房地产行业研究周报：经济和地产的跷跷板效应正在逐渐形成

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 行业研究周报 2010年07月19日 房地产行业研究周报 经济和地产的跷跷板效应正在逐渐形成  一线城市成交量整体回升。 北京成交面积环比上升70%，成交13.4万平米，低于10年至今周均22%；可售面积为779.3万平方米，按套数计算的去化周期为13.1个月，环比上周下降0.7个月。本周成交量中含有限价房5万平米，扣除政策性住房影响，本周成交8.4万平米，环比增长10%。 上海本周成交面积环比上升23%，成交23.1万平方米，低于10年至今周均3%。去化周期为4.2个月，环比下降0.5个月。 深圳本周成交面积环比上升29%，成交3.4万平方米，低于10年至今周均26%；去化周期为14.5个月，环比下降0.7个月。  本周重点监测的二、三线城市有11个成交量环比下降，占27个城市的41%。成交量下降幅度最大的是温州、大连和哈尔滨，降幅分别为-54%、 -46%和-36%。成交量上升幅度最大的是泸州、长沙和苏州，幅度分别为102%、56%和44%。 北京、上海公布二套房细则  上周北京、上海分别发布了二套房认定细则，重申坚持认房又认贷的原则，回应了近期媒体对政府放松地产调控的报导。除上述地方政府外，相关部委也做出表态对地产调控没有松动。  但目前各地对按揭贷款的限制实际上在减弱，部份城市从对第三套房贷款的暂停开始转为有条件的松动。放松的原因一是中央本身制定政策不够严格，给地方留出落实政策的空间；二是各商业银行对第三套房贷款这一优质业务产生利益的追逐。 经济与地产的跷跷板效应正在形成  目前地产对关联产业的负面影响实际尚未体现，因为今年1－6月新开工面积为8.05亿平方米，累积增速68%，6月单月新开工达到1.9亿平方米，创了历史单月新高，所以前期地产关联产业的商品价格下跌更多是自身产能过剩的结果。  但是未来地产新开工难免出现回落，对相关产业的负面影响将逐步得到体现，所以工业企业进入去库存周期与地产对关联产业需求拉动的下降周期相重合，会导致经济的进一步下滑。在目前经济各项指标保持较快增长的情况下，政府的态度似乎已经由于调控的两难变得摇摆，那么未来地产对经济增速的负面影响真正得到体现时，政府有可能首先会从舆论层面放松，从而导致购房者预期的变化，会缩小未来房价下跌的空间。也即随着未来经济基本面的下滑，其与地产政策面的跷跷板效应正在形成，地产股的估值水平也将得到提升。  从长期投资角度可以逐步增加地产配置比例，选择标的推荐前期由于项目处于热点地区，市场给了过低估值水平的公司，推荐冠城大通、华业地产、苏宁环球、北京城建、广宇集团、滨江集团。 研究报告长期竞争力评级：等于行业均值 市场数据(人民币) 行业优化平均市盈率 48.15市场优化平均市盈率 29.70国金房地产指数 3743.23沪深300指数 2682.47上证指数 2475.42深证成指 10097.10中小板指数 5421.61332838284328482853285828090720091016100107100408100705国金行业沪深300 曹旭特 分析师 SAC执业编号：S1130208060236 (8610)66211658 caoxt gjzq.com.cn 相关报告 1.《政府态度像在放风筝》，2010.7.12 2.《流动性进一步趋紧》，2010.7.5 3.《房地产上市公司中报前瞻》，2010.7.5 此报告仅供今日投资财经资讯有限公司使用 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 房地产行业研究周报 图表1：重点城市销售数据 城市 销售面积（万平方）环比增幅销售套数（套）环比增幅 城市销售面积（万平方） 环比增幅 销售套数（套） 环比增幅北京 13.4 70% 1342 73% 上海23.1 23% 2503 20% 深圳 3.4 29% 415 27% 东莞4.0 -1% 374 -8% 惠州 3.6 -1% 300 -2% 天津13.4 4% 1209 14% 重庆 31.6 4% 3546 19% 成都16.3 13% — — 杭州 6.2 -11% 539 2% 南京6.5 29% 466 18% 苏州 6.4 44% 541 21% 扬州2.8 -10% 342 38% 温州 0.4 -54% 21 -59% 宁波8.6 -1% 835 -18% 武汉 16.3 -3% 1763 6% 长沙12.5 56% 1161 58% 西安 16.3 1% 1631 -2% 合肥9.4 16% 1040 25% 福州 2.0 0% 169 -16% 厦门0.9 -11% 75 1% 哈尔滨 4.7 -36% 530 — 大连1.9 -46% 190 -43% 青岛 17.4 10% 1783 15% 贵阳7.8 36% 692 42% 昆明 6.1 35% 593 19% 海口0.8 — 87 — 徐州 11.0 25% 989 29% 泸州3.9 102% 368 — 蚌埠 1.2 -30% 101 -24% 广州8.9 6% 811 6% 来源：国金证券研究所 图表2：重点城市去化周期 