房地产行业周报：销售企稳反弹,金九银十仍可期待

请参阅本报告尾部免责声明 ReportType 行业研究报告 房地产行业周报 T_Ran kI nfo 报告日期： 2015-9-23 关注股份 评级 目标价 现价 金隅股份（2009） 买入 11.96 5.48 万科企业（2202） 买入 25.86 16.644 宏泰发展（6166） 买入 4.80 2.71 行业表现 T_YieldI nfo 数据来源：彭博、安信国际 许海韬 行业分析师 +852-2213 1422 xuhaitao@eif.com.hk 859095100105110115120125130恒生综合地产建筑指数恒生综合指数基础=100安信国际房地产组合个股表现* * 组合共有84个房地产股份，包括国内房地产股份、香港房地产股份及REIT 资料来源：彭博 、安信国际 股份名稱代碼市值股價股價變動%平均成交股份名稱代碼市值股價股價變動%平均成交百万元港元1周1個月百萬港元百万元港元1周1個月百萬港元最佳表现最佳表现招商局置地9786,573 1.348.98.18.4 绿地香港3379,431 3.85.014.522.6 毅德国际13964,015 16.413.62.4 毅德国际13964,015 16.413.62.4 花样年控股17775,012 0.876.10.06.0 彩生活17785,971 5.971.211.46.9 北京北辰实业股份58815,936 2.35.0-0.96.6 禹洲地产16287,021 1.844.010.214.0 珠光控股11767,083 1.475.0-1.30.6 合景泰富181315,342 5.122.88.735.8 绿地香港3379,431 3.85.014.522.6 招商局置地9786,573 1.348.98.18.4 合富辉煌7331,329 1.994.27.01.6 合富辉煌7331,329 1.994.27.01.6 禹洲地产16287,021 1.844.010.214.0 阳光房地产基金4356,432 3.930.36.22.5 合景泰富181315,342 5.122.88.735.8 金茂投资及金茂控股61399,420 4.71-1.54.70.9 华人置业12734,604 18.12.51.51.1 合和实业5423,099 26.5-1.74.111.6 最差表现最差表现中国新城镇12782,855 0.29-6.5-1.70.7 融创中国191814,378 4.23-0.2-22.1138.9 远东发展355,503 2.87-5.9-6.84.3 人和商业138718,026 0.41-5.7-19.612.9 光谷联合7982,560 0.64-5.9-9.91.1 SOHO中国41015,599 3-0.7-19.660.0 人和商业138718,026 0.41-5.7-19.612.9 嘉华国际1739,028 3.221.6-15.33.2 五洲国际13695,839 1.17-4.9-7.111.1 恒隆集团1036,651 27.1-0.4-15.290.7 长和1391,757 102-4.2-1.2788.5 中国宏泰发展61664,438 2.710.4-12.60.4 深圳控股60420,158 2.73-4.2-0.434.2 建业地产8323,468 1.42-0.7-12.32.1 恒隆地产10177,257 17.2-4.1-6.1113.1 中国海外宏洋集团815,500 2.41-2.4-11.75.3 恒大地产333366,602 4.59-3.4-2.8163.9 绿城中国390012,649 5.85-1.3-11.122.6 宝龙地产12385,876 1.47-3.32.13.6 保利置业集团1198,092 2.212.3-10.937.8 销售企稳反弹，金九银十仍可期待 本周摘要 本周房地产市场回顾。一手房：环比上升1.3%，同比上升14.6%：本周安信跟踪64大城市一手房合计成交61252套，环比上升1.3%，一线、二线、三线环比增速分别为0.9%、-3.2%和4.7%。二手房：环比上升7.0%，一、二、三线城市均环比上升：本周安信跟踪的19个城市二手房成交合计19289套，环比上升7.0%，同比上升101.8%，年初至今累计同比增长78.2%。一线、二线、三线城市环比分别上升8.6%，7.9%，4.3%。库存：可售套数环比上升0.6%、一、二线去化环比上升，三线去化环比下降。全国27大城市住宅可售套数合计1328699套，环比上升0.6%，去化周期44.9周。一、二线城市住宅可售套数环比分别上升1.3%和1.2%，三线城市持平，去化环比增速分别为0.6%、1.7%和-0.9%。土地：供应环比量价齐跌，成交环比量价齐升：本周供应土地规划建筑面积环比下降11.3%，同比下降26.2%，成交土地规划建筑面积环比上升30.5%，同比下降9.7%；成交均价环比上升42.6%，同比上涨164.0%，成交总价环比上升86.2%。 策略：维持行业“跑赢大市”的投资评级。本周销售环比小幅回升，投资继续下行，行业加速去库存，住宅待售面积大幅减少。