香港房地产业：一级市场价格战加剧

第1页中国/香港行业快讯请参阅本报告末尾的重要披露星展集团研究。公平2013年10月18日香港物业部门分析师：丘友杰CFA（852）2820 4912 jeff_yau@hk.dbsvickers.com陈艾伦allen_chan@hk.dbsvickers.com一级市场价格战加剧奥斯汀的有效平均售价比The Cullinan优惠20％以上价格激励措施使奥斯汀对本地个人买家的吸引力大于对外国和企业买家的吸引力价格战加剧预计将逐步蔓延到二级市场即使允许房价下跌的压力增大，房地产开发商的估值也很便宜。热门精选是长江实业（1 HK）和新地（16 HK）由新世界/惠洛克（New World / Wheelock）共同拥有的财团在西九龙的柯士甸（柯士甸车站发展地C）出售了首批116单位，以实用面积（SFA）基准平均售价为HK $ 22,871每方呎。购买者可以享受双重印花税的折扣，从而有效降低平均售价。包括其他价格甜味剂在内，按实际面积计算，有效平均售价估计约为每平方英尺18,300港元，比附近的库利南低20％以上。但是，没有向要支付印花税（相当于房产价值的15％）的外国和公司买家提供额外补贴。从定价策略来看，我们认为奥斯汀对本地个人买家（包括首次购房者，升级者和投资者）的吸引力要大于中国内地和企业买家。此次发布应该可以测试当地个人买家对豪宅的需求。不出所料，一级奢侈品市场的价格战正在加剧，并将逐渐蔓延到其他一级市场和二级市场。因此，我们重申我们的观点，即整体房价将在2014年中期之前下跌8 -10％。奥斯汀位于奥斯汀地铁站顶上，靠近九龙地铁站和未来的高铁终点站。它的主要吸引力是其便利的交通可达性。奥斯汀计划于2014年完工，将在四座住宅楼中提供576个单位。2010年3月，财团通过招标获得了奥斯丁车站开发站点C和站点D的开发权。土地出让金固定为117亿港元，其中约三分之一由地铁公司根据招标条款提供。我们相信，通过出让部分土地溢价，地铁公司应该能够分享出售奥斯丁所产生的大部分利润，但未分享利润分配率。房地产开发商行业的估值较我们评估的资产净值折让35％，而十年平均水平为16％。从历史的角度来看，即使考虑到房价下行压力的增加，该行业的估值仍然不高。热门精选是长江实业和新地。在新加坡，本研究报告或研究分析只能分发给新加坡《证券与期货法》第289章所定义的机构投资者，专家投资者或认可投资者。“从DBS Vickers Research（新加坡）Pte Ltd（“ DBSVR”）收到的本报告的接收人，如因本报告引起或与本报告有关而有任何问题，请致电+65 6535 9688与DBSVR联系。” 中国/香港速记奥斯汀-发展前景专业部门资料来源：星展银行维氏资料来源：星展唯高达同行估值吨最后12米聚乙烯聚乙烯十一月光盘。十一月产量产量公司编码Y帽价钱吨区域F Y 1 3图1 4资产净值净资产年度11 4十亿港元千元港币$XX港币$%%%长江实业1香港十二月285123.20132.90购买11.19.8173.4(29)2.73.0恒隆集团^10香港十二月5641.2046.95购买21.518.058.7(30)1.91.9恒隆道具^101香港十二月11425.5030.10购买26.221.137.6(32)2.92.9亨德森土地^12香港十二月12346.0049.70保持15.814.882.9(45)2.32.3嘉华国际173 HK十二月114.285.36购买7.26.911.3(62)3.53.5嘉里建设^683港币十二月4933.6536.40购买11.212.072.7(54)2.72.7港铁公司^66香港十二月17530.1530.85保持20.916.636.6(18)2.62.6新世界发展17香港un6910.9612.56保持10.88.922.8(52)3.83.8信和置业^83香港un6611.0414.80购买9.915.621.1(48)4.54.5新地^16香港un273102.10124.60购买14.513.0178.0(43)3.33.3大祥88香港三月45.926.89购买6.57.717.2(66)5.15.1会德丰公司20港元十二月8139.6543.00购买10.39.666.1(40)3.03.3永泰地产369港币十二月64.766.17购买14.47.313.7(65)2.82.8^基础利润资料来源：汤森路透，星展唯高达第2页 