鲁商置业(600223)：天时、地利、人和

公司深度研究报告 请务必阅读正文后的免责条款部分 买入(首次) 鲁商置业 天时、地利、人和 目标价格: 11.6元 当前价格: 8.24元 报告摘要: 市场数据 城市综合体大型开发商初具雏形：09年完成重组，是山东国资委旗下国有地产企业。公司正处于起步阶段，定位大型的城市综合体开发商。 在人民币升值的大背景下，地产的投资属性依然存在。当住宅投资的途径被政策调控堵住之后，商业地产将成为投资资金的首选标的。 公司当前发展正值天时、地利、人和：  区域规划、交通改善助推经济大省再次腾飞：山东GDP全国排名第三，人均GDP全国排名第八。2011年初国务院正式批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》，随后《济南都市圈城际轨道交通规划》出台，将在济南与周边主要城市之间形成半小时直达时距，区域各城市之间构成1小时交通圈。这都将是山东经济再次发展的契机。  山东省地产以刚性需求为主，消费状况相对健康。但是随着经济的发展、交通的改善、人口的流动等因素，供需存在缺口，地产发展空间巨大。  城市化进程，城市综合体地标工程需求增加，表现为：（1）新兴产业的引进，对办公环境的要求增加，由于二三线城市过去对于办公楼区域，存在没有整体的规划，相对分散；以及投入较少，存量不多的现象。（2）城市化进程中，对于便民的百货、超市需求增加。（3）作为城市发展的形象，综合体地标的需求也在增加。 大股东鲁商集团拥有百货、超市、旅游、教育等多元资源，能够对上市公司给予资金支持和资源支持。 盈利预测及估值分析: 我们认为公司未来面临销售收入提升、盈利能力进一步改善的转折，给予公司“买入”评级。2010-2012年公司营业收入将达到27亿、46.8亿和67亿，对应EPS0.44元、0.97元和1.37元。2011年PE为8.53倍。从RNAV计算，每股价值13.5元，对应当前价格折价40%。给予2011年12倍的PE，对应目标价11.6元。 房地产行业指数 1391.10 三个月涨跌幅 2.55% 上证综合指数 2932.25 沪深300指数 3251.91 基础数据 每股净资产(元) 0.74 资产负债率(%) 91.85% 总股本(百万) 1000 流通股(百万) 339 相对股价表现 相关研究 德邦证券房地产研究小组 联系人：黄玉梅 8621-68761616-8288 huangym@tebon.com.cn 德邦证券有限责任公司 上海市福山路500号城建国际中心26楼,200122 http://www.tebon.com.cn 鲁商置业(600223) 房地产行业 2011-02-22 请务必阅读正文后的免责条款部分 1 目录 1.山东城市综合体开发商 ............................................................................. 2 2.山东地产：天时、地利、人和 ................................................................ 3 2.1区域规划助推经济大省再次腾飞 ......................................................... 3 2.2 交通规划相继出台 ................................................................................. 4 2.3 山东地产消费相对健康......................................................................... 5 2.4 城市化进程，城市综合体地标工程需求增加 .................................... 6 3.大股东的支持 ............................................................................................. 6 4.商业地产投资属性的替代效应将显现 .................................................... 7 5. 财务状况尚可 ........................................................................................... 8 6. 盈利预测 ................................................................................................... 8 图表 图表 1公司的股权结构及主要分子公司 ........................................................................................................ 2 图表 2 2009年和2011年项目储备结构对比.................................................................................................. 3 图表 3 2011年项目储备的地域分布................................................................................................................ 3 图表 4 山东省GDP排名2010年 单位：亿元 ............................................................................................. 3 图表 5人均GDP排名，2010年 单位：元/年 .............................................................................................. 3 图表 6 京沪高铁站点图 ................................................................................................................................... 4 图表 7 2001-2010年商品房供销状况 .............................................................................................................. 5 图表 8土地供应的缺口逐渐增大 .................................................................................................................... 5 图表 9 大股东旗下的产业子公司 ................................................................................................................... 7 图表 10 房地产销售价格指数 ......................................................................................................................... 8 图表 11 土地价格指数 ..................................................................................................................................... 8 图表 12 2010-2013年结算面积和结算金额预测 ............................................................................................ 9 请务必阅读正文后的免责条款部分 2 1.山东城市综合体开发商 2008 年底，公司进行了重大资产重组。通过重大资产重组，公司将原有化纤、纺织、动力、药品、医疗、教育资产出售给重组方，并取得山东省商业房地产开发有限公司100%股权、山东银座地产有限公司100%股权、北京银座合智房地产开发有限公司100%股权、山东省鲁商置业有限公司100%股权、泰安银座房地产开发有限公司87%股权以及东营银座房地产开发有限公司85%股权。由此公司主营业务由分散的六大业务转变为专一的房地产开发与经营业务。 完成重组后，公司成为山东鲁商集团旗下的地产上市平台，隶属山东省国资委（图表1）。重组完成之初，公司定位并不清晰，从土地储备来看，还是以住宅开发为主，约有60-70%的储备项目为住宅和别墅（图表2）。但是2010年下半年，公司频频出手大型的商住项目。可以显示，公司战略逐渐清晰：将利用大股东在百货、超市、旅游、酒店、教育等方面的资源，以二三线城市为主要对象，发展大型城市综合体。 截止到目前，公司项目储备865万㎡，公司商住储备比例基本各占一半，未来商业的比例还有可能增加。区域上，以济南、青岛为核心，逐渐向外辐射。 图表 1公司的股权结构及主要分子公司