2012年年报点评：“再造计划”已在路上

东兴证券DONGXING SECURITIES 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 公司研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 “再造计划”已在路上 ——保利地产（600048）2012年年报点评 2013年3月25日 推荐/维持 保利地产 财报点评 郑闵钢 房地产行业分析师 Zhengmgdxs@hotmail.com 执业资格证号: S1480510120012 电话：010-66554031 张 鹏 房地产行业分析师 电话：010-66554029 执业资格证号: S1480512060003 事件： 公司日前发布年报。报告期内，公司实现营业收入689.06亿元，归属于母公司净利润84.38亿元，分别同比增长46.5%和29.2%；房地产业务结转收入663.14亿元，同比增长46.94%；房地产业务结算毛利率35.24%，同比下降0.93个百分点，每股收益1.18元，较2011年提升0.27元。 公司分季度财务指标 指标 11Q1 11Q2 11Q3 11Q4 12Q1 12Q2 12Q3 12Q4 营业收入（百万元） 1542.05 2445.76 2113.27 3400.62 1813.83 3727.98 2852.73 5020.83 增长率（%） 50.31% 33.49% 22.79% 74.56% 17.62% 52.43% 34.99% 47.64% 毛利率（%） 32.87% 39.94% 39.13% 37.25% 37.20% 34.87% 38.24% 36.21% 期间费用率（%） 10.18% 7.85% 9.54% 6.90% 10.11% 5.23% 7.94% 5.28% 营业利润率（%） 14.92% 24.16% 20.78% 20.95% 16.45% 21.19% 21.33% 21.30% 净利润（百万元） 168.37 444.76 339.85 575.47 221.95 607.11 468.88 867.85 增长率（%） 25.76% 66.67% 64.14% 38.77% 31.82% 36.50% 37.97% 50.81% 每股盈利（季度，元） 0.118 0.238 0.184 0.309 0.120 0.328 0.246 0.450 资产负债率（%） 76.05% 77.36% 76.95% 74.87% 73.89% 72.84% 74.76% 76.56% 净资产收益率（%） 3.03% 7.87% 5.40% 8.13% 2.92% 7.39% 5.28% 9.15% 总资产收益率（%） 0.73% 1.78% 1.24% 2.04% 0.76% 2.01% 1.33% 2.14% 评论： 积极因素：  刚需产品推动销售增长。报告期内，实现销售签约面积901.13万平方米，同比增长38.57%；实现销售签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%；销售签约均价11290元/平方米，与2011年基本持平。从公司成交的产品结构来看，公司住宅产品占比达86%，商业物业占比达14%。公司的住宅产品中，92%是144平米以下的中小户型，这就为公司全年良好的销售业绩奠定了有利基础。从公司销售的区域来看，广东、北京、成都、华南、上海、天津和武汉等7个区域销售签约额超过50亿元，销售签约贡献率达66.67%。公司虽然布局全国，但是一线城市的销售业绩则更为突出。  土地储备快速扩张。报告期，公司公司坚持以一二线中心城市为主的战略布局和等量拓展原则，东兴证券版权所有发送给外送报告地址.巨灵:reports@genius.com.cn p1 东兴证券P2 东兴证券财报点评 “再造计划”已在路上 DONGXING SECURITIES 新进入西安、三亚、江门、郴州等4个城市，已进入城市达43个，进一步完善了区域布局。期内公司新增容积率面积1319万平方米，总地价447亿元，平均楼面地价3386元/平方米；新增权益容积率面积861万平方米，权益比例65%，较2011年72.56%的权益比例下降约7个百分点。截止报告期末，公司拥有在建和拟建面积9238万平方米，给公司未来的发展铺平了道路。  期末公司财务稳健，业绩锁定性强。期末公司资产负债率为78.19%，较上年下降0.24个百分点；扣掉预收款项的真实资产负债率为42.14%，较上年提高0.08个百分点。期末公司预收款项905.47亿元，同比增长27.66%，同时已经基本锁定我们对公司2013年的业绩预测，公司业绩增长无忧。 表1：公司营业收入情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率(%) 营业收入比上年增减(%) 营业成本比上年增减(%) 毛利增减（%） 房地产 66,314,473,691.67 42,942,152,860.46 35.24 46.94 49.06 减少 0.93 个百分点 其他 2,559,643,990.33 1,014,054,169.37 60.38 34.71 39.35 减少 1.32 个百分点 合计 68,874,117,682.00 43,956,207,029.83 36.18 46.44 48.82 减少 1.02 个百分点 资料来源：公司公告、东兴证券 公司展望：  积极进取，快速发展。