提效降速，进入高质量发展阶段

请务必阅读正文后的重要声明部分 1 [Table_StockInfo] 2019年04月03日 证券研究报告•2018年年报点评 买入 （维持） 当前价： 11.56元 荣盛发展（002146） 房地产 目标价： 15.22元（6个月） 提效降速，进入高质量发展阶段 投资要点 西南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：胡华如 执业证号：S1250517060001 电话：0755-23900571 邮箱：hhr@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相对指数表现 -30%-20%-9%1%11%21%18/418/618/818/1018/1219/219/4荣盛发展沪深300 数据来源：聚源数据 基础数据 [Table_BaseData] 总股本(亿股) 43.48 流通A股(亿股) 38.92 52周内股价区间(元) 6.7-11.56 总市值(亿元) 502.65 总资产(亿元) 2,277.62 每股净资产(元) 7.72 相关研究 [Table_Report] 1. 荣盛发展（002146）：业绩继续高增长，销售爆发破千亿 (2019-01-28) 2. 荣盛发展（002146）：业绩持续增长，销售略超预期 (2018-10-26) 3. 荣盛发展（002146）：业绩稳健增长，布局初现雏形 (2018-08-15) 4. 荣盛发展（002146）：业绩稳中有升、回款率维持高位 (2018-04-11) [Table_Summary]  业绩总结：公司发布2018年年报，报告期实现营业收入563.7亿元，同比增长45.6%；实现归属于母公司股东的净利润75.7亿元，同比增长31.3%，净资产收益率 24.9%，同比增长2.5个百分点。  盈利能力稳步提升，公司为高分红低估值优质标的。2018年，随着结转规模的扩大，公司营业收入稳定高增长，报告期内公司实现结转面积595.27万平方米，同比增长30.39%，实现结算收入499.61 亿元，同比增长44.47%。并由于结转单价的同比提升，地产业务毛利率同比提升4.0个百分点，综合毛利率31.5%，同比提升2.0个百分点。而2018年公司净利率为14.7%，同比下滑1.0个百分点，主要由于期间费用率小幅上升所致，2018年公司财务费用率同比上升0.9个百分点为1.4%，整体期间费用率仅为7.9%为行业较低水平。同时，公司年度分红预案亮眼，拟定每10股派现金股息4.5元，股息率约为4%。  签约金额实现高增长，回款率为业内领先。2018年公司实现销售面积983.4万平方米，同比增长54.7%，合同销售金额1015.6亿元，同比增长49.5%。公司追求高质量的销售，报告期实现销售回款815亿元，回款率为80.3%。展望2019 年，公司目标销售金额约 1120 亿元，对应销售增速为10.3%，计划实现销售回款约 920 亿元人民币，目标回款率约为82%；  总土储充足，2019年计划拿地面积翻倍。2018年公司拿地规模显现谨慎，新增拿地规划建筑面积760.5万平方米，同比下降31%，对应拿地金额174.5亿元。截至2018年末，公司总土地储备为3614万方，2019 年度公司计划加大土地获取规模，计划新增建筑面积约 1672.5万平米，同比增速约为120%。  偿债能力强，净负债率降低。2018年公司新增融资额449.93亿元，其中银行贷款和信托融资占比较高，分别占比为51%和34%，信托融资利率约在8.3-10.5%之间，2019年公司计划新增信贷融资 611.43亿元。2018年随着公司业绩的释放及融资规模的控制，2018年末公司净负债率87.9%，同比大幅下降35.9个百分点，安全性逐步提升。  盈利预测与评级。预计2019-2021年EPS分别为2.17元、2.63元、3.18元，给予2019年7倍PE，对应目标价15.22元，维持“买入”评级。  风险提示：销售增速放缓、土地获取难度加大、资金回笼或变慢等风险。 [Table_MainProfit] 指标/年度 2018A 2019E 2020E 2021E 营业收入（百万元） 56367.62 72507.51 93297.56 116047.94 增长率 45.64% 28.63% 28.67% 24.38% 归属母公司净利润（百万元） 7564.61 9452.04 11453.28 13811.19 增长率 31.31% 24.95% 21.17% 20.59% 每股收益EPS（元） 1.74 2.17 2.63 3.18 净资产收益率ROE 22.76% 22.86% 22.43% 22.00% PE 6.6 5.3 4.4 3.6 PB 1.38 1.11 0.90 0.73 数据来源：Wind，西南证券 荣盛发展（002146）2018年年报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 附表：财务预测与估值 [Table_ProfitDetail] 利润表（百万元） 2018A 2019E 2020E 2021E 现金流量表（百万元） 2018A 2019E 2020E 2021E 营业收入 56367.62 72507.51 93297.56 116047.94 净利润 8276.94 10342.11 12531.80 15111.74 营业成本 38632.01 49079.30 63925.11 79468.47 折旧与摊销 321.60 316.35 