中金地产链双周会 现房销售政策落地影响分析

一、核心政策解读

• 政策核心： “新老化段”（以取得规证为分段标准）、优先现房（竣工验收为销售标准，交房即交证，少量定金入监管账户）、提防风险。
• 配套政策： 土地款首期缴纳不低于50%，分期不超过1-2年；开发贷封闭管理，现房项目期限最长7年，分批拨付；个人按揭贷款发放时点延至项目竣工/销售备案，最长期限延至40年。
• 政策目的： 保护购房人权益、适配新房需求下降阶段的供给调整、防范房地产领域金融风险。

二、各板块影响分析

1. 房地产企业

• 现金流： 资金回流时间从拿地后1年延至2-3年，IR从15%左右降至5%-7%。
• 拿地： 规模化房企拿地阶段性收缩，低杠杆民企及代建公司或补充土地供给，地价为核心变量。
• 房价： 上海等供需改善城市有望止跌，三四线城市需观察供给改善效果，定金机制为扰动因素。

2. 建筑板块

• 施工总量： 或压力显现，关注模块化施工及装配式建筑机会。
• 龙头企业： 受益份额集中，推荐中国建筑国际。
• 钢结构住宅： 渗透率提升，推荐鸿路钢构、精工钢构。

3. 建材板块

• 短期需求： 新房端建材需求承压。
• 中长期： 龙头份额提升，消费建材龙头对新房依赖度已降至约10%，C端业务拓展后或对冲风险。
• 推荐： 东方雨虹、北新建材。

4. 银行板块

• 融资模式： 房地产融资进入项目为核心的新模式，降低资金挪用、交付、流动性、负反馈四类风险。
• 开发贷： 资本占用及拨备压力上升。
• 按揭贷款： 违约风险下降。
• 信贷资源： 向优质房企及项目集中，利好头部国有行及股份行。

5. 家居板块

• 销售节奏： 政策加快家居销售兑现节奏。
• 公积金政策： 装修提取政策或带来存量翻新需求增量。
• 业绩： 二季度定制家居业绩同比下滑双位数，软体家居稳健但转弱。
• 估值： 已处底部，推荐顾家、慕思等。

三、风险与关注

• 房企资金状况及库存调价策略或影响房价预期，现房销售定金机制或分流需求。
• 房地产整体融资需求偏弱，开发贷及个人房贷余额仍处同比下降趋势。
• 家居板块基本面仍在筑底，需持续跟踪订单改善情况。