长城地产周刊：二次调控来袭,价量齐受打击

二次调控来袭，价量齐受打击 ――长城地产周刊第六十四期（2010.9.27－10.10） 长城证券有限责任公司 GREATWALL SECURITIES CO.LTD 行业表现 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%09-1009-1109-1210-0110-0210-0310-0410-0510-0610-0710-0810-09050000100000150000200000250000300000350000400000450000成交金额房地产(申万)上证综合指数 1M 3M 6M YTD 房地产 4.9% 11.1% -17.0% -21.1% 上证指数 5.4% 13.6% -10.8.4% -14.4% 相关报告 等待二次调控明朗后的投资良机――长城地产周刊第六十三期（2010.9.20－9.26） 销量持续回升有利地产股投资――长城地产周刊第六十二期（2010.8.30－9.05） 预期之中与预期之外――长城地产周刊第六十一期（2010.8.16－8.22） 2010年8月 顺应趋势 逢低布局――长城地产周刊第六十期（2010.8.9－8.15） 2010年8月 关注第三套房贷收紧的实质影响——长城地产周刊第五十九期（2010.8.3-8.8） 2010年8月 市场震荡上行的概率较大---长城地产周刊五十八期（2010.7.26-2010.8.1） 2010年8月 坚持逢低介入----长城地产周刊五十七期（2010.7.19-2010.7.25） 2010年7月 逢低介入是当前较好的投资策略---长城地产周刊五十六期（2010.7.12-2010.7.18） 2010年7月 短期不会放松，继续保持谨慎——长城地产周刊五十五期（2010.7.5.-2010.7.11） 2010年7月 等待市场风险进一步释放----长城地产周刊第五十四期（2010.6.28-2010.7.4） 2010年7月 楼市相持阶段 地产股难有系统行情――长城地产周刊第五十二期（2010.5.24－5.30）2010年5月 成交量继续下滑——长城地产周刊第五十一期（2010.5.3－5.9） 2010年5月 销量步入冰点，静待房价松动——长城地产周刊第五十期（2010.5.3－5.9） 2010年5月 成交锐减，新政初现成效——长城地产周刊第四十九期（2010.4.19－4.25） 2010年4月 政策严厉程度超出预期——长城地产周刊第四十八要点：  新房市场：二次调控来袭，价量齐受打击。  销量：最近两周新房成交量先涨后跌，主要原因包括中秋、国庆长假因素以及楼市二次调控出台。重点城市整体成交量环比先涨23%再跌13%,最新成交量比08年均值高117%，比09年均值高2%。  价格：最近两周全国楼市房价同样呈现先涨后跌的走势。重点城市最新房价指数，比09年均值上涨38%，较08年均值上涨52%。  库存：本周受二次调控影响，开发商推盘积极性减弱，重点城市可售量普遍减少。消化周期受九月份成交量的大幅反弹。  未来成交展望：随着二次调控的深入，成交量将再度出现萎缩，而供应的大幅增长将促使房价出现松动。  二手房市场：二手房市场：销量先涨后跌，价格以下跌为主。受二次调控和国庆长假成交数据备案滞后影响，最近两周销量冰火两重天，上周（9.27-10.03）销量普遍大涨，本周（10.4-10.10）销量普遍大跌。近两周二手房房价以下跌为主。  政策动向：国庆长假前，楼市二次调控终于尘埃落定，其核心内容是对新国十条的进一步严格和修正，表明了中央控制房价过快上涨的决心和举措。可以看到，政策出台后，国庆期间楼市一改七八九月连续上攻的气势，人气骤降，销量大有二次探底的风险。我们相信，在全国供应量将大幅增长的四季度，配合二次调控的出台，开发商的定价将更加理性，因此我们预计二次调控对房价的抑制作用会明显好于4月的调控。  投资建议：在二次调控政策靴子落地后，我们跟踪的重点地产公司股价出现了近10%的反弹，其中行业龙头保利、滨江、万科的涨幅居前。此前我们多次提到我国股市和楼市从本质上讲都是政策市，二次调控尚未出台时，地产股在楼市逐步回暖过程中面临的政策风险越来越大，因此8月下旬至9月底出现了15%左右的调整。当二次调控政策尘埃落定后，政策短期的不确定性消除，地产股也因此出现了强劲反弹。 从反弹持续性角度看，我们认为有利的方面在于，近期美元连续下跌后以煤炭、有色为代表的周期股带领大盘持续上攻，提高了市场整体的估值水平。不利方面在于，二次调控政策对于楼市销量和价格的负面影响正在逐步深化和显现，这必然制约地产股的反弹高度。因此，我们建议投资者不要追高，仍然把握逢低介入的原则。个股方面，四季度我们仍然看好万科、保利、冠城大通、亿城股份和世贸股份的表现。  风险提示：行业销量二次探底。 独立声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 投资评级：中性（维持） 分析师 刘 昆：  (86-755) 83516214  liuk@cgws.com 执业证书编号：S1070209040312 研究报告 房地产行业 行业周报 报告日期： 2010年10月12日 2 长城证券有限责任公司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 长城地产周刊第六十四期（2010.9.27－10.10） 正 文 目 录 一、长城视点 ......................................................................................................................... 