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华夏基金华润有巢REIT2026年中期业绩说明会核心内容有哪些？
华夏基金华润有巢REIT2026年中期业绩说明会纪要显示，该REIT产品概况为2022年12月9日首发上市，2026年1月完成首次扩募，底层资产为上海四金、东津、马桥三个保障性租赁住房项目，是首单市场化机构运营的保障性租赁住房REIT。原始权益人与运管机构为华润有巢，华润置地为唯一股东，实控人为中国华润集团。华润有巢已进驻15个城市，在营项目62个，规模5.2万间，管理规模行业第六。2026年上半年，三个项目合计5087间房源，整体出租率94.95%，租金收缴率99.96%；项目公司上半年营业收入6842.31万元，EBITA5084.45万元，利润率74.31%；基金合并层面收入6884.81万元，EBITA4512.64万元，可供分配金额4530.46万元，年化分派率3.48%，已完成两次分红，累计分红占可供分配金额100%。运营端通过渠道建设、智能调价、业态联动、安全管理、社群运营、增值服务等维持出租率；政策端获批2026年上海市首批市级青年人才驿站及市级青年人才公寓，泗泾、马桥项目各获50套，助力出租率提升。
保障性租赁住房REIT赛道行业发展趋势如何？
上海保租房市场2026年上半年新增保租房3万套，完成全年目标60%，常住人口2025年末2485.41万，净流入5.15万，上半年住宅租金上涨1.76%，集中式公寓平均出租率87.4%，供需两旺。华润有巢为全国布局的市场化机构，在北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、南京、宁波等有储备资产，将推进优质资产注入。未来，华夏基金将强化主动管理，华润有巢将深耕核心城市核心资产推进扩募形成良性循环。
该REIT报告重点分析了哪些方向？
报告重点分析了华润有巢REIT的运营管理能力、财务表现及未来发展规划。运营端通过渠道建设、智能调价、业态联动、安全管理、社群运营、增值服务等维持出租率；财务端上半年整体出租率94.95%，租金收缴率99.96%，EBITA利润率74.31%，年化分派率3.48%，已完成两次分红。未来规划坚持双轮驱动，做强上海存量资产，优选一线及成都、杭州、宁波等强二线核心城市增量资产，推进扩募形成良性循环。
当前保障性租赁住房市场现状如何？
上海保租房市场2026年上半年新增保租房3万套，完成全年目标60%，常住人口2025年末2485.41万，净流入5.15万，上半年住宅租金上涨1.76%，集中式公寓平均出租率87.4%，供需两旺。华润有巢已进驻15个城市，在营项目62个，规模5.2万间，管理规模行业第六。北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、南京、宁波等城市均有储备资产，将推进优质资产注入。
该REIT研报存在哪些风险提示？
报告未明确指出具体风险，但可关注REIT底层资产质量及市场波动风险。扩募回收资金用途方面，新增投向苏州、上海、成都三个核心城市项目，调整投向结构以加快资金使用进度，不影响持有人权益。二级市场表现方面，上半年公募REITs调整保租房REIT为稳定压舱石，该REIT现金流稳定，抗周期属性强，分配率处历史高位，长期价值由底层资产质量决定。