高质量高成长，精益化管理带来效能提升与业务突破

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Main] [Table_Title] 评级：买入（首次） 市场价格：16.20港元 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 总股本(百万股) 1670.40 流通股本(百万股) 1670.40 市价(港元) 16.54 市值(百万港元) 27628.42 流通市值(百万港元) 27628.42 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 [Table_Finance] 公司盈利预测及估值 指标 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入（百万元） 1,879 3,123 5,064 7,594 10,834 增长率yoy% 74.55% 66.13% 62.20% 50.00% 42.69% 净利润（百万元） 223.85 390.37 645.78 924.36 1323.99 增长率yoy% 122.68% 74.39% 65.43% 43.14% 43.23% 每股收益（元） 0.15 0.23 0.39 0.55 0.79 每股现金流量 0.30 0.42 0.76 1.02 1.38 净资产收益率 21.87% 19.32% 20.08% 23.10% 25.83% P/E 94.30 58.79 35.54 24.83 17.33 PEG 0.77 0.79 0.54 0.58 0.40 P/B 18.39 7.93 6.48 5.14 3.97 备注：股价以9月2日收盘价为准 投资要点  8月24日，公司发布2021年上半年业绩：上半年实现营业收入20.6亿元，同比+53.1%；归属股东净利润2.83亿，同比+65.3%。  收入利润高速增长，盈利能力稳定：公司2021年上半年实现营业收入20.6亿元，同比+53.1%；归属股东净利润2.83亿，同比+65.3%。收入高速增长得益于公司在母公司旭辉集团、自主第三方外拓及收并购三个维度的在管项目的增加；盈利能力方面，即便考虑社保补贴退坡影响，毛利率基本维持稳定，较去年同期下降0.8pct至29.9%；同时，由于公司持续提升管理效率，2021年上半年销售管理费用率较去年同期下降1.9pct,降至9.9%，让公司净利率水平得到提升。  收入与毛利结构持续改善：公司三大业务物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务的收入贡献分别为55.7%、25.2%、19.1%（去年同期为59.6%、19.4%、21.0%），毛利贡献占比为43.8%、39.29%、16.90%（去年同期为48.21%、34.08%、17.72%），更偏消费属性的社区增值服务收入与毛利贡献占比进一步提升，而偏传统周期类的非业主增值服务收入与毛利贡献占比下降。  规模迅速成长，第三方外拓保持强势：2021年上半年，公司合约和在管面积快速增长，截至2021年6月30日，公司在手合约面积2.19亿方、在管面积1.30亿方，分别较2020年同期增长53.4%、68.4%；上半年，公司第三方外拓饱和合同收入额为5.88亿，较去年同期增长65.5%，彰显了公司强劲的外拓实力；截至报告期末，公司在管第三方物业开发商的建筑面积占比已达81.5%，进一步印证了公司的市场化属性。  组织架构优化，多元业务BU化推进：2021年上半年，公司继续加强内部组织结构升级，分别从高层、中层、基层三个维度给予相应的激励、成长空间与培训，增强全员动能；同时，公司将社区增值服务板块内部的成熟子版块进行BU化运营，提升其专业化水平与综合竞争力，2021年上半年，房修业务、美居业务、租售业务分别实现BU化，分别实现收入1.23亿、1.69亿、1.50亿，较去年同期分别+125.0%、+158.5%、+148.7%。  投资建议：公司一直作为成长梯队大型物业服务公司的标杆之一，2021年中期业绩不负众望。业务层面，除开一如既往的规模快速扩张、强大的第三方外拓与高贡献高成长的社区增值服务外，我们看到公司在组织架构优化、管理提效与科技赋能方面不懈努力。考虑到公司中期业绩增速略超预期，且2021年上半年多项社区增值业务实现翻倍增长，我们预计公司2021-2023年归母净利润分别为6.46、9.24、13.24亿元；EPS分别为0.39、0.55、0.79元，当前股价对应PE分别为35.5X、24.8X、17.3X，首次覆盖，给予“买入”评级。  风险提示：疫情对外拓影响超预期；第三方拓展项目毛利率水平不及预期；住宅物业交付进度不及预期；研究报告使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 高质量高成长，精益化管理带来效能提升与业务突破 旭辉永升服务（1995.HK）/物业服务行业 证券研究报告/研究简报 2021年09月03日 [Table_Industry] -50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%旭辉永升服务恒生指数 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 研究简报 内容目录 公司概览：背靠旭辉的高质量物业服务商........................................................... - 3 - 股权结构稳定、管理层资历深厚 ......................................................................... - 4 - 第三方拓展成主要签约面积来源，社区增值收入占比提升 ................................. - 5 - 盈利预测与估值 ................................................................................................... - 8 - 投资建议 ............................................................................................................ - 10 - 风险提示 ............................................................................................................ - 10 - 图表目录 图表1：公司发展历程......................................................................................... - 3 - 图表2：旭辉永升服务股权架构（截至2020年12月31日）........................... - 4 - 图表3：公司主要董事与管理层介绍 ................................................................... - 4 - 图表4：公司主营业务介绍 ................................................................................. - 5 - 图表5：公司签约项目面积高速增长（百万方） ................................................ - 5 - 图表6：公司在管项目面积高速增长（百万方） ................................................ - 5 - 图表7：公司收入端持续高速增长 ...................................................................... - 6 - 图表8：物业基础服务收入贡献占主导 ............................................................... - 6 - 图表9：公司毛利保持快速增长（亿元） ........................................................... - 6 - 图表10：公司毛利贡献占比情况 ........................................................................ - 6 - 图表11：近年来公司整体毛利率维持在30%左右 .............................................. - 7 - 图表12：公司分业务毛利率情况 ........................................................................ - 7 - 图表13：公司净利率基本保持逐年提升 ............................................................. - 7 - 图表14：公司在手货币资金充足（亿元） ......................................................... - 8 - 图表15：公司资产负债率保持低位 .................................................................... - 8 - 图表16：旭辉永升服务盈利预测情况................................................................. - 9 - 图表17：可比公司估值表 ................................................................................... - 9 - 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 研究简报 公司概览：背靠旭辉的高质量物业服务商  上海永升物业管理有限公司，为旭辉集团于2002年所成立的物业公司发展而来，是一家拥有一级资质、享有良好声誉且快速成长的物业管理服务商，连续多年获评中国物业管理服务百强企业。2013年起开始提供社区增值服务和管理第三方物业开发商开发的物业。2017年4月14日在新三板挂牌，之后于2018年3月9日摘牌。2018年12月在香港主板上市（股票简称"永升生活服务"，股票代码：01995.HK，）。 图表1：公司发展历程 来源：公司官网、中泰证券研究所 自成立以来，永升服务致力于打造高品质的物业服务品牌，秉承“用心构筑美好生活 ”的企业使命，不断为业主提供“感动人心的服务”。永升服务重视科技对物业服务的提升，运用互联网、移动化、云应用等信息化技术提高效率、降低成本、提高服务品质，从而为客户提供更加便捷、专业、优质的服务，营造“安全、舒适、方便、优雅”的工作和生活空间。公司以客户需求为导向，介入地产价值链的全周期及客户居家生活全场景，建立了几大特色产品，如永升铂悦管家、悦泽商办、悦泽公众、37°C社区、UP生活等，构建了全程物业服务体系。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 研究简报 股权结构稳定、管理层资历深厚 林氏家族控股。公司由旭辉控股集团在201