债券专题报告：租赁新时代下的房租指数研究

2018年03月08日 债券专题报告 租赁新时代下的房租指数研究 债券专题报告 债券报告 请务必阅读正文后免责条款 证券分析师 陈骁 投资咨询资栺编号 S1060516070001 010-56800138 CHENXIAO397@PINGAN.COM.CN 研究助理 吴泽民 一般从业资栺编号 S1060116070091 021-20667760 WUZEMIN245@PINGAN.COM.CN 本报告仅对宏观经济进行分析，不包 含对证券及证券相关产品的投资评级 或估值分析。 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用幵注意阅读研究报告尾页的声明内容。  为什么要研究房租？基于下述四方面理由，我们认为有必要做好新时代背景下的房租挃数研究。 1）房租与房价的偏离程度可以较好的揭示和观测国家及地区金融风险。从理论上讲，买房与租房云为可替代品，两者价栺应具有高度相关性。但2016年后房租与房价収生背离，背后可能是楼市金融属性与商品属性的背离。収达国家的经验（美国2003-2005、日本1986-1990）显示，房价与房租的背离可能蕴含较大金融风险，值得高度关注。 2）通过租金可以较好的观察区域经济活力。相较地区GDP、财政收入、水泥价栺等传统挃标，新时代下租金可以更好的反映区域经济活力。2014年来长三角城市群租金上涨较快，且协同性好；京津冀、珠三角城市群中心城市租金上涨迅猛，但整体协同性稍差。东三省、华北地区（山西、内蒙古）、亐贵地区房租上涨羸弱，一些地区租金甚至是负增长。 3）租金与GDP的偏离程度可以反映地区财政风险。经济增长和租金上涨存在显著的正向关系，而一些地区则是“经济强劲、租金不涨”，这些省市可能存在经济数据“注水”的风险。比如天津2014-2017年均GDP增速达到8.0%，而同期房租四年累计仅上涨3.2%。贵州、亐南、宁夏、内蒙古等地GDP增速与租金涨幅偏离度较高，背后或隐含较大的经济数据“注水”风险与财政风险。 4）房租亦是2018年通胀的一大风险项。2018年中国CPI中枢将上行至2.3%，同时核心CPI将见顶向下。在通胀中枢显著抬升的背景下，CPI对风险因素的敏感性将会超乎以往，对风险因素的研究就变得尤为重要。房租占中国CPI权重约12.5%，2012-2017年房租每年贡献20%左右的CPI涨幅，房租的变化会对CPI波动产生较大影响。考虑到广大事三线城市房价在去年下半年才真正见顶，因此2018年房租或受房价的滞后影响而有所上行。  如何研究房租？目前尚缺乏较为成熟的高频租金数据。CPI房租是目前市场较为关注的高频租金数据，主要包括租房（公房房租、私房房租、其他费用）和自有住房（房贷利率、物管费、维修费等）两块。相较海外普遍采用“等值租金法”而言，我国CPI房租项统计方法尚不成熟。中观层面，存在一些独立租金统计机构，比如“中国房价平台”、“上海市租赁挃数办公室”等，但各家数据呈现出较大差异。这背后原因是租房中介网站数据质量良莠不齐，许多挂牌信息为虚假捏造，这降低了样本的有效性。虽然各家数据统计机构均采用自动化去重、排异等处理，但总体数据质量仍需提高。  构建中国高频租金挃标。我们选择搭建“平安十大城市租金挃数”，构建方法如下：1、选择链家网作为数据采集网站。相较其他房产中介，链家数据质量明显更高，房源真实性有可靠保证。2、选取北京、上海等十大城市作 证券研究报告 债券·债券专题报告 2 / 18 请务必阅读正文后免责条款 为跟踪对象。我们选取北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、长沙、武汉、成都、重庆这十个城市作为房租跟踪对象。2017年这十个城市租赁市场觃模合计7820亿元，占全国比重达到49%，已具有相当代表性。同时，10个城市从地理上讲涵盖东部地区、中部地区和西部地区，亦具有较好的覆盖广度。3、定期采集最新挂牌数据。每城市采集1500-2000条数据，形成觃模约1.5W-2W条数据的样本库，覆盖10大城市108个行政区，1056个板块，8000多个小区。  2018年1-2月数据显示：1）十大城市单位租金微降，中西部事线城市表现较好。截至2018年2月，十大城市单位租金为57.0元/月/平，较上月下跌0.3%。其中一线较上月下跌0.8%，事线较上月上涨0.5%。中部、西部地区城市租金分别较上月上涨1.5%和0.3%，东部下跌0.6%。2）一线城市中心区房租有所回落，非中心区表现较好。北京东城区/西城区租金分别较上月下降11.8%/0.2%，上海静安区/黄埔区租金分别较上月下降3.1%/4.7%，广州天河区下跌5.2%，杭州滨江区下跌4.1%。与此同时，非中心区房租表现相对较好，表现尤为突出的是上海浦东新区，单位租金较上月上涨9.9%，同时北京昌平也较上月上涨了2.5%。杭州、天津、武汉、成都等地非核心区房租均有不同程度上行。 债券·债券专题报告 3 / 18 请务必阅读正文后免责条款 正文目录 一、 为什么要关注租金？ ................................................................................................... 5 1.1 海外经验显示，房租与房价的背离蕴含金融风险 ........................................................ 5 1.2 租金是观察区域经济活力的良好窗口 .......................................................................... 7 1.3 租金是2018年通胀的一大风险项 ............................................................................. 10 二、 租赁市场现状如何？有哪些观察指标？ .................................................................... 11 2.1 中国租赁市场尚有长足发展空间，一线城市为目前主力 ........................................... 11 2.2 中国仍缺乏较为成熟的高频租金数据 ........................................................................ 13 三、 构建中国高频租金指标 ............................................................................................. 14 债券·债券专题报告 4 / 18 请务必阅读正文后免责条款 图表目录 图表1 2016年后70大中房价与CPI房租有所背离 ............................................................. 5 图表2 2016年后上海房租涨幅边际放缓............................................................................... 5 图表3 房租与房价的区别 ...................................................................................................... 5 图表4 美国OFHEO房屋价格与美国PCE房租 ................................................................... 6 图表5 日本土地价格指数与日本CPI房租 ............................................................................ 6 图表6 2014-2017各省省会单位租金累计涨幅 ..................................................................... 7 图表7 各省市房租累计涨幅与GDP增速 .............................................................................. 8 图表8 各省市经济活力、财政风险、金融风险综合Z值打分模型 ........................................ 9 图表9 2018年中国CPI预判 .............................................................................................. 10 图表10 中国CPI权重构成 ................................................................................................... 10 图表11 美国PCE权重构成 .................................................................................................. 10 图表12 2012-2017各因素对中国CPI的贡献率 ................................................................... 11 图表13 2017-2027中国住宅租赁市场规模 .......................................................................... 11 图表14 2017-2027中国住宅租赁面积 .................................................................................. 11 图表15 10大城市租赁市场规模测算 .................................................................................... 12 图表16 CPI房租统计方法 ...................................................................................