房地产行业销售周报：因城施策持续发酵，地产板块或迎贝塔行情

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2019年12月15日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:坚持房住不炒、落 实 因 城 施 策 、 做 好 更 新 改 造 ——2019年中央经济工作会议点评》 2019-12-13 2 《房地产-行业研究周报:行业政策趋于缓和，持续推荐销售超预期房企——房地产土地周报20191208》 2019-12-08 3 《房地产-行业研究周报:行业政策趋于缓和，持续推荐销售超预期房企 ——房 地 产 销 售 周 报1208》 2019-12-08 行业走势图 因城施策持续发酵，地产板块或迎贝塔行情 ——房地产销售周报1215 行业跟踪（2019.12.2-2019.12.8） 一手房：环比下降14.59%，同比下降2.45%，累计同比上升15.52% 本周跟踪36大城市一手房合计成交4.23万套，环比下降14.59%，同比下降2.45%，累计同比上升15.52%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-14.8%、-11.53%、-21.48%；一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为92.39%、-28.25%、-44.81%、-9.54%，累计同比分别为38.78%、7.22%、2.36%、16.24%，较上周分别增加-0.22、-0.65、-1.85、0.22个百分点。 二手房：环比下降2.55%，同比上升44.87%，累计同比上升9.94% 本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.14万套，环比下降2.55%，同比上升44.87%，累计同比上升9.94%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别2.2%、-6.88%、5.9%；同比增速分别为47.44%、47.7%、7.69%；累计同比增速分别为11.88%、24.63%、3.4%；较上周分别增加了1.86、0.41、0.76个百分点。 库存：去化周期24.6周，环比下降26.84% 截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计40.31万套，去化周期24.6周，环比下降26.84%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-56.17%、0.43%、3.04%；一线、二线及三线去化周期分别为17.7、35.9、11.8周。 投资建议： 本周一年一度的中央经济工作会议提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。房住不炒作为长期定位，未来也将继续作为政策主线，此次没有提及7月份政治局会议的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，我们认为房住不炒的主基调下，配合“因城施策”的灵活机制，意在让房地产市场回归正常属性，对于过度炒作是不支持，对于合理的购房需求是支持的；此次首次将“三稳”纳入长效管理机制中，表明对房地产市场的维稳（上压下托）诉求仍然强烈。总体来看，与2018年提出的“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”相比，表述有所缓和。 地方政策方面，本周多地政策继续“松绑”，广州南沙区放松限购（本科户籍可以购房）、深圳公寓取消“只租不售”、张家港市取消限售政策“一日游”，四季度以来已经有多所高能级城市出现调整，符合我们此前预期（20191103百强房企销售持续强势、政策边际回暖、估值低位、继续推荐优质地产股），次中央经济工作会议基调下，预计2020年会有更多城市加入“因城施策”。回顾2019的房地产市场韧性超出市场预期，呈现了三四线韧性超预期、期房现房销售结构出现背离、房价上涨放缓、库存处于低位但也出现了显著上行、土地购置费成为拖累地产投资的因素、竣工加速回升、行业集中度仍在上行等几大特征。 展望2020年，中央经济工作会议定调房住不炒，但提出要稳地价、稳房价、稳预期，我们认为地产政策在因城施策的长效机制下有局部宽松趋势，地产融资宽松和利率下行可期对开发企业和持有企业都将形成利好，竣工将大幅上行利好物业公司，棚改和老旧小区改造或将再成为行业的关键变量，我们预计全年销售面积-2.8%、销售金额+0.2%、销售均价3%；新开工+3.4%、竣工+21.6%、施工增长9.2%、土地购置费+2.7%、地产投资额+6.7%，地产龙头企业优势仍在继续，集中度持续提升，估值处于低位，我们建议关注四大方向：1）优质地产龙头：万科、保利、中南、阳光城、融创、金地、招蛇等；2）物业公司：中航善达、保利物业、碧桂园物业、绿城物业、新城悦服务、新大正、南都物业等；3）商业地产：大悦城、中国国贸等；4）旧改棚改低估国企：城投控股、北京城建等。 风险提示：政策变化不及预期，房屋销售大幅下滑 -7%-1%5%11%17%23%29%2018-122019-042019-08房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 行业跟踪（2019.12.2-2019.12.8） ....................................................................... 3 1.1. 