长城地产周刊第六十七期：价量变动不大,短期僵局难破

价量变动不大，短期僵局难破 ――长城地产周刊第六十七期（2010.11.22－11.28） 长城证券有限责任公司 GREATWALL SECURITIES CO.LTD 行业表现 05000100001500020000250003000035000-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%09-1109-1210-0110-0310-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-11成交金额房地产(申万)上证综合指数 1M 3M 6M YTD 房地产 -7.3% -1 .4% 6.3% -23.2% 上证指数 -3.8% 9.8% 7.9% -12.5% 相关报告 估值跌出吸引力，等待波段机会催化剂――长城地产周刊第六十七期（2010.11.22－11.28） 政策尚未出清，销量继续下降——长城地产周刊第六十五期（2010.10.25-10.31） 2010年 10 月 二次调控来袭，价量齐受打击――长城地产周刊第六十四期（2010.9.27－10.10） 2010年 10 月 等待二次调控明朗后的投资良机――长城地产周刊第六十三期（2010.9.20－9.26） 2010年 9 月 销量持续回升有利地产股投资――长城地产周刊第六十二期（2010.8.30－9.05） 2010年 9 月 预期之中与预期之外――长城地产周刊第六十一期（2010.8.16－8.22） 2010年 8 月 顺应趋势 逢低布局――长城地产周刊第六十期（2010.8.9－8.15） 2010年 8 月 关注第三套房贷收紧的实质影响——长城地产周刊第五十九期（2010.8.3-8.8） 2010年 8 月 市场震荡上行的概率较大---长城地产周刊五十八期（2010.7.26-2010.8.1） 2010年 8 月 坚持逢低介入----长城地产周刊五十七期（2010.7.19-2010.7.25） 2010年 7 月 逢低介入是当前较好的投资策略---长城地产周刊五十六期（2010.7.12-2010.7.18） 2010年 7 月 要点：  新房市场：销量和价格与前周持平  销量：本周楼市成交涨跌互相，中指院监测的35 个城市中，上涨和下跌的城市各半。重点城市整体成交量环比下跌1%, 比 08 年均值高89% ，比09 年均值低 12% 。一线城市成交量环比上涨12%；二线城市环比下跌6%。  价格：本周各地房价变动趋势同样势均力敌。重点城市整体均价下跌1%。其中一线城市整体稳定，二线城市下降1%。重点城市最新房价指数，比09 年均值上涨37%，较08 年均值上涨50% 。  库存：本周重点城市可售量涨跌互现。本周一线城市库存指数上涨3%，二线城市下降4%。 消化周期受 11 月份成交量下滑影响，上涨4%， 为 100。  未来成交展望：未来三个月，楼市将逐步进入传统淡季，政策与市场的博弈仍在进行，僵局或将延续。  二手房市场：销量以涨为主，价格涨跌互现。本周四大城市二手房成交量以上涨为主，其中北京环比13%；深圳环比3%；天津环比-4%；杭州环比18%。二手房房价涨跌互现，天津环比-1% ；杭州环比2%。  投资建议：短期僵局难破 截至目前，二次调控对楼市价量的影响，无论从环比降幅还是绝对数据，似乎都不如4 月楼市新政。其中原因可以归结为两点：首先，当前楼市整体供应量较前次调控后充足，供应上升减缓了政策对需求的冲击。其次，大众对于二次调控后房价的下跌预期大大减弱。CPI 的一再攀高，使市场面临的通胀压力和资产保值需求较前期更明显；且前次调控只持续了2-3个月就失效，市场对于本次调控效果存疑。尽管二次调控从限贷限购双管齐下，但大众对于房价的预期从根本上决定了需求的释放速度。 未来半年到一年楼市供应会比较充裕，但是短期供应更多受到区域市场销售速度的影响。在销量较为低迷的情况下，开发商在资金实力和目标周转速度方面的差异，会导致其采取截然不同的销售策略。但可以预期的是，调控政策执行的时间越长越严格，房价松动的可能性越大。未来三个月，楼市将逐步进入传统淡季，市场僵局或将延续。 11 月初以来，在国内货币政策收紧的压力下，我们重点跟踪地产公司股价持续下跌，股价距离前期低点只有不到10%的差距，估值上很有吸引力，缺乏的是股价上涨的催化剂。我们认为精选品种，等待行业基本面出现转机后再进行配置，是当前较好的操作策略。建议关注四类公司：一是行业龙头，如万科、保利；二是有独特经营模式，如华侨城、京投银泰；三是业绩确定、价值低估，如冠城、亿城；四是商业地产龙头，如世茂股份。  风险提示：持续紧缩的货币政策出台，将引发市场预期的改变。 独立声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 投资评级：中性（维持） 分析师 刘 昆：  (86-755) 83516214  liuk@cgws.com 执业证书编号：S1070209040312 研究报告 房地产行业 行业周报 报告日期：2010年11月29日 2 长城证券有限责任公司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 长城地产周刊第六十七期（2010.11.22－11.2 8） 正 文 目 录 一、长城视点 ......................................................................................................................... 