3 二、楼市动态 ......................................................................................................................... 4 2.1 二手房成交综述 ........................................................................................................................ 4 2.2 新房成交综述 ............................................................................................................................ 6 2.3 各地新房成交纵览 .................................................................................................................... 9 三、土地市场 ....................................................................................................................... 19 3.1 本周土地市场（住宅） .......................................................................................................... 19 3 长城证券有限责任公司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 长城地产周刊第六十三期（2010.9.27－10.10） 期（2010.5.10－5.17） ） 一、长城视点 新房市场：二次调控来袭，价量齐受打击 销量：最近两周新房成交量先涨后跌，主要原因包括中秋、国庆长假因素以及楼市二次调控出台。重点城市整体成交量环比先涨23%再跌13%,最新成交量比08年均值高117%，比09年均值高2%。一线城市成交量环比先涨48%再跌9%，二线城市成交量环比先涨8%再跌16%。 价格：最近两周全国楼市房价同样呈现先涨后跌的走势。重点城市整体均价先涨5%再3%。其中一线城市涨2%后跌3%，二线城市涨7%后跌172%。重点城市最新房价指数，比09年均值上涨38%，较08年均值上涨52%。 库存：本周受二次调控影响，开发商推盘积极性减弱，重点城市可售量普遍减少。本周一二线城市库存指数均下跌，其中一线城市下跌3.8%，达到106；二线城市下跌1.3%，达到111。消化周期受九月份成交量的大幅反弹，本周下跌8.6%，达到96。 未来成交展望：随着二次调控的深入，成交量将再度出现萎缩，而供应的大幅增长将促使房价出现松动。 二手房市场：销量先涨后跌，价格以下跌为主 受二次调控和国庆长假成交数据备案滞后影响，最近两周销量冰火两重天，上周（9.27-10.03）销量普遍大涨，本周（10.4-10.10）销量普遍大跌。最近一周北京环比-82%；深圳环比-97%；天津环比-86%；杭州环比-64%。近两周二手房房价以下跌为主，最近一周，天津环比-7%；杭州环比3%。 政策动向： 国庆长假前，坊间传言多时的楼市二次调控终于尘埃落定，其核心内容是基于4月份的国十条，是对其的进一步严格和修正。表明了中央控制房价过快上涨的决心和举措，其赶在国庆长假前出台，是为了阻止楼市在国庆期间的进一步疯狂。可以看到，政策出台后，国庆期间楼市一改七八九月连续上攻的气势，人气骤降，销量大有二次探底的风险。我们相信，在全国供应量将大幅增长的四季度，配合二次调控的出台，开发商的定价将更加理性，因此我们预计二次调控对房价的抑制作用会明显好于4月的调控。 二次调控与前次的差异与改进，主要有有四个方面： 1、二次调控重提在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。北京是在地方调控细则中首个出台限购令的城市，二次调控出台后，深圳、厦门、上海、福州、宁波、杭州相继出台了限购令。其中深圳市的规定对于投资需求的抑制力度最大，对于高端房产的抑制作用会比较明显。 具体来看，深圳的规定是：从10月1日起，暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。（即户籍居民家庭限购两套住房，非户籍限购一套住房）。其余城市的规定基本类似北京的版本，限新购一套，其中厦门和福州是限购时限是到今年底，而别的城市并未明确解禁的时间。 4 长城证券有限责任公司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 长城地产周刊第六十三期（2010.9.27－10.10） 期（2010.5.10－5.17） ） 2、信贷政策方面改进了三点：第一是，二次调控要求全国范围内暂停三套房贷，以及对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。而此前只要求在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放。这样的政策，对于此前没有限制三套房贷的二三线城市，有较大负面影响。 第二是，对贷款购买首套商品住房，首付款比例调整到30%及以上；而此前的规定是对90平米以上的首套住房首付不低于30%。对于二套住房贷款的首付和利率跟此前政策不变，但强调了“严格”二字，表明管理层要求地方在执行层面要把政策落实到位。第三是，新增了对不认真执行差别化信贷政策