销售持续高增，拿地保持谨慎

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 招商蛇口（001979）2019年7月销售数据点评 强推（维持） 销售持续高增，拿地保持谨慎 目标价：30.00元 当前价：19.33元 事件：  8月9日，招商蛇口公布公司7月销售数据，7月公司实现签约金额193.4亿元，同比+28.9%；实现签约面积121.3万平方米，同比+102.8%；7月公司新增建面153.4万平方米，同比+24.1%；总地价54.2亿元，同比-57.4%。 点评：  7月销售193亿、同比+29%，1-7月销售1205亿、同比+34%，销售继续高增 7月公司实现签约金额193.4亿元，环比-31.7%、同比+28.9%，优于克而瑞主流50房企月平均同比+15.8%；实现签约面积121.3万方，环比-18.2%、同比+102.8%，大幅高于我们高频跟踪的45城7月成交面积同比+3.5%；销售均价15,947元/平米，环比-16.5%，较18年-22.7%。1-7月公司累计实现签约金额1,205.3亿元，同比+33.8%，较上月-1.0pct；实现签约面积636.5万方，同比+52.2%，较上月+8.4pct。1-7月累计销售均价18,937元/平米，较18年-8.2pct；公司7月销售同比继续高增，考虑到3季度基数逐月走低，以及公司优异布局（未结转土储中一二线城市占比84%，大湾区占比31%），在一二线市场韧性较强背景下，预计全年销售将延续较好表现。  7月拿地54亿，同比-57%，拿地/销售额比28%，拿地保持谨慎 7月公司在土地市场新获取南京、长沙、佛山、启东、蕲春5城共5个项目，合计新增建面153.4万方，同比+24.1%，对应地价54.2亿，同比-57.4%；拿地面积权益占比64.3%，较上月-8.3pct；楼面价3,534元/平米，环比-62.1%，同比-65.7%，主要源于7月公司在蕲春和启东分别获取的工业地块、商住混合地块楼面价较低所致。拿地额占比销售额28.0%，较上月+8.8pct，拿地保持谨慎。1-7月公司共新获34地块，共新增规划面积536.7万方，同比-41.7%；总地价451.2亿元，同比-38.5%；拿地面积权益占比56.7%，较18年+1.5pct；拿地额占比销售额37.4%，较18年下降17.7pct；平均楼面地价8,406元/平米，较18年楼面均价+16.1%，主要源于公司在重点一二线城市拿地力度加大。  投资建议：销售持续高增，拿地仍较谨慎，维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高；具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外，伴随粤港澳大湾区规划重磅出台，公司作为大湾区核心标的，资产价值料将进一步大幅提升。我们维持公司2019-21年每股收益预测为2.41、2.97和3.64元，目前现价对应19-20年PE为8.0、6.5倍、并公司每股NAV35.20元较现价折价达45%，基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度的进一步提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性，我们维持目标价30.00元，维持“强推”评级。  风险提示：房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。 主要财务指标 2018A 2019E 2020E 2021E 主营收入(百万) 88,278 114,374 148,406 198,111 同比增速(%) 17 30 30 33 净利润(百万) 15,240 19,084 23,472 28,803 同比增速(%) 25 25 23 23 每股盈利(元) 1.93 2.41 2.97 3.64 市盈率(倍) 10.0 8.0 6.5 5.3 市净率(倍) 2.0 1.8 1.5 1.3 资料来源：公司公告，华创证券预测 注：股价为2019年8月9日收盘价 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 总股本(万股) 791,307 已上市流通股(万股) 791,265 总市值(亿元) 1,529.6 流通市值(亿元) 1,529.51 资产负债率(%) 73.9 每股净资产(元) 9.8 12个月内最高/最低价 23.68/15.42 《招商蛇口（001979）2019年4月销售数据点评：销售亮眼，拿地积极》 2019-05-10 《招商蛇口（001979）2019年5月销售数据点评：销售持续靓丽，拿地略有放缓》 2019-06-11 《招商蛇口（001979）2019年6月销售数据点评：高基数下销售创新高，拿地节奏继续趋缓》 2019-07-10 -13%6%24%43%18/0818/1018/1219/0219/0419/062018-08-13～2019-08-09沪深300招商蛇口相关研究报告 市场表现对比图(近12个月) 公司基本数据 华创证券研究所 公司研究 房地产开发 2019年08月11日 招商蛇口（001979）2019年7月销售数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表1、招商蛇口销售金额及同比增速 资料来源：公司公告，华创证券 图表2、公司历年拿地金额占比销售金额 资料来源：公司公告，华创证券 (40)(20)0204060801001201400501001502002503001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月（亿元）招蛇2017年月度销售招蛇2018年月度销售招蛇2019年月度销售18年同比（右轴）19年同比（右轴）(%)0.00.20.40.60.81.01.2020040060080010001200140016001800销售金额拿地金额拿地销售比（金额）（亿元）（倍） 