房地产：央行再次下调首付比例，看好二线城市

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Ta1le_Main] [Table_Title] 房地产 央行再次下调首付比例，看好二线城市 [Table_InvestRank] 评级： 增持 前次： 增持 分析师 联系人 罗文波 倪一琛 S0740514030001 021-20315202 luowb@r.qlzq.com.cn niyc@ r.qlzq.com.cn 2016年02月02日 [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 145 行业总市值(百万元) 2296089.0457824 行业流通市值(百万元) 2296089.0457824 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 (15%)5%25%45%65%84%2/2/153/2/153/24/154/15/155/7/155/28/156/18/157/15/158/5/158/27/159/28/1510/26/1511/16/1512/7/1512/28/151/18/16房地产沪深300 [Table_Finance] 重点公司基本状况 重点公司 指标 2014A 2015E 2016E 华联控股 股价(元) 6.77 6.77 6.77 摊薄每股收益(元) 0.03 0.05 0.92 总股本(亿股) 11.40 11.40 11.40 市盈率（倍） 148.43 174.14 9.65 鲁商置业 股价(元) 5.05 5.05 5.05 摊薄每股收益(元) 0.206 0.196 0.201 总股本(亿股) 10.01 10.01 10.01 市盈率（倍） 32.10 38.81 37.89 备注：重点公司排列顺序为：本公司推荐一、本公司推荐二、本公司推荐三 [Table_Summary] 投资要点  事件；央行及银监会联合出台房贷新政，规定首套置业购房人首付为25%，各地可向下浮动5%；拥有一套房且未结清居民最低首付不低于30%，较2015年330政策下调10个百分点。  2015年330和930降首付政策出台后一手房、二手房成交表现：330政策与930政策同样是降低首付比例，最大的区别在于930政策是针对不限购的城市。  根据2015年商品房的成交情况来看，330政策出台后，一线城市成交量受到强烈刺激，而二、三线城市的商品房成交量上升趋势弱于一线。相反，930政策出台后，不限购的二三线城市表现优于一线城市。  从2015年二手房成交情况受政策影响和一手房基本相同，330政策出台后，一线城市成交量暴涨，而930政策出台后，不限购的二线城市表现最为强劲。  新政或刺激部分二线城市的房地产市场。需要注意的是，近年来各地纷纷取消限购，限购城市数量从46个城市降低到如今只有5个（北京、上海、深圳、广州、三亚），目前除三亚以外的二线城市都不属于限购范围。预计这次的新政将强烈刺激部分滞涨的二线城市房地产市场。主要原因有：  一线城市房价涨幅过大，加上限购政策，抑制了政策刺激下边际效益最大的投资性需求。基于新政下二线城市成交量和价格上升的预期，这部分溢出的需求将会大量涌入二线城市。  部分交通便利，基建完善的二线城市，楼盘“性价比”远高于一线城市，市场供求也较为平衡。  2014年以来，二线城市的改善性需求未见大幅提升，这次针对改善性需求的新政“拥有一套房且未结清居民最低首付不低于30%”很可能帮助释放这部分需求。  2015年330和930新政出台后，短期内房企龙头和地产股走势都略好于大盘，步调基本一致，我们认为这是因为2015年3月30日和9月30日都处于大盘上涨期间，市场对于小票弹性的溢价和龙头受益面广的溢价几乎相同，而地产板块相比于大盘微弱的涨幅也体现了市场对于2016年房地产市场见顶的预期。 [Table_Industry] 证券研究报告 行业点评报告 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业点评报告  我们认为，新政的出台表明了政府坚定去化的态度。地产去库存本来就是一个循序渐进的过程，政策的目的不是为了最快速度消化库存，而是在保持市场稳定、房价稳定的基础上慢慢将库存降到一个合理的水平。因此，我们认为政府的去化过程是动态的，循序渐进的，意在保证房地产市场的稳定。在当今人民币资产贬值的风险下，一旦销量下滑明显，房地产投资信心崩塌，再去拉动市场需求将会十分困难。因此，政府的政策不能在销量下滑发生以后再出台。我们认为，政府未来还有很多去化政策可供稳住房市。然而，目前最具有想象空间的，如利息抵税、政府回购商品房等政策，执行成本太高，对财政收入影响太大，会成为最后的备选方案。放眼整个2016年，我们认为政府还是有充足的筹码稳住市场，不会出现房价大幅下落的情况。因此，地产股具备足够的安全边际。  