链接房地产投资信托：1H15微跌；关注零售气氛疲弱和加息

亚洲日报链接房地产投资信托基金维持跑赢大盘1H15微弱跳动；零售情绪疲软和加息是顾虑EPS：◄►TP：◄►谭凯文（CFA）/ CFA /研究分析师/ 852 2101 6582 / kelvin.tam@credit-suisse.com●Link REIT公布2016年上半年业绩，每单位派息为0.9899港元，同比增长10.5％，分别略高于CS和市场共识预测的3％和2％。●尽管收入同比增长9％至42亿港元，但香港投资组合增速从2015财年的+ 8％放缓至+ 6％，部分原因是由于2014年出售购物中心和零售气氛疲弱。租户销售同比增长保持6％，没有任何改善。●不良贷款同比增长11％至31亿港币，除中国大陆以外房地产同比增长7.8％。利润率增长1.3个百分点至74％，这得益于长期激励计划的应计费用降低，报告期内单价调整以及节能努力。新收购的中国物业贡献了1.29亿港元的收入和9,500万港元的净财产收入。●Link REIT透露了九龙东商业发展的计划。将建造两座办公大楼，面积为803,000平方英尺，零售平台为81,000平方英尺。 DPU的贡献将于2020年开始。我们预计疲弱的零售情绪和加息预期将拖累股价表现。维持跑输大市。价格（15/11/11，HK $）45.30TP（上一个TPHK $）41.30美东时间。锅。 ％chg。至TP(9)52周范围（港元）53.2 -交易上限（港币/美元bn）102.0/性能1M 3M1200万bbg / RIC823香港/ 0823.HK评分（上一个评分）U（U）已发行股票（百万）2,252.47每日交易量-600万平均（百万）5.8日交易价-600万平均（百万美元）33.2自由流通量（％）99.8大股东绝对(%)1.62.8(3.6)相对（％）3.2 9.8 2.5年03 / 14A 03 / 15A 03 / 16E 03 / 17E03 / 18E物业收入净额（港币）mn）5,2025,6696,2686,7877,185息税折旧摊销前利润（港币mn）5,000 5,255 5,849 6,3306,683净利润（港币）mn）3,830 4,509 4,355 4,6064,796可分配收入（港币）mn）3,8604,0864,3554,6064,796每股盈利（以CS为单位调整港元）1.66 1.97 1.93 2.03 2.09-共识每股收益（港元）不适用不适用1.97 2.12 2.27每股盈利增长（％）13.1 18.6（1.7）4.8 3.2市盈率（x）27.3 23.0 23.4 22.4 21.7每股派息（港币）1.66 1.77 1.93 2.03 2.09-从上一个更改。 DPU（％）不适用不适用0 00DPU产量（％）3.7 3.9 4.3 4.5 4.6市净率（x）1.1 0.9 0.9 0.9 0.9鱼子(%)4.34.23.73.94.0债务/资产(%)8.510.617.718.318.9图1：Link REIT-1H16结果分析截至3月31日的年度（百万港元）1H15A1H16E1H16A同比％A对E收入3,8304,1334,1859%1%直接成本-1,047-1,128-1,0894%-3%财产净收入2,7833,0063,09611%3%一般和管理员。实验-286-173-163-43%-6%营业利润2,4972,8322,93317%4%利息收入14144-71%-71%财务费用-169-250-21628%-14%例外情况34000-100%不适用税-411-428-46613%9%非控制性权益00-31不适用不适用申报收入2,2712,1672,224-2%3%调整-3450-18-95%不适用可分配收入1,9262,1672,20615%2%全权分配128024-81%不适用可分配总收入2,0542,1672,2309%3%单位数2,2932,2522,252-2%0%DPU0.8960.9620.99011%3%自由裁量DPU0.8400.9620.97917%2%NPI保证金OP保证金72.7%65.2%72.7%68.5%74.0%70.1%资料来源：公司数据，瑞士信贷的估算不良贷款同比增长11％至31亿港币，除中国大陆以外房地产同比增长7.8％。利润率增长1.3个百分点至74％，这得益于长期激励计划的应计费用降低，报告期内单价调整以及节能努力。新收购的中国物业贡献收益港币1.29亿元，净收益港币9,500万元 财产收入。 图2：从新收购的中国房地产中剥离出来的业绩表现1H15-香港1H16-香港同比％1H16-中国收入3,8304,0565.9%129非营利组织2,7833,0017.8%95NPI保证金72.7%74.0%+ 1.3ppt73.6%资料来源：公司数据，瑞士信贷的估算图3：Link REIT-租户销售25.0% 23.2%20.0% 15.0% 注1：领汇房地产投资信托基金是香港首个也是最大的房地产投资信托基金，拥有180个物业，包括149个零售设施和约80,000个停车位。投资组合的零售设施主要满足客户的日常需求。10.0%10.7%11.6%8.0%11.8%9.5%9.3%7.9%7.8%Link REIT公布1H16业绩，每单位派息为0.9899港元，同比增长10.5％，略高于CS和市场预期的3％，以及5.0%0.0%5.8%4.9%2.6%2.8%4.9%5.7%6.0%6.0%4.8%-2.9%-1.9%-2.9%分别为2％。虽然收入同比增长9％至42亿港元，但香港投资组合增速从2015财年的+ 8％放缓至+ 6％，部分原因是2014年购物中心的出售和零售气氛疲软。租户销售增长保持同比6％，但未见任何改善。-5.0% 3月12日12月12日3月13日9月13日3月14日9月14日3月15日15年15 香港非全权委托 香港整体 链接房地产投资信托资料来源：公司数据，CEIC，瑞士信贷估计。Link REIT还透露了东九龙商业发展的计划。