地产企业上半年大多业绩出色，而且估值处于历史低位，在当前投资气氛低迷的弱市中抗跌能力较强。随着成长股去泡沫化进行中，叠加金九银十传统销售旺季的到来，业绩坚实的地产股有望在近期跑赢大盘。建议配置低估值龙头及一线城市高弹性品种如万科企业、中海外、深圳控股；国企改革、京津冀等题材推荐金隅股份、中国宏泰发展。 截至23/9一周房地产股份表现。我们筛选了84个房地产股份，以监察房地产行业的表现。截至23/9一周，84个股份平均下跌0.3%，好于大市的2.4%涨幅。内房股平均上涨0.1%，香港房地产下跌0.9%，REIT板块下跌1.1%。详见本报告最后两页“我们国际房地产组合股份表现及估值”，而下表列出一周及一个月表现最佳及最差的房地产股份。 2015年9月23日 房地产行业周报 安信国际 请参阅本报告尾部免责声明 第2页 1. 行业及公司动态 1.1、 行业动态 i) 国务院-保障房和普通商品住房最低资本金维持20% 9月14日，国务院发文称，为进一步解决当前重大民生和公共领域投资项目融资难、融资贵问题，增加公共产品和公共服务供给，国务院决定对固定资产投资项目资本金制度进行调整和完善。房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房最低资本金比例维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。 ii) 云南新五条-公积金首付降至2成鼓励农民进城购房 9月16日，云南省住房和城乡建设厅公布了《云南省人民政府关于促进房地产业平稳健康可持续发展的指导意见》。《意见》指出适度提高住房公积金贷款额度，住房公积金贷款最低首付比例调整为20%，执行住房公积金基准利率。《意见》还指出，省内连续足额缴存住房公积金3个月以上的职工即可在购房地申请贷款，户籍地和就业地在同一城市的缴存职工到本行政区域外购房，缴存地住房公积金管理机构要给予积极支持。《意见》鼓励农民进城购房。 iii) 财政部-2015年全国棚改目标任务为540万套 9月16日，财政部发布了《关于做好城市棚户区改造相关工作的通知》。其中明确提出，2015年全国城市棚户区改造目标任务已确定为540万套。《通知》要求，对于已经签订合同并实施的城市棚户区改造项目，市县财政部门要按照合同和项目实施进度及时拨付财政资金，确保项目资金需要；对于尚未签订合同或已签订合同但尚未实施的城市棚户区改造项目，市县财政部门要积极配合相关部门做好房屋征收、拆迁以及补偿安臵等工作。 iv) 广州——600套保障房年底可供来穗人员申请 广州由政府建设的保障房房源，首度向非户籍人口开放。14届第180次广州市政府常务会议审议并原则通过了《来穗务工人员申请承租市本级公共租赁住房实施细则（试行）》，其中明确，将按广州公租房年度供应总量的10%比例，面向来穗人员供应，两类来穗务工人员可以承租市本级公共租赁住房，一是来穗时间长、稳定就业的中低收入来穗务工人员，二是高技能人才或受表彰、获荣誉称号的来穗务工人员。 v) 杭州预售新政下月实施，九月杭州土地市场热力十足 杭州即将于10月1日实施《杭州市城市房地产开放经营管理若干规定（修订）》，《规定》要求商品房可领取预售证的前提条件是地上建筑为10层以下的，必须要完成建筑主体结构的施工；11层以上的，完成建筑主体结构施工的一半以上，且不低于10层；100米以上的超高层建筑，须完成建筑主体结构施工的三分之一以上，且不能低于50米。这是促使开发商疯狂拿地的重要因素，业内人士认为，新政实施之后，商品房达到入市销售时间将延长，同时消耗更多财务成本，而此前拿到的地不受此项规定约束，这是房企抢在10月之前拿地的重要原因之一。 2015年9月23日 房地产行业周报 安信国际 请参阅本报告尾部免责声明 第3页 1.2、 公司动态 i) 招商地产：大股东一箭三雕 - 蛇口控股换股吸并 招商地产首创B转A 9月17日晚间，停牌5个多月的招商地产(000024.SZ)公布了重组方案——其控股股东招商局蛇口控股拟换股吸收合并招商地产。 “招商局通盘考虑推进改革，这一方案酝酿了至少一年时间。”9月18日，一位深圳地产公司高管对21世纪经济报道记者表示。 这一重组方案还试图同时完成三件事情：解决B股问题，配套定增募资150亿元，推出员工持股计划。 其中，解决B股问题颇受市场关注，并被认为是解决B股问题的又一个创新。事实上，招商地产很可能成为首家完成“B转A”的“A+B”公司。 首家“A+B”公司“B转A” “我们很关注招商地产的方案，这是首家‘A+B’公司抛出‘B转A’的方案，属于解决B股问题的又一个创新。”9月18日，一位B股公司董秘对21世纪经济报道记者表示。 原本，招商地产A股、B股在深交所上市，B股在新加坡证券交易所(下称“新交所”)第二上市，旗下还有招商局置地(HK.978)在港交所上市。 据招商地产前述公告，招商局蛇口控股拟发行A股股份，以换股吸收合并方式吸收合并招商地产。 招商局蛇口控股将向除其自身外的所有参与换股的股东，发行股票交换招商地产股票。换股吸收合并中，招商地产A股的换股比例为1∶1.6008，即换股股东所持有的每股招商地产A股股票，可换得1.6008股招商局蛇口控股本次发行的A股股票，B股的换股比例则为1∶1