新政对股市的影响：2015年330和930新政出台后，短期内房企龙头和地产股走势都略好于大盘，步调基本一致，我们认为这是因为2015年3月30日和9月30日都处于大盘上涨期间，市场对于小票弹性的溢价和龙头受益面广的溢价几乎相同，而地产板块相比于大盘微弱的涨幅也体现了市场对于2016年房地产市场见顶的预期。  目前处于大盘低位震荡的熊市，风险溢价高，新政出台后地产蓝筹的走势将优于小市值地产股。我们认为目前蓝筹地产股有足够的安全边际，它们的估值已经远低于存量的变现价值。然而，一旦房价上涨，政策可能会弱化，在土地价格居高不下的背景下，地产估值弹性偏弱。  投资建议：建议关注1）大盘暴跌情况下被大幅低估的大蓝筹招商蛇口，保利地产； 2）布局二线城市的地产公司：新城控股、南国置业、华联控股。  风险提示：政策效果不达预期。 图表1：政策刺激下一手房一、二、三线城市成交情况 -100%-50%0%50%100%150%200%2015-02-052015-02-192015-03-052015-03-192015-04-022015-04-162015-04-302015-05-142015-05-282015-06-112015-06-252015-07-092015-07-232015-08-062015-08-202015-09-032015-09-172015-10-012015-10-152015-10-292015-11-122015-11-262015-12-102015-12-242016-01-072016-01-21一线同比二线同比三线同比3.30 公积金首付比例降至两成，二套房贷款首付比例降至四成。已拥有一套房且已经结清贷款，再次申请公积金贷款，最低首付30%。9.30 在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。 来源：中泰证券研究所 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 行业点评报告 图表2：政策刺激下二手房一、二、三线城市成交情况 来源：中泰证券研究所 图表3：政策刺激下地产股和大盘走势 05101520252015-01-052015-01-162015-01-292015-02-112015-03-032015-03-162015-03-272015-04-102015-04-232015-05-072015-05-202015-06-022015-06-152015-06-292015-07-102015-07-232015-08-052015-08-182015-08-312015-09-152015-09-282015-10-162015-10-292015-11-112015-11-242015-12-072015-12-182015-12-31全部A股SW房地产招保万金3.30 公积金首付比例降至两成，二套房贷款首付比例降至四成。已拥有一套房且已经结清贷款，再次申请公积金贷款，最低首付30%。9.30 在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。 来源：中泰证券研究所 -100%-50%0%50%100%150%200%250%300%2015-02-052015-02-192015-03-052015-03-192015-04-022015-04-162015-04-302015-05-142015-05-282015-06-112015-06-252015-07-092015-07-232015-08-062015-08-202015-09-032015-09-172015-10-012015-10-152015-10-292015-11-122015-11-262015-12-102015-12-242016-01-072016-01-21一线同比二线同比三线同比3.30 公积金首付比例降至两成，二套房贷款首付比例降至四成。已拥有一套房且已经结清贷款，再次申请公积金贷款，最低首付30%。9.30 在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 行业点评报告 投资评级说明 增持：预期未来6个月内上涨幅度在5%以上 中性：预期未来6个月内上涨幅度在-5%-+5% 减持：预期未来6个月内下跌幅度在5%以上 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 5 - 行业点评报告 重要声明： 本报告仅供中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。但本公司及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。如引用、刊发，需注明出处为“中泰证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。