固定收益专题：58家房企土地储备全景图--房地产系列之二

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 固定收益研究 2018年09月25日 固定收益专题 58家房企土地储备全景图——房地产系列之二 资金被视为房地产企业的“血液”，在上一篇报告《解密64家上市房企资金链——房地产系列之一》中，我们分析了房企资金链状况及影响因素，房企资金链分为资金筹集、使用以及回流三个环节。资金使用环节中，土地购臵费占比较高。在融资环境趋紧的背景下，充裕优质的土地储备可以减轻拿地压力，也为持续的销售现金流入提供了保障。因此，关注土地储备情况是研究房地产企业信用资质的重要方向。 土地储备主要考虑两方面因素：一是土地储备规模，是否能支撑企业未来几年的可持续发展。对于房企来说，项目周期较长，一般从拿地到竣工最后确认收入需要2-3年左右，因此足够的土地储备是未来业绩的有力支撑。二是土地储备分布，通过梳理样本房企土地储备具体城市分布，来判断是集中在一二线，还是三四线？是集中在核心城市群，还是其他地区？是全国布局，还是深耕局部？对房企未来业绩影响较大。 从土地储备规模来看，集中度较高，大型房企与小型房企分化明显。58家样本房企总土地储备面积为18.63亿平方米，其中前20家房企合计为14.65亿平方米，占比接近80%。恒大地产、碧桂园、保利地产、融创地产、万科等大型房企土地储备规模较大，而新华联、光明地产等小型房企土地储备规模较小，在行业集中度不断提升的背景下，存在一定压力。 但土地储备是把“双刃剑”，并非多多益善。一方面充足的土地储备，有利于满足房企未来项目开发，实现现金回流。但另一方面，过多的土地储备，会造成一定的资金占用。如果房企的土地储备增值低于资金成本，则意味着现有土地储备“亏损”。因此，需注意去化周期指标，对于去化周期偏高房企如合生创展集团、泛海控股等应关注其今后销售状况。 从土地储备分布来看，一二线城市仍为房企战略布局的主战场。首开股份、首创臵业、中粮地产、旭辉集团和华宇集团等一二线土地储备占比高达90%以上，土地储备结构较好，但也要注意限价限购等调控政策带来的不利影响。城市群时代，房企积极参与核心城市辐射经济圈建设。合生创展集团、时代控股、金融街以及荣盛发展等在长三角、珠三角和京津冀三大核心城市群土地储备占比较高。全国布局亦或深耕局部，与本身规模息息相关。对于奥园、滨江集团、光明地产、融侨集团等布局比较集中，深耕局部区域的中小型房企，应持续关注区域经济环境以及政策环境变化。 风险提示：调控政策进一步收紧，数据统计口径有偏差。 作者 分析师 刘郁 执业证书编号：S0680518080002 邮箱：liuyu@gszq.com 相关研究 1、《固定收益定期：期限利差缩窄是在走向“熊平”吗？》2018-09-24 2、《固定收益定期：信用负面跟踪20180921》2018-09-23 3、《行业高频数据跟踪20180923》2018-09-23 4、《固定收益定期：信用负面跟踪20180920》2018-09-20 5、《固定收益专题：农业战线“国家队”，农垦集团了解一下？》2018-09-20 2018年09月25日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、资金是房企“血液”，土地储备则为“造血”原料 ..................................................................................................... 3 二、土地储备规模是把“双刃剑” ............................................................................................................................... 4 1、房企土地储备规模集中度较高，分化明显 ..................................................................................................... 4 2、土地储备并非多多益善，是把“双刃剑” ......................................................................................................... 4 三、房企土地储备分布和拿地策略迥异..................................................................................................................... 5 1、一二线城市仍为房企战略布局的主战场 ......................................................................................................... 6 2、城市群时代，房企积极参与核心城市辐射经济圈建设 ..................................................................................... 9 3、全国布局亦或深耕局部，与本身规模息息相关 ............................................................................................. 13 三、总结 .............................................................................................................................................................. 16 风险提示 .............................................................................................................................................................. 17 图表目录 图表1：土地储备分析框架 ...................................................................................................................................... 3 图表2：土地储备规模前20名企业 .......................................................................................................................... 4 图表3：去化周期偏高的前20名企业 ....................................................................................................................... 5 图表4：2011年1月至2018年8月100城成交土地溢价率（%） ............................................................................ 6 图表5：2011年1月至2017年12月百城住宅价格指数：环比（%） ....................................................................... 6 图表6：土地储备一线占比前20名企业 ................................................................................................................... 7 图表7：土地储备二线占比前20名企业 ................................................................................................................... 8 图表8：土地储备三四线占比前20名企业 ................................................................................................................ 9 图表9：三大核心城市群土地储备合计占比前20名企业 .......................................................................................... 10 图表10：长三角土地储备占比前20名企业 ............................................................................................................ 11 图表11：珠三角土地储备占比前20名企业 ............................................................................................................ 12 图表12：京津冀土地储备占比前20名企业 ............................................................................................................ 13 图表13：保利地产土地储备全国化布局 ................................................................................................................. 14 图表14：奥园土地储备深耕布局珠三角 ................................................................................................................. 15 图表15：资产规模前20名房企拿地策略梳理 ......................................................................................................... 16 2018年09月25日 P.3 请仔细阅读本报告末页声明 一、资金是房企“血液”，土地储备则为“造血”原料 资金被视为房地产企业的“血液”，在上一篇报告《解密64家上市房企资金链——房地产系列之一》中，我们分析了房企资金链状况及影响因素，房企资金链分为资金筹集环节、资金使用环节以及资金回流环节三部分。资金使用环节中，土地购臵费占比较