2021年2月销售数据点评：销售高增，拿地谨慎，权益提升

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 万科A（000002）2021年2月销售数据点评 强推（维持） 销售高增，拿地谨慎，权益提升 目标价：45.00元 当前价：31.54元 事项：  3月3日，万科公布2月销售数据，2月公司实现签约金额451.6亿元，同比+61.1%；实现签约面积276.2万平方米，同比+59.5%。1-2月，公司累计实现签约金额1,166.3亿元，同比+40.6%；实现累计签约面积674.8万平方米，同比+33.2%。 评论：  2月销售452亿、同比+61%，1-2月1,166亿，同比+41%，销售保持高增 2月公司签约金额451.6亿元，环比-19.6%、同比+61.1%；签约面积276.2万方，环比-30.7%、同比+59.5%；销售均价16,350元/平，环比-8.8%、同比+1.0%。1-2月公司累计签约金额1,166.3亿元，同比+40.6%，较1-1月+10.5pct；累计签约面积674.8万方，同比+33.2%，较1-1月+13.7pct；累计销售均价17,284元/平米，同比+5.6%。1-2月公司销售延续了去年下半年以来的良好趋势，并且创下了历史新高，表现十分优异。考虑到公司土储充裕、低融资成本及负债低位赋予拿地弹性、以及项目布局以一二线及三大城市群城市为主，我们预计公司2021年销售或将继续保持稳增。  2月拿地额同比+316%，拿地/销售额比24%，拿地偏谨慎，权益占比提升 2月公司在土地市场获取成都、石家庄、宁波、大连等8个城市的8个项目，拿地仍聚焦于二线城市及环都市圈。2月公司新增建面108.9万方，环比-61.2%、同比+206.8%；对应总地价107.5亿元，环比-44.9%、同比+315.8%；平均楼面价9,871元/平米，环比+42.0%、同比+35.6%；拿地金额权益占比83.1%，较上月+5.4pct；2月公司拿地/销售金额比达23.8%；拿地/销售面积比39.4%；拿地/销售均价比60.4%。1-2月，公司新增建面389.6万方，同比+270.3%；对应总地价302.6亿元，同比+372.4%，拿地均价7,768元/平，同比+27.6%。1-2月公司拿地/销售额比25.9%；拿地/销售面积比57.7%；拿地/销售均价比44.9%。  投资建议：销售高增，拿地谨慎，权益提升，维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去 10 年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，我们认为万科在住宅开发将继续保持龙头优势，同时细分领域的业绩和估值贡献值得期待。但考虑到公司结转进度略有放缓，我们下调2020-22 年每股收益预测分别至3.64、3.86、4.25元（原值3.87、4.34、4.87 元），维持目标价 45.0 元，维持“强推”评级。  风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧 主要财务指标 2019A 2020E 2021E 2022E 主营收入(百万) 367,894 452,089 523,945 607,962 同比增速(%) 24 23 16 16 归母净利润(百万) 38,872 41,148 43,611 48,049 同比增速(%) 15 6 6 10 每股盈利(元) 3.44 3.64 3.86 4.25 市盈率(倍) 9.2 8.7 8.2 7.4 市净率(倍) 1.9 1.6 1.4 1.3 资料来源：公司公告，华创证券预测 注：股价为21年03月05日收盘价 证券分析师：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 执业编号：S0360520120001 公司基本数据 总股本(万股) 1,161,773 已上市流通股(万股) 1,160,785 总市值(亿元) 3,664.23 流通市值(亿元) 3,063.89 资产负债率(%) 83.3 每股净资产(元) 17.4 12个月内最高/最低价 34.6/23.32 市场表现对比图(近12个月) 相关研究报告 《万科A（000002）2020年8月销售数据点评：销售连续高增，多元精彩纷呈》 2020-09-03 《万科A（000002）2020年9月销售数据点评：销售稳增，拿地偏谨慎》 2020-10-12 《万科A（000002）2020年三季报点评：主业稳增，多元开花》 2020-10-30 -20%2%24%46%20/0320/0520/0720/0920/1121/012020-03-09～2021-03-05沪深300万科A华创证券研究所 公司研究 房地产开发 2021年03月08日 万科A（000002）2021年2月销售数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表 1、万科销售金额及同比增速 资料来源：公司公告，华创证券 图表 2、公司历年拿地金额占比销售金额 资料来源：公司公告，华创证券 (60)(40)(20)02040608010002004006008001,0001,2001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月（亿元）万科2019年月度销售万科2020年月度销售万科2021年月度销售20年同比（右轴）21年同比（右轴）（%）0.00.10.20.30.40.50.60.701,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,00020112012201320142015201620172018201920202M2021销售金额拿地金额拿地销售比（金额）(倍)(亿元) 