3二、楼市动态 ......................................................................................................................... 42.1 二手房成交综述 ........................................................................................................................ 42.2 新房成交综述 ............................................................................................................................ 52.3 各地新房成交纵览 .................................................................................................................... 8三、土地市场 ....................................................................................................................... 183.1 本周土地市场（住宅） .......................................................................................................... 183.2 本周热点地块分析 .................................................................................................................. 18 3 长城证券有限责任公司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 长城地产周刊第六十七期（2010.11.22－11.2 8） 一、长城视点 新房市场：销量和价格与前周持平 销量：本周楼市成交涨跌互相，中指院监测的35 个城市中，上涨和下跌的城市各半。重点城市整体成交量环比下跌1%, 比 08 年均值高89%， 比 09 年均值低 12% 。一线城市成交量环比上涨12%；二线城市环比下跌6%。 价格：本周各地房价变动趋势同样势均力敌。重点城市整体均价下跌1%。其中一线城市维持稳定，二线城市下降1%。重点城市最新房价指数，比09 年均值上涨37% ，较08年均值上涨50% 。 库存：本周重点城市可售量涨跌互现。本周一线城市库存指数上涨3%， 为 102 ；二线城市下降4%， 为 110。消化周期受 11 月份成交量下滑的影响，上涨4% ，为100。 未来成交展望：未来三个月，楼市将逐步进入传统淡季，政策与市场的博弈仍在进行，僵局或将延续。 二手房市场：销量以涨为主，价格涨跌互现 本周四大城市二手房成交量以上涨为主，其中北京环比13%； 深圳环比3%；天津环比-4%；杭州环比18% 。二手房房价涨跌互现，天津环比-1% ；杭州环比2% 。 投资建议：短期僵局难破 9.29二次调控政策的出台，扼住了楼市7-9 月强力复苏的势头。其中二手房在政策出台后，应声下跌。一手房由于交易和备案数据的滞后，10月下旬销量才有明显下降。一手房销量在历经了三周持续下跌后，近两周成交量出现反弹启稳的态势，最新销量较前期高点下跌25%；一手房价的变动趋势也近似，二次调控后重点城市整体房价较10 月高点最大下跌幅度为6%，最新价格距离高点下跌幅度为3%。 截至目前为止，二次调控对楼市价量的影响，无论从环比降幅还是绝对数据，似乎都不如4 月楼市新政。其中原因可以归结为两点：首先，当前楼市整体供应量比4 月调控后的 5-6 月要明显充足，供应的上升减缓了政策对需求的冲击。其次，大众对于二次调控后房价的下跌预期大大减弱。CPI 的一再攀高，使市场面临的通胀压力和资产保值需求较前期更明显；且4 月楼市调控只持续了2-3 个月就失效，市场对于本次调控效果存疑。尽管二次调控从限贷限购双管齐下，但大众对于房价的预期从根本上决定了需求的释放速度。 从未来半年到一年的角度看，楼市供应会比较充裕，但是短期供应更多受到区域市场销售速度的影响。在销量较为低迷的情况下，资金实力强的开发商可以放慢新盘上市速度，等待限购等调控政策放松再大举推货；而资金实力弱和追求快速周转的开发商，会选择适当降价来推动销售。因此，可以预期的是，调控政策执行的时间越长越严格，房价松动的可能性越大。未来三个月，楼市将逐步进入传统淡季，市场僵局或将延续。 11 月初以来，在国内货币政策收紧的压力下，大盘出现了持续调整，我们重点跟踪地产公司股价平均回调了15%。距离前期低点股价只高出10%，动态和静态估值均在历史底部附近。估值上很有吸引力，缺乏的是股价上涨的催化剂。精选品种，等待行业基本面 4 长城证券有限责任公司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 长城地产周刊第六十七期（2010.11.22－11.2 8） 出现转机，再进行配置，是我们认为当前较好的操作策略。我们建议关注四类公司：一是行业龙头，如万科、保利；二是有独特经营模式的公司，如华侨城、京投银泰；三是业绩确定、价值低估的公司，如冠城大通、亿城股份；四是商业地产龙头，如世茂股份。 二、楼市动态 2.1 二手房成交综述 销量以涨为主，价格涨跌互现 销量：本周销量以涨为主。本周具体数据为：北京4127套，环比13% ，同比-52%；深圳