招商蛇口（001979）2019年7月销售数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表3、公司月度拿地销售金额比 图表4、公司月度拿地销售面积比 资料来源：公司公告，华创证券 资料来源：公司公告，华创证券 图表5、公司2019年1-7月新增项目地块 月度 城市 权益 建筑面积 权益面积 总地价 权益地价 楼面价 性质 2019/01 武汉 60 57,550 34,530 5,369 3,222 933 工业用地 2019/02 中山 51 271,502 138,466 152,312 77,679 5,610 居住用地 2019/03 合肥 51 270,114 136,408 265,612 134,134 9,833 二类居住 2019/03 北京 8 123,983 10,328 523,549 43,612 42,227 混合住宅、教育 2019/03 重庆 36 153,115 55,782 73,107 26,634 4,775 居住、商业商务 2019/03 重庆 38 131,930 50,026 72,292 27,412 5,480 二类居住、商业 2019/04 东莞 20 248,147 49,629 199,024 39,805 8,020 住宅、商服 2019/04 深圳 43 125,770 53,452 66,725 28,358 5,305 新型产业用地，50年 2019/04 苏州 25 155,829 38,957 325,827 81,457 20,909 住宅 2019/04 苏州 25 190,830 47,708 501,661 125,415 26,288 住宅 2019/04 昆明 51 328,169 167,366 163,542 83,406 4,983 零售商业、住宅 2019/04 香港 22 88,858 19,820 259,675 57,921 29,224 住宅 2019/04 常熟 70 77,769 54,438 104,880 73,416 13,486 住宅 2019/04 常熟 70 45,357 31,750 17,400 12,180 3,836 商业 2019/04 常熟 70 15,622 10,935 1,550 1,085 992 医疗卫生用地 2019/04 肇庆 100 141,596 141,596 61,200 61,200 4,322 二类居住、商业 2019/05 佛山 37.2 116,087 43,242 132,935 49,517 11,451 住宅、零商 2019/05 杭州 100 99,027 99,027 14,864 14,864 1,501 工业 2019/05 郑州 50 69,254 34,281 16,562 8,198 2,391 住宅 2019/05 郑州 50 28,518 14,116 9,032 4,471 3,167 住宅 2019/05 长沙 100 39,443 39,443 27,610 27,610 7,000 商业、住宅 2019/05 青岛 100 308,213 308,213 148,685 148,685 4,824 商业、住宅 0.00.51.01.52.02.53.0050100150200250300（倍）（亿元）招蛇拿地金额招蛇销售金额拿地/销售比（右轴）0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.010.0050100150200250300（倍）（亿元）招蛇拿地面积招蛇销售面积拿地/销售比（右轴） 招商蛇口（001979）2019年7月销售数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 月度 城市 权益 建筑面积 权益面积 总地价 权益地价 楼面价 性质 2019/05 柳州 51 54,981 28,040 31,700 16,167 5,766 住宅 2019/05 苏州 24 107,762 25,863 250,032 60,008 23,202 住宅 2019/06 武汉 51 189,200 96,492 186,780 95,258 9,872 居住 2019/06 郑州 19 82,779 15,728 68,000 12,920 8,215 零售商业、批发 2019/06 成都 100 108,728 108,728 62,519 62,519 5,750 住宅 2019/06 天津 100 121,128 121,128 133,700 133,700 11,038 住宅 2019/06 武汉 100 81,800 81,800 93,520 93,520 11,433 住宅、商服 2019/07 南京 74 213,007 158,371 299,000 222,307 14,037 居住 2019/07 蕲春 80 67,497 53,997 726 580 108 工业 2019/07 长沙 100 260,982 260,982 143,541 143,541 5,500 住宅、商业 2019/07 启东 51 964,638 491,965 67,950 34,655 704 商住混合 2019/07 佛山 74 27,888 20,735 30,875 22,956 11,071 住宅、商服 合计 5,367,072 3,043,342 4,511,755 2,028,410 8,406 资料来源：公司公告，华创证券 招商蛇口（001979）20