2012年年报点评报告：依旧在快速成长路上的行业龙头

房地产行业依旧在快速成长路上的行业龙头吴剑雄 执业证书编号：S0730511010007 021-50588666-8033 wujx@ccnew.com ——保利地产（（600048））22001122年年年年报报点点评评报报告告 证券研究报告-点评报告 买入（维持） 发布日期：2013年3月26日报告关键要素: 保利地产虽在规模上已经属于行业龙头，但是其仍旧处于快速成长期，未来一到两年依旧可以确定性保持近30%的增长。公司目前估值较低，维持公司“买入”投资评级。 事件: 保利地产公布了2012年年报。公司实现营业收入689.06亿元，同比增长46.5%，归属上市公司股东的净利润84.38亿元，同比增长29.2%。基本每股收益1.18元，同比增长29.2%。每10股派送人民币2.32元（含税）现金股息。 点评: z 经营业绩符合预期。公司实现营业收入689.06亿元，归属于母公司净利润84.38亿元，分别同比增长46.5%和29.2%；房地产业务结转收入663.14亿元，同比增长46.94%；房地产业务结算毛利率35.24%，同比下降0.93个百分点，每股收益1.18元，较2011年提升0.27元，完全符合我们的预期。 图1：保利地产自上市来营业收入及增速 图2：保利地产自上市来净利润及增速 01002003004005006007008002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 20120%20%40%60%80%100%120%140%160%营业收入（亿元）（左轴）增速（右轴）0204060801001202003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 20120%50%100%150%200%250%净利润（亿元）（左轴）增速（右轴）资料来源：中原证券研究所，公司公告 资料来源：中原证券研究所，公司公告 z 销售创历史新高，全国市占率提高至 1.58%。2012 年，保利地产全年累计新推货约 900 万平方米，新推住宅产品中，144平米以下中小户型产品占比达92%。全年累计实现销售签约面积901.13万平方米，同比增长38.57%；实现销售签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%；销售签约均价11290元/平方米，与2011年基本持平。2012年公司市场占有率达1.58%，较2011年提升0.34个百分点。 房地产行业 中原证券股份有限公司 http://zyyj.ccnew.com 第 2 页 共 5 页 图3：保利地产近2年月度销售面积和销售金额 图4：保利地产全国市场占有率（以销售金额口径） 0204060801001201401601802011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.72011.82011.92011.102011.112011.122012.12012.22012.32012.42012.52012.62012.72012.82012.92012.102012.112012.12-100%-50%0%50%100%150%当月销售面积（万平）当月销售金额（亿元）当月销售面积同比增长率当月销售金额同比增长率0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%2009年中期 2009年末 2010年中期 2010年末 2011年中期 2011年末 2012年中期 2012年末保利地产销售金额全国占有率资料来源：中原证券研究所，公司公告 资料来源：中原证券研究所，公司公告 z 产品以满足刚需的住宅为主，广东和北京区域贡献最大。成交产品中，按套数统计，住宅产品占比86%，住宅产品中144平米以下的中小户型产品占比92%；全年商业类产品（含商铺、写字楼、公寓等）销售签约额近140亿元，约占销售签约额的14%。公司重点区域表现突出，广东、北京、成都、华南、上海、天津和武汉等7个区域销售签约额超过50亿元，销售签约贡献率达66.67%，其中广东、北京区域分别实现销售签约196亿元和126亿元。 z 公司财务稳健，短期偿债压力稍大。公司共实现销售回笼876亿元，新增借款463亿元，净增借款143亿元，完成项目直接投资678亿元，期末资金余额327亿元。公司资产负债率78.19%，同比下降0.24个百分点。期末预收款项905亿元，扣除预收款项后，其他负债占总资产的比例为42.14%。