将建造两座办公大楼，面积分别为803,000平方英尺和81,000平方英尺的零售讲台。 DPU的贡献将于2020年开始。我们预计疲弱的零售气氛和加息预期将拖累其股价表现。本报告的作者谨感谢瑞士信贷研究支持服务的第三方提供商Evalueserve Research Hong Kong Ltd的雇员Fung Lung所做的贡献。本报告后面的披露附录包含重要的披露，分析人员认证以及非美国分析人员的状态。美国披露：瑞士信贷与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。 亚洲日报-页2 之5-提及的公司（价格截至2015年11月11日）链接房地产投资信托（0823.HK，HK $ 45.3，跑输大市，目标价HK $ 41.3）重要的全球披露披露附录本人，终审法院首席财务官谭凯文（Kelvin Tam）证明：（1）本报告中表达的观点准确反映了我对所有标的公司和证券的个人观点；（2）我的薪酬中没有，有或将有任何直接或间接关系对本报告中表达的具体建议或观点。Link REIT（0823.HK）的3年价格和评级历史记录0823.HK收盘价目标价 日 期（HK $）（HK $）评分2013年5月9日45.10 36.64 U2013年6月5日39.60 36.902013年11月5日38.8537.3013年11月13日38.6036.002014年1月21日35.40 34.772014年6月2日41.30 38.00 N14年6月4日42.35 41.6714年8月18日45.0541.462014年11月4日46.0042.232014年11月12日46.9042.5214年11月14日48.75 39.05 U2015年1月26日53.00 43.902015年3月16日47.00 39.9115年6月10日45.15 41.30 **星号表示覆盖范围的开始或假设。联合国ERP ERP欧盟负责编写此研究报告的分析师已获得补偿，补偿基于各种因素，包括瑞士信贷的总收入，其中一部分来自瑞士信贷的投资银行业务。截至2012年12月10日，分析师的股票评级定义如下：优于大市（O）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将超过相关基准*。中性（N）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将与相关基准*相符。表现不佳（U）：在接下来的12个月中，该股票的总收益预计将低于相关的基准*。*按地区划分的相关基准：截至2012年12月10日，日本评级基于股票相对于分析师覆盖范围的总回报，该覆盖范围包括相关行业内分析师所覆盖的所有公司，其中跑赢大盘代表最具吸引力，中立代表吸引力降低，并且表现不及吸引力最低的投资机会。 截至2012年10月2日，美国S. 以及加拿大和欧洲的评级均基于相对于分析师覆盖范围的股票总回报率，该总回报率包括相关行业内分析师所覆盖的所有公司，其中跑赢大盘的公司最具吸引力，中立的股票则不那么吸引人，而跑赢大盘的代表则最少。有吸引力的投资机会。 对于拉丁美洲和非日本亚洲股票，评级基于股票的总收益相对于相关国家或地区基准的平均总收益；美国2012年10月2日之前S. 加拿大的评级基于（1）股票相对于当前股价的绝对总回报潜力，以及（2）在分析师的研究范围内，股票总回报潜力的相对吸引力。 对于澳大利亚和新西兰股票，预期总收益（ETR）计算包括12个月的滚动股息收益率。 当ETR大于或等于7时，将授予优于大市评级。5％；如果ETR小于或等于5％，则表现不佳。如果ETR在-5％至15％之间，则可以分配中性。 重叠的评级范围允许分析师分配将ETR置于相关风险范围内的评级。 在2015年5月18日之前，优于大市和低于大市评级的ETR范围与中性阈值（介于15％和7之间）不重叠。5％，自2011年7月7日开始运营。受限（R）：在某些情况下，在瑞士信贷从事投资银行交易的过程中以及在其他某些情况下，瑞士信贷的政策和/或适用的法律法规会排除某些类型的沟通，包括投资建议。波动率指标[V]：如果股价在过去24个月中至少有8个月的一个月内上涨或下跌了20％或以上，或者分析师预计未来会出现大幅波动，则将其定义为波动性股票。分析师的行业比重与分析师的股票评级不同，并且基于分析师对该行业的基本面和/或估值*相对于该集团的历史基本面和/或估值的期望：超重：分析师对行业基本面和/或估值的预期在未来12个月内是有利的。市场权重：分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期是中性的。 亚洲日报-页3 之5-体重不足分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期保持谨慎。*分析师的服务范围包括相关领域内分析师所覆盖的所有公司。分析师可能涵盖多个领域。瑞士信贷的股票评级（和银行客户）分布为：全球评级分布评分对宇宙（％）其中银行客户（％）跑赢/买入*60%（33％的银行客户）中立/持有*26%（35％的银行客户）跑输/卖出*13%（23％的银行客户）受限制的1%*出于纽约证券交易所和纳斯达克评级分布披露要求的目的，我们对“跑赢大盘”，“中性”和“跑输大盘”的股票评级分别最接近买入，持有和卖出；但是，含义并不相同，因为我们的股票评级是根据相对的基础确定的。 （请参阅上面的定义。）投资者购买或出售证券的决定应基于投资目标，当前持有量和其他个人因素。瑞士信贷的政策是根据主题公司，行业或市场的发展情况，在其认为适当的情况下更新研究报告，这可能会对本文所述的研究观点或观点产生重大影响。瑞士信贷的政策仅是发布公正，独立，明确，公平且不会误导的投资研究。有关更多详细信息，请参阅瑞士信贷关于投资研究的利益冲突管理政策：http://www.csfb.com/research-and-analytics/disclaimer/managing_conflicts_disclaimer.ht