DBSV建议基于绝对总收益*评级系统，定义如下：强烈购买（未来3个月的总回报率> 20％，并在此时间内确定了股价催化剂）购买（对于小型股，未来12个月总回报率> 15％，对于大型股而言> 10％）保持（小型股在未来12个月的总回报为-10％至+ 15％，大型股在-10％至+ 10％）完全重视（负总回报率，即未来12个月内> -10％）卖（未来3个月内负总回报率> -20％，并在此时间范围内确定了催化剂）中国/香港闪光笔记股价升值+股息DBS Vickers Research可在以下电子平台上使用： DBS Vickers（ www.dbsvresearch.com）；汤姆森（ www.thomson.com/financia l）； Factset（www.factset.com）;路透社（www.rbr.reuters.com）; Capital IQ（www.capitaliq.com）和Bloomberg（DBSR GO）。要进行访问，请联系您的DBSV销售人员。一般披露/免责声明本报告由星展唯高达证券控股有限公司（“星展唯享”）的直接全资子公司星展唯高达（香港）有限公司（“星展唯享”）编制。本报告仅适用于DBSV Group的客户，本文档的任何部分均不得（i）复制，影印或复制。未经DBSVHK事先书面同意，以任何形式或方式或（ii）重新分发。它由DBSV US在美国发行，DBSV对其中的内容负责。希望在本文中提及的任何证券进行交易的任何接收此报告的美国人，应直接联系星展唯高达证券（美国）有限公司（“ DBSVUSA”），而不是其附属机构。本报告中的研究基于从可靠来源获得的信息，但是我们（统称为DBSVHK和/或DBSVH）对其准确性，完整性或正确性不做任何陈述或保证。所表达的观点如有更改，恕不另行通知。本文件仅供一般发行。本文档中包含的任何建议均不考虑到特定的投资目标，财务状况以及任何特定收件人的特定需求。本文档仅供收件人参考，不能代替收件人的判断，收件人应寻求独立的独立法律或财务建议。 DBSVHK对任何直接，间接和/或间接损失（包括任何损失）不承担任何责任。因使用和/或依赖本文档和/或就本文档进行的进一步沟通而产生的利润损失索赔）。本文档不应被解释为要约或要约的邀请，以买卖任何证券。 DBSVH是全资拥有DBS Bank Ltd.的子公司，DBS Bank Ltd及其关联公司和/或与他们有关联的任何人可能会不时拥有本文档中提到的证券的权益。 DBSVHK，星展银行有限公司及其联系人，董事和/或雇员可能在此处提及的证券中拥有职位并可能影响其交易，也可能为这些公司提供或寻求提供经纪，投资银行和其他银行服务。截至本报告之日，此处的任何估值，意见，估计，预测，等级或风险评估均构成判断，并且不能保证未来的结果或事件将与任何此类估值，意见，估计，预测，评级或风险评估。本文档中的信息如有更改，恕不另行通知，其准确性无法保证，可能不完整或简洁，并且可能不包含与本报告中提及的公司有关的所有重要信息。本报告中所述的估值，意见，估计，预测，评级或风险评估是基于许多估计和假设，并固有地存在重大的不确定性和偶然性。可以预期，估值，观点，估计，预测，评级或风险评估所基于的一个或多个估计将不会实现或与实际结果有很大不同。因此，本文所述的估值，意见，估计，预测，评级或风险评估均不得作为DBSVHK和/或DBSVH（和/或与上述实体有关联的任何人的陈述和/或担保）。 ），即：a.