地产行业周报：单周成交、去化有所反弹，稳定仍将是主基调

地产行业周报 单周成交、去化有所反弹，稳定仍将是主基调 行业周报 行业报告 地产 2019年06月02日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业专题报告*地产*五月楼市略有降 温 ， 后 续 或 以 稳 为 主 》 2019-05-28 《行业周报*地产*楼市回归平稳，银保监严惩违规“输血”楼市》 2019-05-26 《行业周报*地产*成交延续上行，住建部再度发声》 2019-05-19 《行业动态跟踪报告*地产*投资呈现韧 性 ， 销 售 延 续 小 阳 春 》 2019-05-15 《行业周报*地产*楼市整体平稳，苏州调控升级》 2019-05-12 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 郑茜文 一般从业资格编号 S1060118080013 ZHENGXIWEN239@PINGAN.COM.CN 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用并注意阅读研 究报告尾页的声明内容。  本周观点：5月百强单月销售额、销售面积同比增速分别较4月下降20.5个、23.4个百分点至11%、12.3%，楼市在经历3月、4月小阳春后逐步回归平稳。近期中央政治局、住建部、银保监会接连发声，政策依旧谨遵“稳地价、稳房价、稳预期”，预计后续楼市整体仍将以稳为主。个股主要关注低估值、高股息且业绩增长确定，布局核心城市圈的主流房企：1）资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，如万科、保利、金地、招商等；2）受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。  行业动态：1）郭树清定调稳金融稳预期，短期有利于房地产走稳；2）雄安新区：将针对房地产开发、户口迁入等出台配套政策。  楼市动态：1）新房成交回升、二手房延续回落，市场将重归平稳。本周新房成交环比升12%、二手房环比降4%。春节后核心城市成交持续回升，随着过去两年积累刚需逐步释放，政治局会议重申“房住不炒”及住建部接连预警提示楼市、地市较热城市，楼市有望重归平稳。2）库存环比回落，中期或仍将上行。16城取证库存环比降0.8%。草根调研了解到5月多地楼市已有所降温、且后续潜在供应规模较大，预计中期库存仍将缓慢上行。3）推盘力度加大、去化率回升，去化短期或面临压力。上周重点城市新推房源1.3万套，环比升5.3%；开盘去化率80%，环比升23个百分点。春节以来核心城市楼市持续回温，但近期政治局会议重申“房住不炒”及住建部接连预警提示楼市、地市较热城市，去化率短期或面临压力。4）挂牌整体上行，市场情绪仍偏谨慎。19城二手房挂牌92.1万套，环比升1.9%。楼市回温背景下挂牌量依旧上升，意味着市场对后市仍偏谨慎。5）土地成交、溢价率下行，短期地市将趋于平稳。本周百城土地成交环比降69%；溢价率14.5%，环比降3.2个百分点。尽管土拍市场整体成交较为平缓，但溢价率自2019年1月起持续回升，随着近期政治局、住建部接连发声，预计短期核心城市土地市场有望趋于平稳。  投融资动态：根据Wind统计，本周（5.27-5.31）房企境内发债60.1亿元、境外发债4亿美元，环比分别降60.9%、31%。境内外发行利率位于3.5%-11.5%区间，其中佳兆业较前次有所回落。2019年为房企偿债高峰期，楼市回温持续性有待观察情形下，预计融资仍将保持积极。  风险提示：1）尽管当前楼市整体回温，但三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，预计后续量价均将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险；2）受楼市火爆影响2016年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，预计板块未来面临毛利率下滑风险；3）近期政治局及住建部接连发声重提“房住不炒”，苏州跟进出台部分区域限售及地市收紧政策，若后续部分城市市场热度延续，未来或存在调控加码风险。 -40%-30%-20%-10%0%10%20%Jun-18Sep-18Dec-18Mar-19沪深300地产证券研究报告 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 2 / 5 一、 每周行业动态  郭树清定调稳金融稳预期，短期有利于房地产走稳 事件描述：郭树清三天内两度重磅发声，表示中美贸易逆差实属“双赢”之举，中国更不是国家垄断资本当道；中美经贸摩擦升级实际对中国经济的影响很有限；稳金融、稳预期将是下一阶段政策主旋律。 点评：春节以来核心城市楼市、地市明显回温，近期部分城市亦出现土拍溢价率持续走高甚至地王再现情形。此次郭主席两度重磅发声定调稳金融、稳预期，预计前期过热城市存在政策收紧可能性，整体而言房地产市场料将回归平稳。  雄安新区：将针对房地产开发、户口迁入等出台配套政策 事件描述：雄安新区组织召开专门会议，提及下一步新区将针对房地产开发项目、产业类停建项目、政府投资类停建项目、户口迁入等出台具体配套政策。 点评：此前雄安新区三县曾在规划、土地、户籍、不动产交易和项目建设等领域实施严格的“五冻结”，并针对农村停建住房、农村集体土地上违法违规经营性住宅、国有土地上房地产项目施行分类管控。从中央和雄安新区2019年发布的文件来看，上述配套政策雏形已现，预计随着新区转入大规模建设发展阶段，上述管控将迎来新的政策，不排除有放松可能，但严控商业房地产的大方向不会改变。 二、 每周楼市动态  新房成交回升、二手房延续回落，市场将重归平稳：本周新房成交环比升12%、二手房环比降4%。春节后核心城市成交持续回升，随着过去两年积累刚需逐步释放，政治局会议重申“房住不炒”及住建部接连预警提示楼市、地市较热城市，楼市有望重归平稳。 