冉冉升起的行业新星，品牌战略构筑企业护城河

东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 首次报告 【公司·证券研究报告】 永升生活服务 01995.HK 冉冉升起的行业新星，品牌战略构筑企业护城河 核心观点  旭日东升，飞速崛起的行业新星。公司成立于2002年，是旭辉旗下物管平台，新晋行业上市十强。公司由旭辉并表，旭辉林氏家族为实际控制人，管理层多为行业老兵。公司股权激励规模达到了公司总股本的18.7%，管理层具有极强的进取心。公司2019年实现营业收入18.8亿元，同比增长74.5%，过去3年复合增速为57.6%；毛利润和归母净利润分别为5.6亿元、2.2亿元，同比增速分别为79.7%、122.7%，实现了收入业绩双高增。  发展策略：基础服务规模优先，增值服务后来居上。公司2019年底的在管项目面积为6520万平米，同比增长62.2%，合约面积为1.1亿平米，同比增长68.6%，两者增速均远超行业均值。除了母公司交付的项目外，公司通过招标、合资、并购等手段积极进行收并购，外延式拓展成效斐然，至2019年非住物业比例提升至19.2%，第三方项目总面积占比达72.9%。公司的增值服务高速发展，后来居上。2019年增值服务营收8.1亿元，同比增长97.5%，毛利3.2亿元，同比增长80.6%，过去三年毛利增速超过了营收。  竞争优势：增速继续领跑行业，品牌战略构筑企业护城河。公司具有高增长的基因，内生增长和外延并购并举，未来增速将继续领跑行业。我们预测2020-2022年的在管面积将分别达到0.9/1.3/1.9亿平。非业主服务由对内服务转向品牌输出，交付相关业务即将迎来爆发期。社区服务加大对存量用户的渗透，设立多品牌丰富服务内涵提升客单价。公司内外扩张提升规模、重视服务创造溢价、品牌战略奠定未来，永升战略清晰，腾飞之势已成。 财务预测与投资建议  首次覆盖给予买入评级，目标价14.47港元。我们预测公司2020-2022年 EPS分别为0.24/0.37/0.58元，可比公司2020年的平均估值为46X。物管属于成长性行业，成长性越强应该予以越高的估值。我们预测公司2021年EPS增速达到56%，远高于行业平均的36%，因此给予20%的估值溢价，对应估值为55X，对应目标价14.47港元（1港元=0.9134人民币）。 风险提示  疫情影响竣工交付节奏。外拓市场的不确定性。增值服务拓展不及预期。 Table_ Base Info 投资评级 买入 增持 中性 减持 (首次) 股价（2020年6月26日） 12.28港元 目标价格 14.47港元 52周最高价/最低价 13.24/3.21港元 总股本/流通H股（百万股） 1670/1670 H股市值（亿港币） 205 国家/地区 港股 行业 房地产 报告发布日期 2020年06月29日 股价表现 1周 1月 3月 12月 绝对表现 -3.6% 11.0% 41.1% 250.9% 相对表现 -3.2% 5.7% 36.6% 265.1% 恒生指数 -0.4% 5.4% 4.5% -14.2% 资料来源：WIND、东方证券研究所 证券分析师 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqi@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860518070003 联系人 吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn -500%0%500%1000%19-0119-0419-0719-1020-0120-04永升生活服务恒生指数 公司主要财务信息 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入（百万元） 1,076 1,878 2,980 4,405 6,324 同比增长 48.3% 74.5% 58.7% 47.8% 43.6% 营业利润（百万元） 133 330 551 836 1,264 同比增长 27.5% 148.5% 66.8% 51.7% 51.2% 归属母公司净利润（百万元） 101 224 369 575 886 同比增长 31.5% 122.7% 65.0% 55.8% 54.0% 每股收益（元） 0.09 0.15 0.24 0.37 0.58 毛利率 28.7% 29.6% 30.9% 31.8% 32.5% 净利率 9.3% 11.9% 12.4% 13.1% 14.0% 净资产收益率 17.6% 21.9% 28.3% 33.7% 38.1% 市盈率（倍） 127.1 77.2 46.8 30.1 19.5 市净率（倍） 18.7 14.1 10.9 8.1 5.9 资料来源：公司数据，东方证券研究所预测，每股收益使用最新股本全面摊薄计算， 永升生活服务首次报告 —— 冉冉升起的行业新星，品牌战略构筑企业护城河 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 1. 旭日东升，飞速崛起的行业新星 .............................................................. 5 1.1 旭辉旗下物管平台，新晋行业上市十强 ................................................................. 5 1.2 公司由旭辉进行并表，管理稳定股权激励充分 ....................................................... 5 1.3 营收高速增长，利润率水平不断提升 ..................................................................... 7 2. 发展策略：基础服务规模优先，增值服务后来居上 .............................. 9 2.1 基础物业管理规模迅速扩张，增速位居行业前列 ................................................... 9 2.2 公司积极进行收并购，外延式拓展成效斐然 ........................................................ 10 2.3 增值服务后来居上，收入利润同步提升 ............................................................... 11 2.3.1非业主增值服务起步较早，结构相对稳定 12 2.3.2社区增值服务成长更快，内涵则不断丰富 14 3. 竞争优势：增速继续领跑行业，品牌战略构筑企业护城河 ..................... 16 3.1 内生增长和外延并购并举，未来增速将继续领跑行业 .......................................... 16 3.2 非业主增值服务：前端业务由对内服务转向对外输出，交付相关服务快速增长 ... 19 3.3 社区增值服务：存量用户进一步渗透，丰富服务内容提升客单价 ........................ 20 盈利预测与投资建议 .................................................................................... 23 盈利预测：2020-2022年EPS为0.24/0.37/0.58元 ......................................................... 23 投资建议：首次覆盖给予买入评级，目标价14.47港元 ................................................... 24 风险提示 ...................................................................................................... 25 永升生活服务首次报告 —— 冉冉升起的行业新星，品牌战略构筑企业护城河 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 3 图表目录 图 1：公司发展历程 ..................................................................................................................... 5 图 2：公司股权架构 ..................................................................................................................... 6 图 3：公司2019年营业收入同比增长74.5% .............................................................................. 7 图 4：公司2019年毛利润同比增长79.7% .................................................................................. 7 图 5：公司2019年归母净利润同比增长122.7% ........................................................................ 7 图 6：公司2019年毛利率、净利率提升至29.6%、11.9% ......................................................... 7 图 7：公司2019年毛利率与行业中位数相当 .............................................................................. 8 图 8：公司2019年净利率与行业中位数相当 .............................................................................. 8 图 9：公司基础物业服务和增值服务的营收占比 .......................................................................... 8 图 10：公司营收的地域分布占比 ................................................................................................. 8 图 11：公司在管面积达0.7亿平，合约面积1.1亿平 .............................................