中国领先的产业市镇开发运营商

中国宏泰（6166） 首发报告买入 2015年05月21日 第一上海证券有限公司 www.mystockhk.com 盈利摘要 股价表现 来源: 公司资料, 第一上海 来源: 彭博 截至12月31日止财政年度201320142015E2016E2017E总营业收入（千元）1,212,904 2,391,205 2,832,607 3,455,281 4,233,397变动159.5%97.1%18.5%22.0%22.5%净利润763,461 700,598 808,695 962,234 1,160,812每股盈利（港元）0.600.500.580.690.83变动N/A-17.0%15.4%19.0%20.6%基于3.55港元的市盈率(估)4.75.74.94.13.4每股派息0.000.120.140.170.21股息现价比0.0%4.2%5.1%6.1%7.3%00.511.522.533.544.5郑嘉梁 +852 2532 1599 Jupiter.zheng@firstshanghai.com.hk 主要数据 行业 房地产 股价 3.62港元 目标价 5.26港元 (+45%) 股票代码 6166 已发行股本 16.38亿股 市值 59.28亿港元 52周高/低 4.10/2.84港元 每股资产净值 2.5港元 主要股东 赵颖/王建军(71.69%) 中国领先的产业市镇开发运营商 ¾ 中国领先的产业市镇开发运营商：中国宏泰产业市镇发展有限公司 (简称“中国宏泰”) 是中国大型产业市镇规划、开发及运营服务供应商。长期致力于京津冀一体化和“两横三纵”城市化战略布局范围内的大型产业市镇项目开发，具备了独特的产业市镇规划、设计和产业定位能力，基础设施投资建设能力，招商引资能力，产业市镇的增值服务和运营能力四大业务核心能力。公司最早在河北廊坊打造的龙河高新技术产业区，占地面积28平方公里，分别距离北京和天津80公里和50公里，区位优势明显，目前已经成为公司的主要营收来源。 ¾ “京津翼”规划纲要通过提升公司项目价值：《京津冀协同发展规划纲要》通过，其中，河北被定位为“四个基地”，主要涉及到产业转型升级、商贸物流、环保和生态涵养以及科技成果转化等方面。根据财政部的测算，京津冀一体化未来6年需要投入42万亿元，产业转移将会带来土地价值重估。公司在廊坊和张家口的园区将会吸引更多的企业入驻，工业土地和住宅用地的出让规模以及出让单价将继续保持增长。 ¾ 财务状况稳定，盈利稳步增长： 截止2014年年底，公司持有现金8亿元人民币，净负债率为84%，财务状况稳定。公司在2014年8月上市后财务结构得到优化，后续融资渠道增多。随着公司项目不断的成熟，出让的土地规模和单价也不断上升，预计未来几年公司的营收将保持20%左右的增长。 ¾ 目标价为5.26港元，首次给予买入评级：根据公司的业务发展规划和项目进展，我们分别预期公司15年和16年的净利润为8.1亿和9.6亿元人民币。源于最新的盈利估算，我们给予其5.26港元的目标价，相当于15年和16年7.3和6.1倍的市盈率，上升潜力为45%，首次给予买入的评级。 第一上海证券有限公司 2015年05月 - 1 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 公司简介 中国宏泰产业市镇发展有限公司 (简称“中国宏泰”)，成立于 1995 年 6 月，是中国大型产业市镇规划、开发及运营服务供应商。 中国宏泰于 2005年转型为新型城镇化建设的先行者，长期致力于京津冀一体化和“两横三纵”城市化战略布局范围内的大型产业市镇项目开发，具备了独特的产业市镇规划、设计和产业定位能力，基础设施投资建设能力，招商引资能力，产业市镇的增值服务和运营能力四大业务核心能力。 中国宏泰正在与河北省廊坊市、张家口市、安徽省滁州市地方政府就 5 个产业市镇项目的开发进行合作，项目规划总面积约 70 平方公里。专注于促进上述区域的基础设施完善、产业转型升级和城镇化建设，构建产城一体，实现产城融合，中国宏泰将全力打造中国领先的产业市镇开发商及运营商。公司于 2014 年 8 月 25 日在香港联交所上市。 图表 1：股权结构 资料来源：公司资料，第一上海整理 主要管理层介绍 王建军，执行董事及总裁，是公司的创办人，负责整体策略、业务发展及投资规划，有 19 年的房地产从业经验。王先生还是河北省人大代表；河北省廊坊市人民代表大会常务委员会委员等。 杨允，执行董事及副总裁，主要负责策略及发展、产业市镇项目扩展及物业开发以及物业开发之整体进程管理，从事房地产行业 16 年。 黄培坤，执行董事及 CFO，于 2014 年 3 月 17 日成为公司的执行董事及 CFO，主要负责公司的财务管理及监控，有 11 年的管理经验。 赵颖/王建军72%其他28% 第一上海证券有限公司 2015年05月 - 2 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 行业概览 新型城镇化建设的新模式——产业市镇 中国自 1978 年拉开了城镇化序幕，当时的城镇化率只有 17.92%，经过 30 多年的快速发展，到 2014 年，中国的城镇化率达到了 54.77%。与此同时，世界发达国家的城镇化率普遍在 75-80%之间，中国的城镇化未来发展空间仍然巨大。 图表 2：2005-2014 中国城镇化率与发达国家比较 资料来源：公司资料，第一上海整理 产业市镇的发展历史 中国城镇化发展有几种不同的模式，分别是经济开发区、工业园区及产业市镇。也对应了城镇化发展的不同阶段。 图表 3：产业市镇的发展历史 类型 商业模式 经济开发区 政府主导，没有产业聚集，私营技术及资金参与较少。 