒房行为逐步抬头 ....................................................................................................... 5 2、深圳今年上半年的住房均价呈双位数上涨居全国前列 ............................................................ 7 3、深圳过去三个月对市场不良行为开展持续的管控和整治行动 ................................................. 8 （1）中央层面：已再三强调对“房住不炒”的基本定调保持不变 ............................................. 8 （2）深圳主管部门：对本地房地产市场的乱象进行系列的整治 ................................................. 8 三、对“715”新政的理解 ................................................................................................ 9 1、强化对“房住不炒”定调并稳定市场 ..................................................................................... 9 2、有利于进一步合理的引导市场资金 ....................................................................................... 10 （1）深圳的“双区”发展模式对民间资本的引导 ..................................................................... 10 （2）深圳本地市场城市更新项目对社会资本的引导 .................................................................. 11 四、风险提示 ............................................................................................................... 11 图表目录 Figure 1深圳“715”新政调控前后的部分政策内容的对比 ....................................................... 3 Figure 2国内四个发布房地产调控城市主要调控政策的对比 ..................................................... 4 Figure 3今年一季度新冠疫情受控后深圳房地产出现小波“抢购”潮 ....................................... 5 Figure 4 2020年3月-7月初每周二手房网签数及环比（套） ................................................... 6 Figure 5 2020年上半年二手房网签量及同比（套） .................................................................. 6 Figure 6深圳住宅交易量2020年第27周（产权登记量）概况： .............................................. 6 Figure 7今年1-6月全国主要城市的房价表现 ........................................................................... 7 Figure 8深圳政府部门在过去三个月以来整治楼市的部分政策 .................................................. 8 2020年7月 请务必阅读文后重要声明及免责条款 市场有风险 入市需谨慎 - 2 - 一、主要内容 2020年7月15日深圳住建局、深圳银保监局等八个政府部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“715”新政），“715”新政明确了深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。 1、“715”新政的定调基础及目标 从通知的内容上看，深圳“715”房地产新政是从以下四个维度采取措施以及加强力度，来促进深圳房地产市场的稳定发展的： （1） 贯彻落实中央和国务院的决策部署，坚持“房住不炒”的定位； （2） 实现稳地价、稳房价、稳预期的长期目标； （3） 支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产的金融监管； （4） 进一步打击房地产市场的违法违规行为，规范房地产的市场秩序。 2、“715”新政的调控措施包含的几项关键性要素 （1） 入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户需要5年社保； （2） 夫妻离异的，购房资格将倒追3年计算套数； （3） 首付比例：无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅首付70%，非普通住宅80%； （4） 转让增值税从2年免变5年才免； （5） 豪宅线：总价750万以上，且容积率在1.0（含）以下，且套内面积120（含本数）平以上或者建筑面积144（含本数）平以上； （6） 新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。 2020年7月 请务必阅读文后重要声明及免责条款