地产行业：农民工城镇化对住房市场影响几何

莫尼塔行业研究•地产 莫尼塔(上海)投资发展有限公司 1 We Go Further 本研究报告中所提供的信息仅供参考。报告根据国际和行业通行的准则，以合法渠道获得这些信息，尽可能保证可靠、准确和完整，但并不保证报告所述信息的准确性和完整性。本报告不能作为投资研究决策的依据，不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证，无论是否已经明示或者暗示。 农民工城镇化对住房市场影响几何 2013年2月6日星期三 地产周报 核心提示 去年年底的中央经济工作会议提出要积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量，并要求把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。而农业转移人口能否顺利地在城镇中安居置业，或成为顺利实现农业转移人口市民化的关键。对此，市场并没有形成统一的认识。我们认为，理清不同政策情景下农业转移人口在城镇购房能力的变化，具有一定的政策参考性和行业参考性。根据我们建立的“城镇农民工购房市场供需分析”的框架，每年适宜农民工购买居住的新增城市住房供应约为60万套。若农民工在现有基础上增收10%，能够产生每年约20万套的新增城市住房需求。相较于城市房地产每年800-1000万套的市场规模，影响有限。 季度评级：弱于大市 罗雨 021-38521017 yluo@cebm.com.cn 施琪 博士 021-38521018 qshi@cebm.com.cn 报告摘要  农村流入城市的人口数短期仍将维持年均1500万人的增长：自1996年起农村流入城市的人口进入高速增长期，达到年均流入约1800万人的水平。尽管由于总人口增速减缓和农村人口结构恶化，流入城市人口长期放缓的趋势很难发生逆转。但短期在城镇化的驱动下，流入城市的人口仍将保持接近1500万人的水平。  农民工有比较强烈的城市化意愿，但很难转化为对城镇住房的实际需求：根据国家统计局的农民工调查报告，在务工地拥有自购房的农民工占比由2009年的0.8%下降至2011年的0.7%，其绝对人数在两年间也出现了小幅下降。  从房价可承受性的角度考虑，我国每年新增的适宜农民工购买居住的住房供给主要集中在中西部的3-6线城市：就总量而言，中性和谨慎假设下，每年适宜农民工购买居住的新增住房供应分别为100万套和60万套，而这些住房超过80%分布在中西部地区。同时由于高房价，一二线城市几乎不存在适宜农民工购买居住的新增住房供应。  单纯依靠提高农民工收入，拉动农民工城市住房需求，对于城市房地产市场的影响作用相对有限：由于农民工的实际购买力低下，且农民工住房的供需结构存在空间上的错配，农民工购房市场的实际规模可能偏小。但根据模型测算，如果农民工收入能在现有基础上每年再增加10%，则会带来约每年20万套的新增城市住房需求。 行业研究•地产 莫尼塔(上海)投资发展有限公司 2 2013年2月6日 农村流入城市的人口数短期仍将维持年均1500万人的增长 农村人口向城市的迁移是最近三十年我国城乡人口结构的显著特征。我们发现这样的流动始于上个世纪70年代末，在经历了80年代的剧烈波动以后，人口的流动趋于相对稳定。同时，我们也发现随着中国工业化的提速，以及城市物质资本积累的持续加速增长，农村人口向城市的迁移在1996年出现了一个大幅跳升。在1996年以前，城市人口和农村人口都有正增长，农村人口流入城市体现为城市人口的增长率远高于农村人口的增长率。但是从1996年开始，农村人口向城市的流动进一步提速，城市人口的年均增长率超过5%，而农村人口则一直维持在负增长状态。同时，我们也看到近年以来，农村人口和城市人口增速的差距有收窄的趋势。 在假定城市和农村的人口自然增长率相等的前提下，我们推算了每年从农村流入城市的人口数量。根据推算结果，自1990年开始，总计从农村流向城市的人口数量为3.38亿。而根据国家统计局的官方统计，2011年全国农民工存量为2.53亿人。考虑到农村流入城市人口中的大多数是以进城务工的方式流入的，因此我们认为即使存在一定的高估，我们的推算也还是比较合理的。 具体来看，自1996年起农村流入城市的人口进入高速增长期，达到年均流入约1800万人的水平。尽管由于总人口增速减缓和农村人口结构恶化，流入城市人口长期放缓的趋势很难发生逆转。但短期在城镇化的驱动下，流入城市的人口仍将保持接近1500万人的水平。 图1城乡人口变化趋势 数据来源：CEIC，Wind，莫尼塔公司 图2农村人口流入城市估计（单位：百万人） 数据来源：CEIC，Wind，莫尼塔公司 -5% 0% 5% 10% '80 '82 '84 '86 '88 '90 '92 '94 '96 '98 '00 '02 '04 '06 '08 '10 人口自然增长率 城镇人口增长率 农村人口增长率 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 5 10 15 20 25 '80 '82 '84 '86 '88 '90 '92 '94 '96 '98 '00 '02 '04 '06 '08 '10 农村人口流入城市估计 城市化率（右轴） 行业研究•地产 莫尼塔(上海)投资发展有限公司 3 2013年2月6日 进城务工农民住房刚需的现实变化：几无购房需求的增长 假定城市化的过程是不可逆转的，则长期来看农民工进入城市必将形成对城市住房的需求。