这样的估值，意见，估计，预测，评级或风险评估或它们的基本假设将会实现，并且b.不能保证未来的结果或事件将与其中所述的任何此类估值，意见，估计，预测，评级或风险评估相一致。本报告中涉及商品的任何假设都是为了对此处提到的公司进行预测。它们不应被解释为有关实物商品或与本报告中提及的商品有关的期货合约进行交易的建议。星展唯高达证券（美国）有限公司（“ DBSVUSA”）是一家在美国注册的经纪交易商，没有自己的投资银行或研究部门，也没有以该公司的经理或联合经理身份参与任何投资银行交易。过去十二个月。任何希望获得进一步信息的美国人，包括对本免责声明中任何披露的澄清，或希望以本文档中讨论的任何证券进行交易的人，均应与DBSVUSA独家联系。分析师认证主要负责本研究报告内容的研究分析师（部分或全部）证明，本报告中表达的有关公司及其证券的观点准确反映了他/她的个人观点。分析师还证明，他/她的补偿金不包含任何部分与本报告中表达的特定建议或观点直接，间接或间接相关。截至报告发布之日，在财务上依赖分析师的分析师及其配偶和/或亲戚和/或联系人不持有本报告建议的证券的权益（“利息”包括直接或间接证券，董事职位和受托人职位的间接所有权）。第3页 中国/香港速记公司特定/法规披露1.截至本报告出版之日，DBSVHK及其子公司在本报告所建议的证券中没有所有权。2.截至更新信息的最新可用日期，DBSVHK，DBSVUSA，DBS Bank Ltd和/或其他关联公司可以实益拥有本文档中提及的主题公司的任何类别的普通股证券的总计1％或更多。3.投资银行服务补偿：DBSVHK，DBSVUSA，DBS Bank Ltd和/或其他关联公司在过去12个月内以及未来3个月可能会收到或打算从信和置业有限公司（83 HK），会德丰有限公司（20 HK）和永泰地产有限公司（369 HK）寻求投资银行服务的赔偿。DBSVUSA没有自己的投资银行或研究部门，在过去的十二个月中也没有以经理或联合经理的身份参与任何投资银行交易。任何希望获得更多信息的美国人，包括对本免责声明中任何披露的澄清，或为了使本文档中讨论的任何证券有效地进行交易，均应与DBSVUSA独家联系。发行限制一般本报告不针对公民或居民的任何个人或实体，或供其分发或使用。属于或位于任何地区，州，国家或其他司法管辖区，在此地区，此类发行，发布，可用性或使用将违反法律或法规。澳大利亚本报告由DBSVR和DBSVS在澳大利亚分发，根据所提供的金融服务，根据2001年《公司法》（“ CA”）获豁免持有澳大利亚金融服务许可证的要求给收件人。 DBSVR和DBSVS受新加坡金融管理局（“ MAS”）的法律约束新加坡的法律，与澳大利亚法律不同。本报告仅适用于CA含义内的“批发投资者”。香港本报告由星展唯高达（香港）有限公司在香港发行，星展唯高达（香港）有限公司由香港证券及期货事务监察委员会授权并受其监管。新加坡该报告由DBSVR在新加坡分发，DBSVR拥有金融顾问的执照，并由MAS监管。该报告还可以由DBSVS（公司注册号198600294G）在新加坡分发，DBSVS是《金融顾问法》所定义的免税财务顾问。任何由外国星展唯高达（DBS Vickers）实体，分析师或分支机构仅在新加坡分发给《证券与期货法》（第一章）所定义的“机构投资者”，“专家投资者”或“认可投资者”。新加坡289。任何由MAS批准根据FAA附表1第11款进行的研究分配安排，将由DBSVR / DBSVS的外国关联公司发布的研究报告分发给“合格投资者”。英国本报告由星展唯高达证券（英国）有限公司在英国分发，星展唯高达证券（英国）有限公司是《金融服务与市场法》所指的授权人士，并由金融服务管理局监管。研究在英国发行的内容仅适用于机构客户。迪拜，阿拉伯联合酋长国该报告由迪拜星展银行有限公司在迪拜/阿拉伯联合酋长国分发（邮政信箱506538，第3页rd阿拉伯联合酋长国迪拜，迪拜国际金融中心Gate Precinct，3号楼，楼层）成为专