香港房地产业：最新报告：一级市场—具有竞争力的价格以保证强劲的抛售

2014年2月12日 亚洲日报香港房地产---------------------------------------------- -----------------------------------新报告：主要市场-具有竞争力的价格可确保强劲的销售量Joyce Kwock /研究分析师/ 852 2101 7496 / joyce.kwock@credit-suisse.com Wayne Lee /研究分析师/ 852 2101 7165 / wayne.lee@credit-suisse.com Du Jinsong Du /研究分析师/ 852 2101 6589 / jinsong。 du@credit-suisse.com●2014年2月10日，新鸿基地产发布了里瓦156个单位的价格表（净价）为每平方英尺7,600–12,400港元，较2013年3月首次推出的价格下调了45％。这令整个市场感到惊讶。●市场通常将重点放在“首次启动价格”上，但随后的批次和销售势头却忽略了均价。我们通常注意到，开发人员随后可以提高平均售价，导致整体平均售价比首次发布的平均售价高出2-16％。此外，大多数这些项目都获得了快速而强劲的销售。●在不久的将来，我们预计在主要市场中，不同项目之间会采用多种定价策略，以换取2014年第一季度强劲的销售势头。在二级市场，我们预计价格将继续小幅下跌（我们维持2014年价格下跌10％的预测）。●我们偏爱那些具有公司特长和估值便宜的股票，包括恒基兆业，太古地产，长和希慎和新地。完整报告。新地再次“令市场感到惊讶”2014年2月10日，新鸿基地产发布了里瓦（Riva）156个单位的价格表（净价）为每平方英尺7,600–12,400港元，与2013年3月首次推出的价格相比降低了45％。这令整个市场感到惊讶。这并不是近几个月来新鸿基地产激进的定价令市场感到惊讶。早在2013年10月，新鸿基地产发布了The Cullinan的181个单位的价格表，平均为每平方英尺23,245港元（扣除25％的折扣后的净基价），震惊了整个市场。图1：首次发布的平均售价与总体平均售价（全部以净额为基础并计入折扣优惠）项目名称首次启动日期销售率（基于单位数）推出）总体第一整体推出平均售价（港币平均售价与平均售价（HK $每方呎）第一-psf）启动ASP的库利南10/12/2013100%23,24526,278+13%的奥斯汀10/26/2013100%18,96122,087+16%长龙海滩11/2/201352%13,82814,040+2%大道II11/27/201393%19,39121,281+10%的有远见的11/30/201369%7,7448,092+4%世纪通道II 12/17/2013100%10,36410,104-3%双湾II1/11/201494%10,73011,414+6%资料来源：公司数据，瑞士信贷估计。过度关注“首次启动”价格；忽略了销售势头和整体平均售价自从恢复首次发布以来，市场通常将重点放在“首次启动价格”上，但忽略了后续批次和销售势头的均价。对于最近启动的关键项目，我们已经给出了ASP趋势。虽然完整的报告中显示了详细的图表，但我们通常注意到开发人员能够提高ASP随后，总体平均售价比首次发布的平均售价高出2-16％。此外，大多数这些项目都获得了快速而强劲的销售。自2013年10月“降价”以来发生了什么？在一级市场：在过去四个月中，大约出售500亿港元的主要住宅物业。通常，在第一批项目启动时，均价低于二级价格，但随后均价更高。整体实现的平均售价基本上与二级价格一致。在二级市场上：从数量上看，自2013年7月以来，它一直保持在非常低的水平。我们预计这一趋势将继续，因为市场将继续专注于主要细分市场。价格方面，自2013年7月以来，覆铜板价格小幅下跌2.9％，其中港岛（-4.7％）的跌幅更为明显，其次是九龙（-4.0％），新界西（-3.6％）和新界东（+ 0.2％）。在未来几个月中，我们期待什么？在一级市场：我们预计不同项目之间会采用多种定价策略。(1)市区主要项目：我们预计溢价定价策略将继续下去，类似于Kerry的The Summa。其中包括嘉里（Kerry）的尚光路（Shang Kwong Rd）项目；太古山柏嘉酒店新地「十二峰」；码头上的尼科尔森山；太古的AREZZO。(2)新界铁路项目：我们预计它们的价格将与二级地产的价格相等/略高，类似于新鸿基地产的Century Gateway II和亨德森置地的Double Cove II。其中包括新鸿基地产有限公司的The Wings IIIA和长和航空公司的City Point。(3)新界的远程项目：我们希望采用有竞争力的价格，以确保强劲的销售势头。这些项目包括SHKP的Riva和CKH的Mont VertI。在二级市场上：在价格方面，我们预计它将继续下滑。尽管过去7个月中CCL下降了2.9％，但我们预计这一修正会温和加速，在接下来的几个月中还会再下降5％。在行业内挑选股票：亨德森置地，太古地产，长和，希慎和新地尽管市场仍然大部分处于该行业的旁观市场（鉴于预期利率上升和房地产价格下跌），但我们选择具有公司特定优势和估值便宜的股票，包括亨德森土地（实现其中国土地储备并贡献利润）；太古地产（在2014年续签的较容易的一年，并为中央办公室收回了现货租金）；CKH（来自中国房地产和和记的实力）；希慎（市场忽视了强劲的租金增长）；和新地（拥有优质和多元化的产品组合，徐家汇厂址的土地成本现已证明是便宜的）。本报告后面的披露附录包含重要的披露，分析人员认证以及非美国分析人员的状态。美国披露：瑞士信贷与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。 