中国房地产业：最新的紧缩政策也针对真正的需求

第1页中国/香港Flash笔记星展集团研究。公平2010年9月30日中国房地产业分析师：吴（Carol）·（852）2863 8841 carol_wu@hk.dbsvickers.com真正的需求也针对最新的紧缩政策新政策不仅要放慢投资需求，还要放慢最终用户需求。第四季度房地产销售量将再次放缓，2011年上半年价格可能会下降近期抛售压力。最近表现优于市场的股票可能是第一个卖出目标。其中包括碧桂园（2007HK），合景泰富（1813HK），京城置地（2868HK），深圳投资（604HK）和C C Land（1224HK）鉴于最新的强劲销售反弹带动价格潜在的上升趋势，中国政府昨晚采取了新一轮的紧缩措施（也称为新的国家10项措施）。其中，以下规则是新规则，值得关注：1.将首次购房者的首付比例从20％提高到30％，以购买尺寸小于90平方米的单位。我们认为，这将进一步限制业主的需求。自4月份发布“国家10条措施”以来，许多开发商将销售重点放在了中小型单位上。因此，第三季度强劲的销售回升主要是受最终用户需求回升的推动。新规则意味着，由于最终用户发现他们的承受能力下降，过去三个月的强劲销售反弹可能难以延续到第四季度。这也意味着中国政府认为遏制投资者需求不足以使该行业降温，因此有必要在2011年大量供应到位之前控制最终用户的需求。2.停止向无法提供1年期税收/社会保障付款证明的第三购房者和非本地居民提供抵押。随着投资者在9月份重返市场，此举有望阻止投资者的重返市场，并迫使更多房地产投资者退出市场。3.加快房地产税审判。4月份国家10项措施只是敦促加快房地产税研究；但是新规则要求加快在部分城市试点该计划的速度。这意味着可能正在实施房地产税。4.将紧缩政策的执行情况纳入地方政府的绩效评估中。许多人将紧缩措施的无效归因于本地实施的失败。预计这项新政策将导致更好的本地实施；第四季度销量下降，价格可能在2011年上半年开始下降。我们认为，新措施有望影响第四季度开发商的销售业绩。新规则不仅会影响购房者的负担能力，还会对实际购买者产生负面影响。市场。我们预计第四季度销量将环比下降。加上2011年大量供应的到来，可能会导致价格下跌的压力。卖压首先表现在市场上。我们预计近期股价将走弱，并建议短期投资者获利。我们认为，抛售压力可能首先出现在过去三个月中跑赢该行业的股票。这些包括合景泰富（1813HK，股价上涨22％），碧桂园（2007HK，21％），北京首都置地（2868HK，25％），中建置地（1224HK，22％），深圳投资（604HK，20％）。声称最近的强劲销售主要来自最终用户需求的开发商也可能会受到影响。这些包括远洋地产（3377HK）和恒大（3333HK）。长期基金可以在低谷时有选择地购买强大的开发商/商业股。我们喜欢华润置地（1109HK）和方兴（817HK）.在新加坡，本研究报告或研究分析只能分发给新加坡《证券与期货法》第289章所定义的机构投资者，专家投资者或认可投资者。请参阅本报告末尾的重要披露内容“从DBS Vickers Research（新加坡）Pte Ltd（“ DBSVR”）收到的本报告的接收人，如因本报告引起或与本报告有关而有任何问题，请致电+65 6535 9688与DBSVR联系。” 中国/香港Flash笔记第2页2至少1.1倍的基本贷款利率利率：至少1.1倍的基本贷款利率首付：至少50％；抵押首付：至少50％；抵押利率：没有首付款要求和第二购房者的抵押贷款利率不适用不适用没有停止向以下机构提供贷款和证券融资从事非法活动的开发商收紧措施，新旧an新旧首次购房者的首付购买小于90平方米的设备的人是30%20%首次购房者的首付购买尺寸大于没有30%30%90平方米抵押到第三（或以上）房屋买家是不允许允许，基于银行的风险评估向无法提供1年当地税收和社会保障付款证明的非本地居民提供抵押是不允许允许，基于银行的风险评估房地产税是加快试点城市房地产税实施力度在全国范围内加快对实物发射的研究遗产税计划严格执行紧缩措施将包括在地方政府绩效评估是如果地方政府不执行现行政策，将受到惩罚。没有增加负担得起的供应小中型住房没有不适用不适用资料来源：星展唯高达是平均售价高于其定价的产品，价格迅速上涨邻接专案增加加快项目的土地增值税征收加快项目的土地增值税征收征收土地的执行增值税（LAT）没有允许地方政府这样做，在价格迅速上涨的城市中，可以允许地方政府这样做。极限数购买房屋的数量家庭 中国/香港Flash笔记第3页3中国房地产股价指数vs恒生指数重新调整（09年11月10日=100)2010年表现电流与低谷11％115电流与峰值-11％110电流与15年4月15日-2％10510095908580757011月-0912月091月10日2月10日3月10日4月10日5月10日6月10日7月10日8月10日9月10日资料来源：彭博社，星展唯高达资产净值折扣% 200(20)(40)(60)(80)资料来源：星展唯高达中国房地产股价指数恒指+ 1SD：-平均值：-28.7％-1SD：-46％10 月 6日 至 12月 6日 2月 7日至4月7日6月 7日至7月 7日十 月 07至12月7日至 2月08日至4月 08 日至 6月 8日至 8月8日至10月 8日至12月8日至 2月 9日至 6月9日2009年 8月 9日 至 10月 09 日至12月9日至 2月10 日 至10 月 10日 至 10月10日 中国/香港Flash笔记第2页4+ 1SD 22.9倍意思-1 SD 4.9倍板块市盈率趋势板块市盈率趋势x60650540430320210100来源：星展唯高达来源：星展唯高达+ 1SD 2.7倍平均值1.7倍-1 SD 0.7倍03年1月03年8月3月0404年10月05年5月05年12月2006年7月Feb-07 Sep-07 Apr-08 Nov-0809年6月2010年1月10年8月03年1月2009年9月五月-0405年1月2009年9月2006年5月2007年1月2007年9月08年5月09年1月09年9月10年5月 中国/香港Flash笔记第3页5股价表现价钱性能20071周2周1个月2个月3个月4个月5个月6个月7个月1年高%%%%%%%%%%%敏捷地产（3383）(5.5)(8.1)(0. 