（香港）中国房地产业-强劲的需求意味着更高的政策风险

尽管销量同比修正。当市场表现良好时，我们跟踪的所有二线城市的销量都超过了2007年的水平，而一线城市的销量则从他们的2007年水平。在2010年第1季度，我们跟踪的城市的销售价值同比增长22％，而我们关注的大多数上市开发商的签约销售同比增长128％。上平均而言，他们已锁定了全年目标的23％，在轻型销售季节中的表现令人印象深刻。跑赢大盘。总体而言，二线城市的表现仍然不错大多数上市开发商和二线城市继续表明价格上涨压力。一线城市平均售价的持续上涨也使决策者感到担忧。虽然没有激进政策的推出，政策基调再次变得严峻，表明有可能出台新政策。中国房地产板块的市盈率为13倍，近期反弹后，资产净值折让30％。我们可能会因为政策风险而看到近期的疲软，我们建议短期投资者获利了结。对于长期基金，我们有选择地建议投资者在股价疲软时购买强势参与者和商业参与者。我们赞成COLI，CRL，世茂，方兴和苏豪中国。政策风险上升。强大的需求和供应约束香港/中国行业重点中国房地产业星展集团研究。公平2010年4月13日恒指：22,138分析员吴（Carol Wu）·（852）2863 8841·carol_wu@hk.dbsvickers.com王丹妮·（852）2820 4915·danielle_wang @ hk.dbsvickers.com热门精选FY10F资产净值公司价钱HK $市值上限百万港元聚乙烯X港币记录目标港币C R Land（1109 HK）中国海外（688 HK）方兴（817香港）世茂（813 HK）SOHO中国（410 HK）资料来源：星展唯高达在新加坡，本研究报告或研究分析只能分发给机构投资者，新加坡《证券与期货法》（第289章）所定义的专家投资者或认可投资者。请参阅本报告末尾的重要披露内容对于我们追踪的城市，强烈推荐。结果，销售平均价值和交易量环比增长113％和71％。但是，销售价值和销量每年校正6％和32％。一线城市的表现不及二线城市销量下降幅度更大。我们认为，供应短缺对需求的纠正作用大于需求疲软。根据中原地产的估算，销量一线城市二级市场的销售已接近2009年的水平。由于一级市场的供应限制，一些购房者转而购买二手房。均价价格小幅上涨3％，而北京，上海的价格环比上涨18％和4％。二级市场的平均售价继续上涨。比需求疲软。3月下旬的销量回升由供应限制主导的销量修正强劲的需求意味着加大政策风险受供应短缺的影响，3月份的销售额同比下降。需求仍然强劲，导致二级市场活跃二线城市的表现优于一线城市；上市开发商的表现也优于非上市开发商3月下旬强劲的销量回升意味着价格上涨的压力。这可能导致政策风险上升近期行业反弹和政策不确定性可能导致近期股价疲软16.3282,16619.721.6 购买21.5816.66136, 09615.517.3购买21.602.4722,62922.63.5购买3.3613.9849,54010.722.9购买21.564.6924,3306.77.1购买4.99 行业重点中国房地产业第PAGE 10页2销量增长：销量环比增长强劲，但同比下降；但是，二线城市的交通量萎缩情况要好于一线城市。总体而言，二线城市的销量仍高于2007年市场也不错的水平%2010年1季度vs 1季度3月10日vs 2月10日3月10日vs 093月10日vs 083月10日vs 07北京(14.6)92.9(32.8)21.9(15.5)上海(28.5)105.8(46.2)(31.8)(34.7)深圳(59.5)170.4(70.1)(25.4)(34.4)杭州(29.1)164.8(49.5)22.312.7提安进1.8136.2(28.0)65.357.0武汉市51.5152.3(7.6)162.020.1成都市(28.7)67.0(23.1)51.7a重庆市0.467.8(11.3)124.790.7广州(50.5)59.3(44.9)68.36.4平均(19.5)71.2(31.8)38.321.5资料来源：搜房网；星展唯高达二级市场的销量：中原地产（Centaline）表示，10月一级市场（上海除外）的二级市场销量已接近3月份的水平，当时市场表现良好。一级市场强烈的需求和供应短缺导致购房者在二级市场购买房地产短信3.01月9日至2月10日三月093月10日（估计）2.52.01.51.00.50.0北京上海广州深圳天津资料来源：中原地产；星展唯高达 行业重点中国房地产业第3页3销售额增长：尽管销量同比有所调整，但2010年第1季度的销售额仍同比增长22％。这是由于ASP同比强劲增长。%2010年1季度vs 1季度3月10日vs 2月10日3月10日vs 093月10日vs 083月10日vs 07北京54127.427.2100.786.5上海(6)114.8(28.2)11.12.2深圳(19)127.8(45.9)21.25.0杭州19143.0(5.9)79.9152.7提安进39146.91.6118.6176.3武汉市80114.97.2201.880.7成都市不适用不适用不适用不适用不适用重庆市3655.719.3175.0242.5广州不适用不适用不适用不适用不适用平均22112.9(6.3)73.265.7资料来源：搜房网；星展唯高达特定城市的平均售价和平均售价增长：我们看到不同城市的每月平均售价增长存在差异。