36城一手房成交回顾 ................................................................................................................... 3 1.2. 11城二手房成交回顾 ................................................................................................................... 5 1.3. 14城住宅可售套数回顾 ............................................................................................................... 7 2. 重点公司跟踪（公司公告） .................................................................................... 8 3. 行业新闻 ...................................................................................................................... 9 4. 盈利预测与估值 ....................................................................................................... 11 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 1. 行业跟踪（2019.12.2-2019.12.8） 1.1. 36城一手房成交回顾 本周跟踪36大城市一手房合计成交4.23万套，环比下降14.59%，同比下降2.45%，累计同比上升15.52%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-14.8%、-11.53%、-21.48%；一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为92.39%、-28.25%、-44.81%、-9.54%，累计同比分别为38.78%、7.22%、2.36%、16.24%，较上周分别增加-0.22、-0.65、-1.85、0.22个百分点。 图1：本周一线、二线、三线城市一手房环比增速分别13.89%、24.64%、29.08%； 图2：本周一线、二线、三线城市一手房累计同比增速分别12.71%、25.91%、3.53%； 资料来源：Wind、天风证券研究所 资料来源：Wind、天风证券研究所 图3：16个主要城市一手房本周成交套数：环比上升最多的是南京，下降最多的是福州； 资料来源：Wind、天风证券研究所 表1： 36城一手房成交明细 2019/12/02-2019/12/08 环比增速 同比增速 前一周环比增速 相对2016年周均销售 2019/01/01-2019/12/08 累计同比 合计 套数 42,331 -14.6% -2.4% 24.6% -8.7% 1,914,281 15.5% 面积 4,601,535 -16.6% -2.6% 26.0% -7.9% 207,704,378 18.4% 一线城套数 6,466 -14.8% -19.1% 16.1% -27.1% 317,667 11.9% -100%-50%0%50%100%150%200%250%300%2017第2周2017第5周2017第9周2017第12周2017第15周2017第18周2017第21周2017第24周2017第27周2017第30周2017第33周2017第36周2017第39周2017第42周2017第45周2017第48周2017第51周2018第1周2018第4周2018第7周2018第10周2018第13周2018第16周2018第19周2018第22周2018第25周2018第28周2018第31周2018第34周2018第37周2018第40周2018第43周2018第46周2018第49周2018第52周2019第03周2019第06周2019第09周2019第12周2019第15周2019第18周2019第21周2019第24周2019第27周2019第30周2019第33周2019第36周2019第39周2019第42周2019第45周2019第48周一手房三线环比二线环比一线环比-50%-30%-10%10%30%50%70%2018第1周2018第3周2018第5周2018第7周2018第9周2018第11周2018第13周2018第15周2018第17周2018第19周2018第21周2018第23周2018第25周2018第27周2018第29周2018第31周2018第33周2018第35周2018第37周2018第39周2018第41周2018第43周2018第45周2018第47周2018第49周2018第51周2019第01周2019第03周2019第05周2019第07周2019第09周2019第11周2019第13周2019第15周2019第17周2019第19周2019第21周2019第23周2019第25周2019第27周2019第29周2019第31周2019第33周2019第35周2019第37周2019第39周2019第41周2019第43周2019第45周2019第47周一手房一线累计同比二线累计同比三线累计同比合计-100%-50%0%50%100%150%200%250%无锡北京厦门广州苏州南京杭州长春南宁宁波济南福州武汉青岛深圳上海16个主要城市一手房本周成交套数环