2014年2月12日 亚洲日报-页2 之7-提及的公司（价格截至2014年2月11日）长江实业控股（0001.HK，HK $ 114.3，跑赢大市，目标价HK $ 152.02）亨德森土地开发公司（0012.HK，HK $ 41.4，跑赢大市，目标价HK $ 61.41）希慎发展有限公司（0014.HK，HK $ 31.8，跑赢大市，目标价HK $ 41.78）嘉里物业（0683.HK，HK $ 25.45）新世界发展（0017.HK，HK $ 9.38）信和置业（0083.HK，HK $ 10.28）新鸿基地产（0016.HK，HK $ 95.3，跑赢大市，目标价HK $ 121.23）太古地产有限公司（1972.HK，HK $ 19.8，优于大市，目标价HK $ 26.67）重要的全球披露披露附录Joyce Kwock和Jinsong Du均针对个人分析的公司或证券，证明（1）本报告中表达的观点准确反映了他或她对所有主题公司和证券的个人观点，以及（2）其补偿的任何部分均与本报告中表达的具体建议或观点没有，直接或间接相关。长江实业（0001.HK）的三年价格及评级历史0001.HK收盘价目标价日期（HK $）（HK $）评级11年3月30日127.40 156.50 O2011年6月8日115.80 140.8011年8月3日119.70151.9011年11月28日86.75123.502012年3月13日110.70 132.102012年3月29日103.40 127.902012年8月3日103.90129.502012年8月12日109.00131.402012年9月27日114.40140.302013年3月27日113.70 152.022013年7月17日106.30 148.402013年8月1日111.60151.202013年10月17日123.20 *2014年1月21日120.50 152.02 O*星号表示覆盖范围的开始或假设。绩效恒基兆业地产（0012.HK）三年期价格及评级历史0012.HK收盘价目标价 日 期（HK $）（HK $）评级11年3月18日42.85 57.36 O2011年6月8日45.19 57.1611年8月26日40.0955.0311年11月28日34.45 39.68 N2012年2月9日39.1940.862012年3月13日42.26 43.172012年3月21日41.58 41.272012年8月22日42.3043.522012年9月27日51.15 58.51 O2012年10月31日48.49 61.972013年2月6日48.5360.132013年3月25日45.15 66.852013年8月22日45.8967.58*2013年10月2日48.60 66.612014年1月9日43.75 67.802014年1月21日44.50 61.41*星号表示覆盖范围的开始或假设。绩效欧盟 2014年2月12日 亚洲日报-页3 之7-希慎兴业有限公司（0014.HK）三年价格及评级历史0014.HK收盘价目标价 日 期（HK $）（HK $）11年3月10日评级34.00 37.70 N11年6月8日38.00 46.20 O11年11月29日24.25 27.70 N *2012年3月8日33.45 29.602012年3月14日32.80 33.122012年9月27日35.3036.402012年11月20日35.50 42.30 O2013年2月6日38.5542.312013年3月6日39.55 42.202013年5月2日38.5544.772013年8月5日34.9546.002014年1月21日33.80 41.78*星号表示覆盖范围的开始或假设。注意事项新鸿基地产（0016.HK）三年期价格及评级历史0016.HK收盘价目标价 日期（HK $）（HK $）评分11年2月15日124.40 163.50 O2011年3月1日128.10 154.832011年3月8日127.30 154.892011年6月8日116.00 152.9011年9月16日103.20155.0011年11月28日94.90122.902012年2月29日119.40126.602012年3月13日117.20 131.602012年5月21日87.20126.802012年9月13日107.10129.372012年9月27日113.10140.302013年2月6日120.80137.632013年2月28日120.00139.262013年7月25日103.10 140.302013年9月5日102.50142.40*2013年9月13日101.70140.902014年1月21日98.70 121.23*星号表示覆盖范围的开始或假设。绩效太古地产有限公司（1972.HK）三年价格及评级历史1972.HK收市价目标价 日 期（HK $）（HK $）评级12年3月13日19.22 25.10 O2012年3月14日19.36 *2012年3月15日18.76 25.30 O2012年8月10日23.60 25.91牛2012年9月28日24.0026.5013年1月6日26.40 30.25 O2013年3月14日27.30 30.102013年10月29日21.10 29.402014年1月9日19.28 27.602014年1月21日20.70 26.67*星号表示覆盖范围的开始或假设。绩效欧盟负责编写此研究报告的分析师已获得补偿，补偿基于各种因素，包括瑞士信贷的总收入，其中一部分来自瑞士信贷的投资银行业务。 2014年2月12日 亚洲日报-页4 之7-截至2012年12月10日，分析师的股票评级定义如下：优于大市（O）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将超过相关基准*。中性（N）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将与相关基准*相符。表现不佳（U）：在接下来的12个月中，该股票的总收益预计将低于相关的基准*