6)(10.6)4.48.62.2(13.9)(9.9)(3.7)(54. 6)BJ帽土地（2868）(1.0)13.519.713.125.020.817.3(11.5)3.32.2(61.8)北京北星（588）0.53.87. 4(0.5)10.711.3(1.8)(9.6)(9.2)(19.3)(72. 5)C C Land（1224）(4.1)0.65. 85.521.927.616.3(0.3)9.7(22.6)(80. 4)中国中部（832）(3.1)(2.6)5. 1(7.5)3.91.6(1.6)(1.6)(2.6)(11.9)不适用中国海外（688）(2.8)(4.2)1. 90.79.18.913.5(0.4)6.91.6(12.9)碧桂园（2007）0.00.413.23.621.115.210.7(11.0)(4.1)(8.8)(81.3)华润置地（1109）(2.5)(0.1)9. 0(1.0)6.912.917.40.42.1(3.6)(22. 9)恒大（3333）(6.7)(7.4)13.8(2.2)12.325.1(14.6)(14.0)(17.8)不适用不适用幻想曲（1777）(3.7)(2.3)7. 4(12.8)(2.3)7.4(10.3)(23.5)(24.4)不适用不适用方军军（817）(2.1)(1.7)3. 61.83.6(0.4)3.1(12.5)(7.6)7.4(63.0)光荣地产（845）(1.8)2.31. 4(13.8)(6.8)(6.4)(19. 0)(31.7)(29.0)不适用不适用绿城（3900）(0.2)0.72. 8(12.3)(2.4)0.04.4(22.2)(17.2)(21.5)(56. 4)广州投资（123）(3.6)5.06. 80.58.09.95.6(7.4)(6.4)51.8(41. 6)广州富力（2777）(2.6)(6.1)(0. 5)(10.0)4.510.511.2(9.1)(3.3)(19.5)(74. 3)霍普森（754）(0.3)(2.0)(3. 3)(16.4)(8.9)(4.8)(14. 9)(26.2)(17.1)(32.5)(71. 2)佳兆业集团（1638 HK）(3.1)(3.1)1. 3(6.5)(1.3)(7.6)(33.5)(37.7)(41.6)不适用(95.0)合景泰富（1813）(0.6)(1.8)9. 95.722.136.836.29.518.820.0(60.1)龙湖地产（960）(2.4)(2.2)1. 80.913.516.525.22.25.4不适用不适用保利香港（119）(3.8)(4.4)(0. 8)(7.8)1.97.43.7(15.5)(10.3)(9.8)(26.7)仁和商业（1387）2.11.4(5. 2)(9.3)(17.4)(13.5)(21. 8)(20.5)(17.4)(7.5)不适用上海复地（2337）(2.5)(2.9)2. 72.210.512.710.5(3.3)9.03.1(67. 0)深圳投资（604）(2.1)(4.5)4. 55.719.821.417.3(0.7)1.8(6.1)(64. 2)世茂房地产（813）(1.0)(0.2)4. 4(10.6)5.215.912.7(3.6)2.80.2(54. 2)瑞安房地产（272）(0.5)(0.8)13.58.49.914.89.0(0.8)2.7(14.9)(63. 9)中洋（3377）(0.7)3.41. 8(8.5)(7.6)(5.0)(9.1)(21.4)(19.7)(24.3)(63.3)SOHO中国（410）3.6(0.2)10.512.019.632.025.322.543.732.0(53.9)SPG俱乐部（337）2.0(0.3)6. 7(11.0)11.310.9(15. 0)(24.9)(22.1)(11.8)(51. 2)SRE集团（1207）1.31.33. 8(6.9)3.812.51.35.29.53.8(78.1)仁恒置地（YLLG）(4.4)(8.0)(3. 9)(10.4)(5.0)3.05.5(9.0)(3.9)(26.2)(59. 2)李英（YINGLI）(4.7)(2.4)3. 8(5.8)(4.7)2.5(22. 1)(20.6)(11.0)(53.2)(66. 3)平均(1.8)(1.1)4. 8(3.3)6.210.02.7(10.1)(5.1)(6.7)(59.8)恒生指数1.53.07. 96.18.013.26.85.48.66.5(29. 3)资料来源：彭博社 中国/香港Flash笔记第2页6同行估值碟片/9月29日Mkt Recom12米每股收益增长聚乙烯聚乙烯PE收益率鱼子鱼子净负债率P / Bk资产净值（Prem）至价钱帽目标10楼11楼09A10楼11楼10楼11楼10楼11楼1H10 1H10资产净值公司名码港币百万港元港币%%XXX%%%%%X港币%敏捷财产33838.9431,046NR不适用46.319.714.910.28.52.83.117.217. 670.81.711.924.9北京帽土地28682.852,909NR不适用34.88.79.26.96.35.55.913.013. 945.91.1不适用。一种。北京北星5882.171,534NR不适用(50.9)(40.9)4.28.514 .42.71.6不适用不适用48 .70.5不适用。一种。C C土地*12243.288,397FV2. 31不适用1个,403.1