特别是随着80后，90后农民工所占比重越来越重要，他们一方面比60后70后农民工更加适应城市的生活，另一方面他们对自身在城市立足和发展也有了更高的要求。因此我们认为农民工对城市住房的需求将越来越迫切。根据《中国经济报告》刊载的农民工现状调查，高达40%的受访农民工希望在务工地购房定居；同时，有20%左右的受访对象希望在家乡的城市（镇）购房定居，而计划回农村购房定居的仅占有明确意愿的受访者总数的21%。 但是，农民工强烈的城市化意愿并没有转化为对住房的实际需求：根据国家统计局的农民工调查报告，在务工地拥有自购房的农民工占比由2009年的0.8%下降至2011年的0.7%，其绝对人数在两年间也出现了微幅下降。由于上述数字和占比都是存量的概念，这说明2009-2011年间全国农民工群体几乎没有形成购房需求。 图3外出农民工购房定居意愿 数据来源：农民工现状调查（2011） 图4 外出农民工在不同地区务工的住宿情况 数据来源：国家统计局，莫尼塔公司 图5 2009-2011年外出农民工不同住宿方式的人数变化（单位：万人） 数据来源：国家统计局，莫尼塔公司 0% 10% 20% 30% 40% 务工地购房 家乡城市购房 家乡小城镇购房 回农村购房 没想好 32.40% 10.20% 5.90% 19.30% 14.30% 0.70% 13.20% 4.00% 0% 10% 20% 30% 40% 2009 2011 -400 -200 0 200 400 600 800 行业研究•地产 莫尼塔(上海)投资发展有限公司 4 2013年2月6日 进城务工农民收入增长迅速，但购买力相对有限 *根据前述《农民 工 现 状 调查 》， 只 有 约38%的税前收入最终能够转化为农民工家庭的净结余。 短期来看，户籍制度和房价水平是制约他们的需求形成现实购买力的两个关键因素。相对于其他刚需，我们假定，制约农民工买房的唯一因素是其收入水平。这样的假定主要是基于农民工在收入方面相对于其他刚需处于明显劣势。一方面农民工受教育水平较低，导致其只能从事较低收入的工作；另一方面，即使从事相同工作，农民工的报酬也低于当地工人的报酬。 因此，即使近年来农民工收入的增长速度明显高于当地一般就业人员工资收入的平均增速，甚至高于当地最低工资标准的增速，由于农民工收入的绝对水平低，其购房能力也相对有限。而且，由于农民工收入偏低，其家庭的恩格尔系数往往偏高，也限制了其可支配收入的增长和购房能力的增加*。 图6农民工教育水平 图7农民工月均收入 数据来源：国家统计局，莫尼塔公司 图8农民工月均收入分布（2009） 图9农民工收入和本地工收入水平比较 数据来源：国家统计局，莫尼塔公司 数据来源：中国城中村调查（2008） 图10 2009-2011年农民工收入和对应地区最低工资标准增速对比 图11 农民工工资水平/务工地最低收入水平 截至2011年12月，全国城镇单位就业人员的平均工资为3483元 ， 该 工 资2009-2011年的平 均 增 速 为13.9%。 数据来源：国家统计局，莫尼塔公司 0% 20% 40% 60% 80% 全部农民工 外出农民工 30岁以下青年农民工 15% 17% 19% 21% 23% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2009 2010 2011 2011年收入增幅（右轴） 0% 10% 20% 30% 40% 1000 2000 3000 4000 5000 6000 北京外来民工 北京本地工 元 10% 15% 20% 25% 全国 东部 中部 西部 农民工年均收入 最低收入标准 1.6x 1.8x 2.0x 2.2x 全国 东部 中部 西部 直辖市 2009 2011 行业研究•地产 莫尼塔(上海)投资发展有限公司 5 2013年2月6日 适宜进城务工农民居住的住房供应模型 *这里为了简化运算，我们采用的房价收入比定义为房价和单人税前全部收入的比。如果假设家庭的可负担人口为2，则本文定义的房价收入比和一般意义上房价收入比的换算关系为2:1。 假设农民工的购房能力不受户籍政策以及存量财富大小的制约，而仅受其收入水平的影响，且假设农民工全体的收入水平分布自2009年以来没有产生变化。我们认为，在乐观情形下（最近几年我国3-6线城市的平均房价收入比约为7倍*，假定农民工能够负担相同房价收入比的住房），超过60%的农民工能够形成对3000元/平米的住房需求，超过25%的农民工能形成对4000元/平米的住房需求。中性情况下，考虑到农民实际可用的杠杆比例比中小城市平均水平更低（假定农民工能使用的杠杆比例只有5倍房价收入比），则有27%能形成对价格在3000元/平米的住房需求。 假定各城市的住房供应满足一定的房价分布，在同时考虑农民工收入水平和其可能运用杠杆的倍率下，我们估算了各