城市 本周（按销售套数计算）环比变化（月）本周（按销售面积计算） 环比变化（月） 城市本周（按销售套数计算） 环比变化（月） 本周（按销售面积计算） 环比变化（月）北京 13.1 -0.7 16.4 -1.5 上海4.2 -0.5 6.3 -0.7 深圳 14.5 -0.7 17.3 -0.9 惠州6.3 — 7.6 — 东莞 37.3 1.8 — — 南京16.5 -3.7 16.1 -4.1 重庆 6.0 -0.5 6.3 -0.4 宁波19.7 -2.4 13.2 -1.8 杭州 9.1 -1.8 11.2 -2.4 厦门24.4 -0.4 27.6 0.0 苏州 9.5 -0.8 12.2 -1.9 福州9.3 -0.1 11.1 -0.1 来源：国金证券研究所 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 房地产行业研究周报图表3：行业内重点公司投资评级（人民币） 股票名称 收盘价（元）已上市流通A股（百万股）09EPS（元）EPS 10%0910EPS （元） 09PE 10PE投资评级上期评级万 科Ａ 7.748320.7 0.4845.83%0.70 16.1 11.1买入买入深振业 5.82462.6 0.5538.49%0.77 10.5 7.6 买入买入招商地产 18.22476.0 1.0248.16%1.51 17.9 12.1买入买入深 天 健 9.33149.0 0.35-41.00%0.21 26.4 44.7买入买入金 融 街 7.431706.7 0.4515.56%0.52 16.5 14.3买入买入渝开发 11 226.5 0.1838.18%0.25 59.8 43.2持有持有广宇发展 11.96430.6 0.2336.63%0.31 52.6 38.5买入买入中天城投 10.76300.9 0.7961.09%1.27 21.5 13.4买入买入昆百大Ａ 8.7193.9 0.7737.29%1.06 11.3 8.2 买入买入海德股份 11.03107.7 0.214.76% 0.22 52.5 50.1买入买入大连友谊 10.82177.9 0.9048.23%1.33 12.0 8.1 买入买入荣盛发展 10.92140.0 0.7030.00%0.91 15.6 12.0买入买入合肥城建 12.4121.4 0.6851.69%1.03 18.2 12.0买入买入世联地产 28.6225.6 0.9317.85%1.10 30.6 26.0买入买入保利地产 11.591051.9 0.9449.98%1.41 12.3 8.2 买入买入冠城大通 9.73503.3 0.42173.02%1.14 23.3 8.5 买入买入海泰发展 4.78248.3 0.240.21% 0.24 20.1 20.0买入买入建发股份 6.74781.2 0.7113.30%0.80 9.5 8.4 买入买入华业地产 6.5 471.1 0.3651.61%0.55 18.0 11.9持有持有北京城建 12.93389.5 1.0116.30%1.17 12.8 11.0买入买入华发股份 12.36618.4 0.9219.55%1.10 13.4 11.2买入买入金地集团 6.56562.7 0.5237.02%0.71 12.7 9.3 买入买入安徽水利 8.93185.2 0.27250.71%0.96 32.7 9.3 买入买入外高桥 11.76127.3 0.183.56% 0.19 64.2 62.0持有持有信达地产 7.51483.2 0.6223.72%0.77 12.1 9.8 买入买入陆家嘴 17.461358.1 0.506.94% 0.54 34.9 32.6买入买入天地源 5.6 349.0 0.3234.61%0.42 17.7 13.2买入买入中华企业 7.18748.9 0.444.41% 0.46 16.2 15.5买入买入上实发展 8.13870.9 0.4010.13%0.44 20.5 18.6买入买入南通科技 10 134.0 0.8420.54%1.01 12.0 9.9 买入买入张江高科 9.69582.5 0.6245.43%0.90 15.7 10.8买入买入 来源：国金证券研究所 - 4 - 敬请参阅最后一页特别声明 房地产行业研究周报 图表4：北京住宅周销售数据 单位：万平方米 图表5：北京可售住宅按最近一月移动平均计算去化周期 来源：国金证券研究所,中指研究院 图表6：上海住宅周销售数据 单位：万平方米 图表7：上海可售住宅按最近一月移动平均计算去化周期 来源：国金证券研究所,中指研究院 图表8：深圳住宅周销售数据 单位：万平方米 图表9：深圳可售住宅按最近一月移动平均计算去化期 来源：国金证券研究所,中指研究院 图表10：深圳住宅成交均价 单位：元/平方米 图表11：东莞住宅周销售数据 单位：万平方米 来源：国金证券研究所,中指研究院 - 5 - 敬请参阅最后一页特别声明 房地产行业研究周报图表12：东莞可售住宅按最近一月移动平均计算去化期图表13：天津住宅周销售数据 单位：万平方米 来源：国金证券研究所,中指研究院 图表14：