管理精益，城市扩围，规模与利润平衡增长

金地集团（600383） 证券研究报告·公司研究·房地产开发 1 / 5 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Main] 管理精益，城市扩围，规模与利润平衡增长 买入（维持） 盈利预测预估值 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入（百万元） 63,420 77,696 94,913 113,960 同比（%） 25.1% 22.5% 22.2% 20.1% 归母净利润（百万元） 10,075 12,115 14,520 17,389 同比（%） 24.4% 20.2% 19.9% 19.8% 每股收益（元/股） 2.23 2.68 3.22 3.85 P/E（倍） 5.93 4.93 4.12 3.44 事件  金地集团公布2019年年报，2019年公司实现营业收入634.20亿元，同比增长25.09%；归母净利润100.75亿元，同比增长24.41%；基本每股收益2.23元，公司拟每股派发现金红利0.67元。 点评  业绩增长靓眼，符合预期。2019年公司营收、归母净利润增速分别为25.09%、24.41%；业绩符合预期。结算项目规模有所提升，2019年公司结算面积393.22万平米，同比增长53.8%；结算收入573.92亿元，同比上升24.6%；物业管理合同面积突破2.1亿平米，同比增长40%，服务覆盖160个城市，面积端高增推动物管收入达30.65亿元，同比增长42.2%。毛利率40.8%，同比下降1.9个百分点，维持高位水平。投资收益同比增长46%至59.76亿元，主要因其中合联营公司结算带来投资收益50.18亿元，同比增长71.5%。三项费用率9.7%，同比略提升1.7个百分点，主要因销售规模扩张费用前置。公司2019年整体销售净利率24.5%，同比略提升0.5个百分点。截至2019年末，公司预收账款840亿元，同比增长20%。  经营效率持续提升，城市布局增加至61城市。2019年实现销售面积1079万平米，同比增长22.9%，销售金额2106亿元，同比增长29.7%。在城市深耕战略的指引下，公司所在城市市场份额得到进一步稳固和提升，在上海、杭州、天津、南京、东莞、海口、沈阳、昆明、嘉兴等十几个城市的市场排名均位列前十。公司经营效率显著提升。2019年各住宅子公司新开盘项目平均开盘周期8.8个月，2019年获取项目中26个实现当年开盘。2019年公司新增11个城市，全国累计布局61个城市。  投资积极，土储权益持续提升。2019年公司获取土地113宗，拿地金额1200亿元，同比增长20%；拿地面积1688万平米，同比增长57%，拿地金额占销售金额的57%，较前值下降5个百分点；拿地均价7109元/平米，占销售均价的36%。公司深耕一、二线城市的同时，适当布局部分强三线城市，一二线城市的总投资额占比65%，三线城市占比35%。截至2019年末，公司总土地储备约5233万平方米，权益比例54%，同比提升1.3个百分点。  融资成本低位，杠杆小幅上升。2019年公司债务融资余额为947.58亿元，同比增长15.4%；债务融资加权平均成本为4.99%，较前值略提升0.2个百分点，仍处于行业低位。公司资产负债率为75.40%，同比下降0.7个百分点；净负债率为60.24%，同比提升2.9个百分点。  投资建议：金地集团土地储备充沛，销售保持高增，“商业+金融”两翼锦上添花，未来业绩稳步提升；公司坚持“核心一二线”的城市布局。预计2020-2022年公司业绩维持20%左右增速，基本每股收益分别为2.68、3.22、3.85元，对应估值为4.93、4.12、3.44倍，维持“买入”评级。  风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动。 [Table_PicQuote] 股价走势 [Table_Base] 市场数据 收盘价(元) 13.27 一年最低/最高价 10.67/15.84 市净率(倍) 1.11 流通A股市值(百万元) 59908.52 基础数据 每股净资产(元) 11.96 资产负债率(%) 75.40 总股本(百万股) 4514.58 流通A股(百万股) 4514.58 [Table_Report] 相关研究 1、《金地集团（600383）：结算分布不均拖累业绩，销售维持快速增长》2019-10-30 2、《金地集团（600383）：业绩大超预期，杠杆小幅提升，融资优势显著》2019-08-28 3、《金地集团（600383）：结转提速，半年度业绩大超预期》2019-08-06 [Table_Author] 2020年04月22日 证券分析师 齐东 执业证号：S0600517110004 021-60199775 qid@dwzq.com.cn 研究助理 陈鹏 chenp@dwzq.com.cn -20%0%20%40%2019-042019-082019-12金地集团沪深300 2 / 5 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Yemei] 公司点评报告 F 图1：金地集团营业收入及增速 图2：金地集团归母净利润及增速 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 图3：金地集团预收账款及增速 图4：金地集团销售毛利率及净利率 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 图5：金地集团销售金额及增速 图6：金地集团销售面积及增速 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 348 456 328 555 377 507 634 -40%-20%0%20%40%60%80%01002003004005006007002013201420152016201720182019营业收入（亿元）同比36 40 32 63 68 81 101 -40%-20%0%20%40%60%80%100%120%0204060801001202013201420152016201720182019归母净利润（亿元）同比303 182 252 275 579 697 840 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%01002003004005006007008009002013201420152016201720182019预收账款（亿元）同比26.9%28.9%28.6%29.3%34.2%42.7%40.5%12.9%10.9%14.8%15.5%25.4%24.1%24.5%0%10%20%30%40%50%2013201420152016201720182019销售毛利率销售净利率450 490 617 1006 1408 1623 2106 0%10%20%30%40%50%60%70%050010001500200025002013201420152016201720182019销售金额（亿元）同比360 389 446 658 767 878 1079 0%10%20%30%40%50%0200400600800100012002013201420152016201720182019销售面积（万平米）同比 3 / 5 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Yemei] 公司点评报告 F 图7：金地集团拿地面积及增速 图8：金地集团拿地金额及增速 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 图9：金地集团拿地强度及销售均价占拿地均价比例 图10：金地集团土地储备面积及权益比例 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 图11：金地集团资产负债率及净负债率 图12：金地集团综合融资成本走势 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 753 273 447 533 1,305 1,072 1,688 -100%-50%0%50%100%150%200%05001000150020002013201420152016201720182019拿地面积（万平米）同比295 153 297 399 1,004 1,000 1,200 -100%-50%0%50%100%150%200%02004006008001000120014002013201420152016201720182019拿地成本（亿元）同比31%45%48%49%42%50%36%0%20%40%60%80%2013201420152016201720182019拿地强度：金额口径销售均价占拿地均价比例2500 2400 2600 2950 3770 4400 5233 0%10%20%30%40%50%60%70%80%01000200030004000500060002013201420152016201720182019土地储备面积(万平方米)权益比例0%20%40%60%80%100%20152016201720182019资产负债率净负债率6.2%6.3%5.3%4.5%4.6%4.8%5.0%0%1%2%3%4%5%6%7%2013201420152016201720182019综合融资成本 4 / 5 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Yemei] 公司点评报告 F 金地集团三大财务预测表 资产负债表（百万元） 2019A 2020E 2021E 2022E 利润表（百万元） 2019A 2020E 2021E 2022E 流动资产 270823 291141 347015 391074 营业收入 63420 77696 94913 113960 现金 45142 49617 60579 78247 减:营业成本 37533 45242 56331 67157 应收账款 286 336 423 488 营业税金及附加 6172 7562 9237 11091 存货 139783 152103 169788 183668 营业费用 2110 2585 3158 3792 其他流动资产 85613 89085 116224 128671 管理费用 3958 4849 5924 7113 非流动资产 63993 76814 90174 104231 财务费用 101 261 298 375 长期股权投资 35955 46224 56797 67997 资产减值损失 -218 603 205 566 固定资产 1249 1356 1898 2550 加:投资净收益 5976 6418 7702 9243 在建工程 0 0 0 0 其他收益 501 421 461 441 无形资产 32 34 38 35 营业利润 19716 23498 27989 33616 其他非流动资产 26758 29200 31442 33650 加:营业外净收支 -207 -40 127 55 资产总计 334816 367955 437189 495305 利润总额 19509 23458 28116 33670 流动负债 188330 199300 246050 275546 减:所得税费用 4044 4863 5828 6980 短期借款 3296 3625 3806 4187 少数股东损益 5390 6481 7767 9302 应付账款 19665 20763 29574 30436 归属母公司净利润 10075 12115 14520 17389 其他流