322.07 328.72 营业税金及附加 2531.90 3625.38 4478.28 5802.40 财务费用 802.41 1011.40 1051.68 1270.01 销售费用 1727.46 2175.23 2705.63 3713.53 资产减值损失 297.30 327.03 327.03 327.03 管理费用 1950.04 2603.02 4198.39 5454.25 经营营运资本变动 1528.45 -5590.54 -7822.01 -26880.30 财务费用 802.41 1011.40 1051.68 1270.01 其他 6284.96 -349.31 -349.31 -349.31 资产减值损失 297.30 327.03 327.03 327.03 经营活动现金流净额 17511.66 6057.04 6061.26 -10192.10 投资收益 591.16 16.00 16.00 16.00 资本支出 -2506.26 -100.00 -110.00 -125.00 公允价值变动损益 6.28 6.28 6.28 6.28 其他 -461.72 -277.72 -277.72 -277.72 其他经营损益 0.00 0.00 0.00 0.00 投资活动现金流净额 -2967.98 -377.72 -387.72 -402.72 营业利润 11069.04 13708.44 16633.72 20034.53 短期借款 -1464.86 -9186.43 0.00 0.00 其他非经营损益 -126.19 -35.25 -65.56 -55.46 长期借款 4857.68 4500.00 5000.00 5000.00 利润总额 10942.85 13673.19 16568.16 19979.07 股权融资 439.33 0.00 0.00 0.00 所得税 2665.91 3331.08 4036.36 4867.33 支付股利 0.00 -1512.92 -1890.41 -2290.66 净利润 8276.94 10342.11 12531.80 15111.74 其他 -13486.19 -610.25 -695.68 -914.01 少数股东损益 712.33 890.07 1078.52 1300.55 筹资活动现金流净额 -9654.05 -6809.61 2413.91 1795.33 归属母公司股东净利润 7564.61 9452.04 11453.28 13811.19 现金流量净额 4873.12 -1130.29 8087.45 -8799.49 资产负债表（百万元） 2018A 2019E 2020E 2021E 财务分析指标 2018A 2019E 2020E 2021E 货币资金 30366.63 29236.34 37323.80 28524.31 成长能力 应收和预付款项 35049.20 46918.45 51797.96 57790.53 销售收入增长率 45.64% 28.63% 28.67% 24.38% 存货 136700.90 195068.76 252324.82 311220.92 营业利润增长率 42.51% 23.84% 21.34% 20.45% 其他流动资产 9846.55 14565.36 18723.37 23273.45 净利润增长率 36.15% 24.95% 21.17% 20.59% 长期股权投资 2914.05 2914.05 2914.05 2914.05 EBITDA 增长率 46.93% 23.32% 19.76% 20.13% 投资性房地产 590.37 590.37 590.37 590.37 获利能力 固定资产和在建工程 5761.70 5647.21 5538.90 5436.31 毛利率 31.46% 32.31% 31.48% 31.52% 无形资产和开发支出 1153.68 1077.73 999.88 924.66 三费率 7.95% 7.98% 8.53% 8.99% 其他非流动资产 5379.30 5653.38 5927.47 6201.56 净利率 14.68% 14.26% 13.43% 13.02% 资产总计 227762.39 301671.67 376140.61 436876.15 ROE 22.76% 22.86% 22.43% 22.00% 短期借款 9186.43 0.00 0.00 0.00 ROA 3.63% 3.43% 3.33% 3.46% 应付和预收款项 111865.95 140491.55 181890.42 226441.14 ROIC 14.64% 17.03% 18.46% 17.84% 长期借款 31561.37 36061.37 41061.37 46061.37 EBITDA/销售收入 21.63% 20.74% 19.30% 18.64% 其他负债 38788.11 79883.88 97312.56 95676.31 营运能力 负债合计 191401.86 256436.80 320264.36 368178.81 总资产周转率 0.27 0.27 0.28 0.29 股本 4348.16 4348.16 4348.16 4348.16 固定资产周转率 17.34 17.16 22.68 28.96 资本公积 4837.78 4837.78 4837.78 4837.78 应收账款周转率 30.43 26.61 30.68 28.60 留存收益 24443.61 32382.73 41945.61 5346