图表1 二手房成交环比回落 图表2 新房月日均成交环比下降 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所  库存环比回落，中期或仍将上行：16城取证库存7874万平米，环比降0.8%。草根了解到5月多地楼市已有所降温、且后续潜在供应规模较大，预计中期库存仍将缓慢上行。 12%0%9%17%-4%5%-8%-6%-10%-5%0%5%10%15%20%整体跟踪城市一线二线三线新房成交套数环比二手房4033 6909 7430 7325 -29.2%71.3%7.5%-1.4%-40%-20%0%20%40%60%80%0100020003000400050006000700080002019.22019.32019.42019.5套新房月日均成交环比 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 3 / 5 图表3 整体库存环比回落 图表4 去化周期缩短 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所  推盘力度加大、去化率回升，去化短期或面临压力：上周重点城市新推房源1.3万套，环比升5.3%；开盘去化率80%，环比升23个百分点。春节以来核心城市楼市持续回温，但近期政治局会议重申“房住不炒”及住建部接连预警提示楼市、地市较热城市，去化率短期或面临压力。 图表5 上周（5.20-5.26）推盘力度加大 图表6 上周（5.20-5.26）开盘去化率回升 资料来源:中指院，平安证券研究所 资料来源:中指院，平安证券研究所  挂牌整体上行，市场情绪仍偏谨慎：19城二手房挂牌92.1万套，环比升1.9%。楼市回温背景下挂牌量依旧上升，意味着市场对后市仍偏谨慎。 图表7 二手房挂牌量持续上行 图表8 本周各城市二手房挂牌量升降不一 资料来源:链家，平安证券研究所 注：2019年为同比2018年末 资料来源:链家，平安证券研究所 7943787979347874284228222811275826552631266326642447242524602453240025002600270028002900782078407860788079007920794079605-115-185-256-1万平16城库存（左轴）一线二线三线9.449.369.439.3610.6410.5710.5210.336.936.866.956.9512.8012.6912.8812.83678910111213145-115-185-256-1月16城去化一线二线三线115378764121011273702000400060008000100001200014000201820195.13-5.195.20-5.26套周均推盘79%67%57%80%69%63%42%88%85%68%64%76%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%201820195.13-5.195.20-5.26周均开盘去化率一线二线2835619222.4%76.4%49.9%0%20%40%60%80%100%0204060801002016年末2017年2018年2019.6.1万套19城二手房挂牌同比-5%-3%-1%1%3%5%7%9%-20%0%20%40%60%80%100%120%整体深圳北京成都重庆长沙大连东莞佛山广州杭州济南南京青岛苏州上海武汉天津厦门烟台二手挂牌量较上月同比较上周环比（右轴） 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 4 / 5  土地成交、溢价率下行，短期地市将趋于平稳：本周百城土地成交640万平，环比降69%；溢价率14.5%，环比降3.2个百分点；其中武汉成交靠前。尽管土拍市场整体成交较为平缓，但溢价率自2019年1月起持续回升，随着近期政治局、住建部接连发声，预计短期核心城市土地市场有望趋于平稳。 图表9 百城土地成交面积环比下行 图表10 百城土地成交前五城 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所 三、 每周投融资动态 根据Wind统计，本周（5.27-5.31）房企境内发债60.1亿元、境外发债4亿美元，环比分别降60.9%、31%。境内外发行利率位于3.5%-11.5%区间，其中佳兆业较前次有所回落。2019年为房企偿债高峰期，楼市回温持续性有待观察情形下，预计融资仍将保持积极。 图表11 部分房企债券发行情况（5.27-5.31） 房企 发行利率 利率变化 发行金额（亿元） 币种 期限（年） 类型 境内发行 福建阳光集团 7.5% 持平 2 RMB 3 定向工具 境外发行 佳兆业 11.5% ↓0.25pct 4 USD 3.674 企业债 资料来源:Wind，平安证券研究所 1882 2035 2089 640 20.4%23.2%17.7%14.5%0%5%10%15%20%25%050010001500200025002019.32019.45.20-5.265.27-6.2万平百城土地周均成交溢价率207 137 117 107 96 050100150200250武汉常州济宁广州长春万平百城土地成交前五城（5.20-5.26） 平安证券综合研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐 （预计6个月内，股价表现强于沪深300指数20%以上） 推 荐 （预计6个月内，股价表现强于沪深300指数10%至20%之间） 中 性 （预计6个月内，股价表现相对沪深300指数在±10%之间） 回 避 （预计6个月内，股价表现弱于沪深300指数10%以上） 行业投资评级: 强于大市 （预计6个月内，行业指数表现强于沪深300指数5%以上） 中 性 （预计6个月内，行业指数表现相对沪深300指数在±5%之间） 弱于大市 （预计6个月内，行业指数表现弱于沪深300指数5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师