万科A（000002）2021年2月销售数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表 3、公司月度拿地销售金额比 图表 4、公司月度拿地销售面积比 资料来源：公司公告，华创证券 资料来源：公司公告，华创证券 图表 5、公司2021年新增项目地块 月度 城市 权益 占地面积 容积率 建筑面积 权益面积 总地价 万科支付地价（亿元） 楼面价 2021/01 南通 80% 7.3 2.3 16.6 13.30 28.76 23.01 17,327 2021/01 南通 40% 4.6 2 9.1 3.60 9.90 3.96 10,879 2021/01 嘉兴 40% 3.9 1.2 4.6 1.80 3.08 1.23 6,685 2021/01 嘉兴 40% 3.6 1.1 4 1.60 2.75 1.10 6,875 2021/01 温州 100% 2.7 3.1 8.3 8.30 8.08 8.08 9,735 2021/01 杭州 100% 5.4 2.6 14.2 14.20 40.60 40.60 28,592 2021/01 扬州 38% 3.9 1.4 5.6 2.10 4.87 1.85 8,694 2021/01 沈阳 38% 16.2 2 32.5 12.40 9.80 3.73 3,014 2021/01 烟台 51% 3.2 2.4 7.7 3.70 1.67 0.85 2,165 2021/01 石家庄 70% 7.2 2.5 18.1 12.70 10.43 7.30 5,762 2021/01 武汉 100% 2.3 4.5 10.1 9.60 10.00 10.00 9,901 2021/01 宜昌 100% 5.5 1.6 8.9 8.90 2.07 2.07 2,326 2021/01 成都 100% 5.3 3 16 16.00 17.38 17.38 10,863 2021/01 郑州 51% 7.7 2.5 19.3 9.80 8.57 4.37 4,440 2021/01 西安 100% 6.4 2.7 17.2 17.20 8.98 8.98 5,221 2021/01 乌鲁木齐 100% 5.3 2.2 11.6 11.60 4.88 4.88 4,207 2021/01 乌鲁木齐 100% 36.3 2.1 76.9 76.90 23.34 23.34 3,035 2021/02 南宁 100% 10 3.3 33.5 33.5 20.01 20.01 5,973 2021/02 东莞 100% 10 1.2 12.2 12.2 25.48 25.48 20,885 2021/02 宁波 51% 1.2 1.7 2.1 1 3.33 1.7 15,873 2021/02 徐州 100% 6.5 2.7 17.9 17.9 28.85 28.85 16,117 2021/02 石家庄 41% 4.1 2.4 9.9 4.1 5.10 2.09 5,149 2021/02 大连 100% 3.2 1.5 4.7 4.7 6.09 6.09 12,957 2021/02 宜昌 60% 4.9 2.6 12.7 7.6 5.13 3.08 4,042 0.00.20.40.60.81.002004006008001,0001,20019-0119-0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-0520-0720-0920-1121-01万科销售金额万科拿地金额拿地/销售比（右轴）(倍)(亿元)0.00.51.01.52.02.53.00100200300400500600700800900万科销售面积万科拿地面积拿地/销售比（右轴）(倍)(亿元) 万科A（000002）2021年2月销售数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 月度 城市 权益 占地面积 容积率 建筑面积 权益面积 总地价 万科支付地价（亿元） 楼面价 2021/02 成都 60% 3.8 4.2 15.9 9.5 13.50 8.1 8,491 81% 171 390 314 303 258 229,206 资料来源：公司公告，华创证券 万科A（000002）2021年2月销售数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 5 附录：财务预测表 资产负债表 利润表 单位：百万元 2019 2020E 2021E 2022E 单位：百万元 2019 2020E 2021E 2022E 货币资金 166,195 204,230 236,690 274,645 营业收入 367,894 452,089 523,945 607,962 应收票据 29 0 0 0 营业成本 234,550 303,498 356,830 419,385 应收账款 1,988 0 0 0 税金及附加 32,905 37,830 43,932 51,076 预付账款 97,796 91,049 107,049 125,815 销售费用 9,044 11,114 12,881 14,946 存货 897,019 881,574 1,021,693 1,185,527 管理费用 11,018 13,540 15,692 18,208 其他流动资产 272,518 303,567 349,951 404,186 财务费用 5,736 8,975 12,681 13,705 流动资产合计 1,435,544 1,480,420 1,