2013年，公司仍将定位为成长型企业，围绕“三到五年再造一个保利地产”的发展目标，全年计划完成房地产直接投资930亿元，计划新开工约1600万平方米，计划竣工约1000万平方米；继续坚持普通住宅为主的产品定位，坚持快速周转经营策略，力争市场份额有增加；继续坚持等量拓展原则，在完善一二线城市布局的基础上，稳步开拓三四线城市。 投资建议: 公司产品多元化，住宅和商业地产互为补充，未来公司还将加大持有型物业的比例，将进一步分散公司的经营风险。公司产品面向普通大众，符合当前的主流消费群体，因此公司销售在2012年取得良好表现，我们认为这种趋势将在2013年延续，公司有望再创佳绩。公司在当前的市场环境下更能发挥其快速周转、快速扩张的经营特点，我们预测公司2013年、2014年和2015年的营业总收入分别为846.17亿元、1066.17 亿元和1343.37亿元，每股收益为1.56元/股、2.04元/股和2.56元/股，对应的PE分别为7.62、5.86和4.65。公司2013年业绩按9倍市盈率测算的相对估值14元，维持公司“推荐”评级。 东兴证券版权所有发送给外送报告地址.巨灵:reports@genius.com.cn p2 东兴证券DONGXING SECURITIES 东兴证券财报点评 “再造计划”已在路上 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 图1：公司营业收入及增速（季度累计） 图2：公司净利润及增速（季度累计） 资料来源：公司公告、东兴证券研究所 资料来源：公司公告、东兴证券研究所 图3：公司期末预收款项及同比增速 图4：公司毛利率及费用率 资料来源：公司公告、东兴证券研究所 资料来源：公司公告、东兴证券研究所 图5：资产负债率及真实资产负债率 资料来源：公司公告，东兴证券研究所 东兴证券版权所有发送给外送报告地址.巨灵:reports@genius.com.cn p3 东兴证券P4 东兴证券财报点评 “再造计划”已在路上 DONGXING SECURITIES 资产负债表 单位:百万元 利润表 单位:百万元 2012A 2013E 2014E 2015E 2012A 2013E 2014E 2015E 流动资产合计 243128 306759 358087 450801 营业收入 68906 84617 106617 134337 货币资金 32673 33847 42647 53735 营业成本 43972 53308 69301 87319 应收账款 1880 1391 1753 2208 营业税金及附加 8120 9308 10662 13434 其他应收款 2512 3085 3887 4898 营业费用 1646 1946 2452 3090 预付款项 16419 20150 25001 31114 管理费用 1223 1354 1706 2149 存货 189644 248286 284799 358847 财务费用 892 -186 -215 -299 其他流动资产 0 0 0 0 资产减值损失 70.79 5.00 5.00 5.00 非流动资产合计 8041 7848 7683 7519 公允价值变动收益 0.00 0.00 0.00 0.00 长期股权投资 1351 1351 1351 1351 投资净收益 411.37 10.00 10.00 10.00 固定资产 1378.43 1214.74 1051.05 887.37 营业利润 13394 18892 22716 28649 无形资产 11 10 9 8 营业外收入 189.44 40.00 40.00 40.00 其他非流动资产 0 0 0 0 营业外支出 50.89 50.00 50.00 50.00 资产总计 251169 314607 365770 458320 利润总额 13532 18882 22706 28639 流动负债合计 140471 188582 224110 298449 所得税 3554 4720 5676 7160 短期借款 1348 23817 11870 27258 净利润 9979 14161 17029 21479 应付账款 12793 10224 13291 16746 少数股东损益 1540 3000 2500 3200 预收款项 90547 124394 167041 220776 归属母公司净利润 8438 11161 14529 18279 非流动负债合计 55918 61789 67659 73530 EBITDA 14579 18870 22666 28515 长期借款 55850 61721 67592 73462 EPS（元） 1.18 1.56 2.04 2.56 其他非流动负债 0 0 0 0 主要财务比率 负债合计 196389 250371 291769 371979 2012A 2013E 2014E 2015E 少数股东权益 12293 15293 17793 20993 成长能力 实收资本（或股本） 7138 7138 7138 7138 营业收入增长 46.5% 22.80% 26.00% 26.00% 资本公积 10777 11655 11655 11655 营业利润增长 385.7% 41.05% 20.24% 26.12% 未分配利润 23758 28223 34035 41346 归属于母公司净利润增长 244.7% 32.27% 30.18% 25.81% 归属母公司股东权益合计 42486 48943 56208 65348 获利能力 负债和所有者权益 251169 314607 365770 458320 毛利率(%) 36% 37% 35% 35% 现金流量表 单位:百万元 净利率(%) 14% 17% 16% 16%