平均而言，我们跟踪的城市的平均售价比2007年的峰值高19％；北京和上海的平均销售价格继续保持每月增长（分别为18％和4％）；根据我们与当地房地产顾问的交谈，我们跟踪的一些城市的平均售价修正更反映了产品结构的变化，而不是真实的平均售价下降3月10日至2月10日至1月10日至3月与2月103月vs 12月9日3月vs高峰3月vs低谷在2007/08年2007/08北京22,23818,87119,64718%15%62%160%上海12,77112,23912,7654%9%19%63%深圳20,25324,04122,936-16%-9%6%83%杭州20,96622,84817,281-8%8%7%77%宿苏州a8,8008,362不适用不适用不适用不适用天津9,2218,8199,0975%14%25%43%武汉市5,9516,9875,488-15%6%-2%26%福州a10,98810,495不适用不适用不适用不适用厦门a10,34811,579不适用不适用不适用不适用成都市--不适用不适用不适用不适用不适用重庆市5,0435,4354,843-7%-3%19%34%广州平均-不适用-3%不适用6%不适用19%不适用69%资料来源：搜房网；星展唯高达 行业重点中国房地产业第PAGE 10页4一季度平均售价变化（人民币/平方米）在2009年平均目标成长(%)已达成开发商的合同销售业绩：2010年第一季度，大多数上市开发商的合同销售继续保持强劲的同比增速，平均为128％，超过了整体市场。平均而言，他们已经实现了23％的目标。公司3月收缩销售量（人民币百万元）同比增长妈妈成长一季度销售额（人民币百万元）一季度销量同比增长万科（000002CN）6,310 3％151％15,080 23％12,151 27％26％19%COLI *6,04113%147%12,10548%12,15832%13%25%格林敦4,300 148％330％7,710 197％18,897 6％恒大3,670 98％196％8,390 170％6,380 19％32％21%保利（600048CN）3,359 81％132％8,130 25％8,006 -3％38％14%富力3,024 6％44％7,684 21％11,988 16％24％26%国家花园2,500 108％39％6,500 86％5,702 17％29％22%苏豪中国2,302 577％5,842 44,783 5％14％39%KWG 2,000 182％3,610 400％25,971 216％32％36%世茂1,900 81％5,509 21％12,000 33％33％18%保利港币1,000 92％3,100 191％7,908 19％25％31%复地＃899 130％177％1,592 87％11,238 15％61％12%北京首都土地840 -8％62％1,780 25％11,125 6％-6％18%碳土地557213％411％980193％6,223 9％113％29%SPG 350 75％1,630 305％14,959 30％65％18%平均值2,603 79％180％128％12,694 14％31％23%资料来源：公司；星展唯高达 行业重点中国房地产业第3页5股价表现价钱性能20071周2周1个月2个月3个月4个月5个月6个月7个月1年高%%%%%%%%%%%上海复地（2337）(4.0)(0.4)3. 513.3(3.3)(8.5)0.40.8(8.5)65.3(66.0)广州投资（123）1.03.4(2. 3)7.1(5.0)(16.6)(6.3)60.746.8150.3(34. 8)SRE集团（1207）1.33.93. 98.1(2.4)(12.1)(14.0)2.6(8.0)19.4(78.4)BJ帽土地（2868）(5.8)(9.6)(8. 8)2.5(10.2)(23.2)(11. 3)(7.9)(12.6)77.4(61.0)SPG俱乐部（337）(0.4)3.09. 922.19.4(11.9)6.919.320.7294.6(33.0)北京北星（588）(2.4)2.50. 41.2(8.9)(12.8)(15. 2)(12.1)(17.4)49.1(68. 8)绿城（3900）(9.7)(5.1)(3. 7)7.4(7.8)(29.6)(15.9)(4.4)(15.6)170.1(46.8)霍普森（754）(2.6)5.29. 214.07.50.5(4.0)(6.1)(4.7)114.0(58. 9)世茂房地产（813）(5.0)1.3(1. 5)15.50.0(15.7)(8.5)0.0(7.0)92.6(51.9)瑞安房地产（272）(6.1)(1.0)(4. 0)0.5(13.3)(17.7)(21.4)(14.4)(20.2)34.4(64.0)仁恒置地（YLLG）0.53.2(1. 5)10.8(10.6)(18.4)(15.2)(15.9)(22.9)53.5(53.8)华润置地（1109）(5.0)(0.7)(3. 9)7.2(2.3)(14.8)(11.7)(7.1)(7.1)23.1(23.7)敏捷地产（3383）(7.7)(2.3)(4. 0)(1.0)(10.9)(17.0)(6.3)4.6(2.7)90.6(48.5)广州富力（2777）1.710.36. 819.01.2(6.8)(9.6)(5.8)(7.0)21.1(68.8)中国海外（688）(7.0)(1.3)(1. 1)11.11.1(7.5)(1.4)(4.7)(8.3)26.4(13. 8)碧桂园（2007）(0.4)(2.8)0. 09.7(6.3)(8.7)(5.4)(6.0)(12.1)16.0(79. 5)中洋（3377）(2.3)(2.6)(9. 9)4.4(4.5)(16.7)(14.6)(3.4)(15.6)27.7(54. 5)SOHO中国（410）2.64.77. 624.412.214.410.17.33.826.4(60. 7)合景泰富（1813）(0.7)3.43. 917.41.4(11.5)(5.2)9.26.0123.6(62. 3)深圳投资（604）(2.4)2.5(3. 4)(0.3)(12.8)(21.6)(14.8)(7.7)(15.3)30.5(63.0)方军军（817）(6.4)(6.8)(4. 6)(1.6)(11.5)(12.1)9.89.30.422.3(60.6)保