公司有息负债 815 亿元，有息负债平均融资成本约为基准利率上浮 15%。由于 2008 年发行的 43 亿元公司债将于2013年7月到期，公司一年内到期有息负债占有息负债的比重上升至31.49%。 z 土地储备充足，区域布局以二线中心城市为主。公司坚持以一二线中心城市为主的战略布局和等量拓展原则，新进入西安、三亚、江门、郴州等4个城市，已进入城市达43个，进一步完善了区域布局。全年共计新增40个房地产项目，新增容积率面积1319万平方米，总地价447亿元，平均楼面地价3386元/平方米；新增权益容积率面积861万平方米，权益比例65%。截至报告期末，公司共有在建拟建项目184个，规划总建筑面积约为9238万平方米；其中待开发4278万平方米（按规划建筑面积计），约9%位于一线城市，62%位于二线城市，29%位于三四线城市。 图5：保利地产土地储备分布情况 三四线城市, 29%一线城市, 9%二线城市, 62% 资料来源：中原证券研究所，公司公告 房地产行业 中原证券股份有限公司 http://zyyj.ccnew.com 第 3 页 共 5 页 z 公司2013年计划依旧比较激进。2013年，公司仍将定位为成长型企业，围绕“三到五年再造一个保利地产”的发展目标，全年计划完成房地产直接投资 930亿元，计划新开工约 1600万平方米，计划竣工约1000万平方米；继续坚持普通住宅为主的产品定位，坚持快速周转经营策略，力争市场份额有增加；继续坚持等量拓展原则，在完善一二线城市布局的基础上，稳步开拓三四线城市。 z 盈利预测与投资评级。截至2012年末，公司合并报表范围内已销售未结算资源面积合计1000万平方米，对应合同金额905.47亿元,2013年业绩已经基本有了完全的保障。预计公司2013-2014年的每股收益分别为1.54元和1.98元，3月25日股价对应的市盈率7.72倍和6.02倍，维持公司“买入”投资评级。 z 风险提示。新“国六条”政策进一步细化对行业限制的政策风险；短期内公司偿债压力较大的经营风险；公司规模不断扩大带来的管理难度加大的经营风险。 房地产行业 中原证券股份有限公司 http://zyyj.ccnew.com 第 4 页 共 5 页 附表1：保利地产盈利预测简表 附表2：保利地产基础数据 基础数据（2012年12月31日数据） 每股净资产（元） 5.95每股经营现金流（元） 0.43毛利率（%） 36.19净资产收益率（%） 19.86资产负债率（%） 78.19总股本/流通股（亿股） 71.38 2011A 2012A 2013E 2014E 营业收入（亿元） 470.36 689.06 952.48 1262.71 增长率 31.04% 46.50% 38.23% 32.57% 归属上市公司股东净利润（亿元） 65.31 84.38 110.22 141.38 增长率 31.11% 29.20% 30.62% 28.27% 每股收益 1.10 1.18 1.54 1.98 市盈率 10.84 10.08 7.72 6.02 房地产行业 中原证券股份有限公司 http://zyyj.ccnew.com 第 5 页 共 5 页 行业投资评级 强于大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％以上； 同步大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％至-10％之间； 弱于大市：未来6个月内行业指数相对大盘跌幅10％以上。 公司投资评级 买入： 未来6个月内公司相对大盘涨幅15％以上； 增持： 未来6个月内公司相对大盘涨幅5％至15％； 观望： 未来6个月内公司相对大盘涨幅－5％至5％； 卖出： 未来6个月内公司相对大盘跌幅5％以上。 重要声明 本公司具有证券投资咨询业务资格。 负责撰写此报告的分析师承诺：本人具有中国证券业协会授予的证券分析师资格。保证报告信息来源合法合规，报告撰写力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响。 免责条款 本报告为研究员个人依据公开资料和调研信息撰写，本公司不对本报告所涉及的任何法律问题做任何保证。本报告中的信息均来源于已公开的资料，本公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。 转载条款 本报告版权归中原证券股份有限公司（以下简称公司）所有，未经公司书面授权，任何机构、个人不得刊载转发本报告或者以其他任何形式使用本报告及其内容、数据。