政府委聘土地开发商或承包商进行土地整理及基础设施建设，扣除建设成本后赚取一定收益 工业园区 通过公开招拍挂等形式获取土地使用权， 随后按具体产业定位规划、开发、销售及租赁工业园区内的物业 产业市镇 根据长期协议与地方政府合作，就规划设计、产业定位、土地整理及基础设施建设、市场营销引入企业创业及产业市镇管理及运营提供全面整合的服务 资料来源：公司资料，第一上海整理 中国宏泰成立之初，在廊坊龙河高新区率先从事规划、开发及运营大型产业市镇。产业市镇着重实现产业聚集及主要借助市场力量及专业人士建设全面整合的工作及居住社区。而产业市镇开发商并不需要购买土地使用权就可分享土地的增值利益。产业市镇是一种全新的模式，历史较短，在一个区域内的地方政府一般只与一家服务供应商合作开发该区域的各个产业市镇。产业市镇的开发需要大量的资金投资及各种专业知识，这形成了进入该行业的壁垒。 46.6%47.5%51.3%52.6%53.7%54.8%80.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%200920102011201220132014发达国家 第一上海证券有限公司 2015年05月 - 3 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 廊坊土地市场概览 廊坊市地处环渤海地区的腹地，被誉为“京津走廊上的明珠”。廊坊位于河北省中部偏东，北向首都北京，东面是天津。廊坊市中心与北京市中心相距约 50 公里，与天津市中心相距 80 公里，距北京及天津两地的大型机场 70 及 90 公里，距天津港 100 公里。此外，廊坊市距北京首都第二机场（规划中）仅 30 公里。预期该新机场具备每年接待120 百万至200 百万乘客的能力，为全球最繁忙的机场之一。新机场的建造工程预计于2018 年完成。此外，八条高速公路、五条铁路干线以及11 条国道及省道贯穿此地。 图表 4：廊坊优越的地理位置 资料来源：网络资料，第一上海整理 于 2012 年，廊坊市总人口为 4.44 百万人，城市人口为 763,700 人。总土地面积为 6,429 平方公里。廊坊市辖三个区及六个县，并代管三河市及霸州市。2014 年，廊坊市全市生产总值达 2056 亿元，比上年增长 8.2%，增速高于全国平均水平。其中第一产业增加值 205.5亿元，增长3.3%；第二产业增加值 995.3亿元，增长6.1%，第三产业增加值 855.1 亿元，增长 12.2%。 图表 5：廊坊的经济数据 资料来源：公司资料，第一上海整理 《京津冀协同发展规划纲要》获批提升公司项目价值 中共中央政治局 2015 年 4 月 30 日召开会议，审议通过《京津冀协同发展规划纲要》。纲要指出，推动京津冀协同发展是一个重大国家战略，核心是有序疏解北京非首都功能，要在京津冀交通一体化、生态环境保护、产业升级转移等重点领域率12.8%10.8%12.5%11.5%9.7%9.1%8.2%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%05001,0001,5002,0002,5002008 2009 2010 2011 2012 2013 2014百万元RMBGDPGDP增速 第一上海证券有限公司 2015年05月 - 4 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 先取得突破。河北，作为京津翼协同发展的核心受益地区，被定位为“四个基地”，主要涉及到产业转型升级、商贸物流、环保和生态涵养以及科技成果转化等方面。 根据财政部的测算，京津冀一体化未来6年需要投入42万亿元，即接下来每年将会有7万亿的投入。大量产业将向河北地区转移和集聚，带动河北地区土地价值的重估。中国宏泰目前在廊坊和张家口运营的产业市镇，将会吸引更多的企业入驻，工业土地和商住用地的出让将会加速。 公司业务 公司主要有三大业务分别为产业市镇开发、物业开发和物业出租。2014 年，公司营业收入 23.9亿元，其中产业市镇开发、物业开发和物业出租的营收分别为10.46亿元，13.32 亿元，1286 万元，分别占比为 44%、56%和 1%。 图表 6：营业收入及增速 资料来源：公司资料，第一上海整理 目前，公司为五个产业市镇提供规划、开发及运营服务，主要包括位于河北省廊坊市的龙河高新技术产业区、龙河商务休闲度假基地、广阳科技孵化园、张家口市新区宏泰产业园及安徽省滁州市的滁州承接产业转移集中示范园区。龙河高新技术产业区已进入成熟发展阶段，目前产业市镇的收入来源基本来自该产业区。预计至2035 年，公司现有的产业市镇项目可以继续提供可出让的地块。 ‐61%159%97%‐100%‐50%0%50%100%150%200%‐500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 3,000,000 2011201220132014千元RMB物业租赁物业开发产业市镇开发营收同比增速 第一上海证券有限公司 2015年05月 - 5 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 图表 7：主要项目 项目 地点 占地面积 现状 产业主题 服务范围 龙河高新技术产业区 河北廊坊 28 平方公里 已进入积极发展阶段 IT、高端制造、现代服务和房地产 规划、设计、产业定位、土地平整、基础设施建设、招商引资及管理运营 龙河商务休闲度假基地 河北廊坊 9.5 平方公里 已签署协议度假物业/设施、企业总部和文化产业 广阳科技孵化园 河北廊坊 15 平方公里 已签署协议规划中 张家口市新区宏泰产业园 河北张家口 157.4 万平方米 已签署协议规划中 滁州承接产